Que vaut ma maison?

Photo: activeain.com

Le logement était un investissement assez sûr - vous mettez votre argent et, dans quelques années, alors qu'il était temps de vendre, votre maison valait plus que ce que vous avez payé. Malheureusement, de nombreux vendeurs découvrent que ces gains en capital-investissement qu'ils pensaient avoir acquis pendant les années de boom ne sont rien de plus que des souvenirs mélancoliques.

Ce n'est pas tout à fait vrai pour tout le monde, cependant: même sur ce marché immobilier brutal, il y a encore des domaines où les prix du logement sont stables ou même augmentent.

Comment pouvez-vous savoir où vous (et votre maison) vous situent? Ce n'est pas une réponse facile. Voici six conseils pour évaluer correctement votre maison sur un marché de logement volatil.

Préparez-vous à une vérification de la réalité
Si vous avez acheté votre maison au sommet du marché (ou si vous avez encaissé les capitaux propres lorsque les temps étaient à la chasse), vous pouvez être dans la version du vendeur de l'autocollante Shock. Les experts en immobilier disent que même lorsque les propriétaires reconnaissent que la valeur des maisons tout autour d'eux est tombée, ils tiennent souvent des idées dépassées sur ce que vaut leur propre propriété. Si vous vous préparez à vendre, il est temps pour une véritable vérification de la réalité, dit Cincinnati, évaluateur immobilier basé à OH Lou Freeman.

Parler à plus d'un agent immobilier
Lorsque les prix baissent et que le volume des ventes a ralenti, il est peut-être temps de parler aux professionnels de l'immobilier qui travaillent avec les acheteurs, au moins dans le but de déterminer le bon prix pour votre maison. Travailler avec un agent immobilier qui a un excellent record en tant que vendeur est généralement la meilleure première étape.

«Il est si important d'entendre ce que les acheteurs pensent sur le marché actuel», explique Katie Wethman, comptable et agent immobilier certifié basé à McLean, VA. «Trop d'agents - en particulier ceux qui ont le plus d'expérience dans l'entreprise - travaillent principalement avec les vendeurs, et ils n'entendent jamais les objections les plus courantes des acheteurs."Wethman dit que sur ce marché, les vendeurs pourraient même envisager de travailler avec quelqu'un qui est principalement un« agent de l'acheteur »ou quelqu'un qui se spécialise dans l'aide aux acheteurs. Elle dit que les faire vous aider à mettre en scène votre maison et à commercialiser, cela peut en fait vous aider à vendre plus rapidement car ils savent précisément quels commentaires ils obtiennent des gens qui cherchent actuellement.

Une autre raison de faire le tour est de vous assurer que vous travaillez avec quelqu'un qui non seulement connaît la région et le marché mais est réaliste quant à l'état actuel des ventes.

Utilisez correctement vos compositions
Tout expert en immobilier vous dira l'un des outils de tarification les plus puissants que l'on a est ce qu'on appelle les «compositions» ou les listes comparatives. Ce sont des statistiques pour des maisons récemment vendues similaires à la vôtre, généralement dans l'emplacement, la taille et / ou les équipements. Mais alors que tout agent immobilier ou évaluateur agréé aura accès aux compositions, il n'est pas toujours facile de choisir les bons ou de les lire correctement.

Tout d'abord, assurez-vous de regarder ce qui s'est réellement vendu plutôt que ce que les personnes ayant des propriétés comparables les énumèrent pour. «Trop de propriétaires se concentrent sur ce que les autres demandent leur maison plutôt que sur ce qu'ils obtiennent pour eux», dit Wethman. Et lorsque vous recherchez les prix de vente des propriétés comparatives, faites une attention particulière à la date de conclure de l'accord. «Même si une composition n'a que quelques mois, vous devez appliquer des données de tendance régionales: si le marché a baissé de cinq pour cent au cours des trois derniers mois, vous devez prendre cette composition il y a trois mois et appliquer une baisse supérieure à cinq pour cent à ce prix. Trop de gens prix lors de la dernière vente sans cette extrapolation et ils finissent par chasser le marché."

«Il y a un dicton dans l'immobilier que vous ne pouvez pas être objectif sur votre propre maison», dit Freeman. "C'est vrai. Lorsqu'un agent immobilier vous dit que la maison que vous avez achetée il y a six ans pour 303 500 $ ne rapportera désormais que 285 000 $, vous aurez peut-être du mal à croire."

Parfois, les vendeurs ignorent les conseils d'experts parce qu'ils ont un certain nombre en tête qu'ils ne peuvent pas s'éloigner, dit Todd Huettner, courtier en financement immobilier commercial et résidentiel. Si vous ne pouvez pas dépasser ce numéro et que vous n'avez pas à vendre, il est probablement temps de vous asseoir sur votre investissement et d'attendre la tempête actuelle. Mais les vendeurs qui doivent se départir de leur propriété devront faire face à des réalités dures.

«Ce que vous avez payé pour votre maison n'a rien à voir avec sa valeur actuelle», dit-il. «Ce dont vous avez besoin pour sortir de la maison» n'a aucune incidence sur la valeur actuelle, non plus."Ce fait peut être un contrôle de la réalité dure lorsque vous considérez que vous devez recevoir un certain montant en dollars sur la vente de votre maison afin de rembourser votre hypothèque actuelle.

Pour ajouter correctement à la complication des compositions de lecture, votre agent immobilier doit connaître et comprendre votre situation unique. «Tous les marchés ne diminuent pas», dit Wethman. «Même dans la baisse des marchés, il y a des quartiers qui se portent très bien."

Considérer une évaluation
Si vous ne vous sentez toujours pas confiant dans votre analyse de la valeur de votre maison, cela vaut la peine d'obtenir une évaluation, dites les experts.

«La plupart des propriétaires dépendent de leur agent immobilier pour aider à évaluer leurs propriétés, et les agents immobiliers ont généralement beaucoup de connaissances sur ce qui est et ce qui ne se vend pas dans un quartier particulier ou à un prix particulier», dit Freeman. «Mais le coût d'une estimation d'un évaluateur agréé ou certifié qui connaît votre quartier pourrait vous faire économiser des mois de temps de marketing prolongé et des milliers de dollars en coûts de transport en vous aidant à prix correctement dès le départ."

Assurez-vous de choisir quelqu'un qui comprend non seulement votre région, mais votre objectif d'obtenir l'évaluation. Vous voulez choisir quelqu'un qui est prêt à vous parler et à expliquer les choses, dit Huettner. «Appelez trois évaluateurs et dites-leur ce que vous faites, et choisissez celui qui est le plus disposé à vous expliquer les choses et à vous aider», dit-il. «Si vous vendez votre maison, 300 $ à 500 $ en valent la peine pour avoir votre propre opinion experte indépendante sur ce que vaut votre maison, et il est inestimable pour vous éduquer."

Être un voisin fougueur
Enfin, n'ayez pas peur d'être ce que les agents immobiliers aiment appeler «le voisin fouet."" Commencez à aller à chaque journée portes ouvertes de votre quartier pour avoir une idée de la tarification vis-à-vis de la superficie, du niveau de mise à jour et ainsi de suite ", dit Freeman. «Les agents immobiliers s'attendent à des voisins fouettes. Ne les décevez pas.«Un avantage supplémentaire d'être fouineur: si / quand la maison se vend, vous en saurez plus lorsque vous regardez les comps.

Bien qu'il soit important de réaliser que le seul nombre qui compte vraiment est le prix de clôture, la comparaison de la liste aux prix de clôture des maisons de votre région vous donnera un bon baromètre pour les prix de direction et combien de temps vous pouvez vous attendre à attendre pour trouver un acheteur. «Conduisez dans votre quartier ou allez en ligne à Zillow.com ou d'autres sites et vue similaires. «N'oubliez pas: seuls les prix de vente fermés sont importants."

Il peut être difficile d'accepter la valeur de votre maison dans un marché en baisse ou volatile, dit Huettner, mais il vaut mieux y faire face lorsque vous mettez votre maison sur le marché que de le laisser languir pendant des mois si le prix est trop élevé. «Vous finirez par découvrir la valeur marchande de votre maison», dit-il. «N'attendez pas que le marché vous montre lorsque vous vendez enfin. Ça coûte tellement plus de cette façon."

Outils d'évaluation des prix des maisons en ligne
Les experts des prix immobiliers disent qu'une première étape facile pour les personnes qui envisagent de vendre, ou simplement de se demander leurs capitaux propres, consiste à visiter les outils de prix des maisons en ligne. Bien que vous ne devriez pas mettre trop l'accent sur ces prix, ils peuvent être de bons points de départ. Voici quelques outils en ligne qui peuvent vous aider à comprendre la valeur de votre maison:

• Zillow vous permet de brancher l'adresse de votre maison pour trouver des propriétés récemment vendues sur une carte de votre région. Vous pouvez également vérifier les prix des annonces récentes dans votre quartier, également.
• Trulia affiche des listes, des réductions de prix et même une «carte thermique immobilière» des prix moyens des maisons dans votre région. L'inconvénient: il affiche les prix d'inscription, pas les prix de vente.
• Domania, un site Web de Lending Tree, propose une section «vérification des prix des maisons» où vous pouvez saisir une adresse et découvrir le prix de vente d'une maison vendue au cours des cinq dernières années.
• Sites Web immobiliers locaux: certains grands groupes immobiliers peuvent compiler une liste des propriétés récemment vendues dans leur région. Un exemple est Crye-Leike au Tennessee; Son site Web vous permet de brancher l'adresse d'une propriété spécifique pour savoir à quoi elle vendait.