Quoi considérer avant d'acheter une maison saisie

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Jean Nayar est un agent immobilier agréé avec Bond New York et l'auteur de plusieurs livres sur la décoration et le design, y compris The Happy Home Project (Filipacchi Publishing, 2013).

Avec près d'un tiers des ventes de maisons dans ce pays composées de propriétés à une certaine stade de forclusion au dernier trimestre, l'achat d'une maison saisie est un excellent moyen de conclure un accord formidable sur une maison. Mais les maisons saisies qui ont été abandonnées ou négligées pendant des mois, ou même des années, viennent avec des coûts cachés qui peuvent transformer cette affaire en une fosse d'argent. Ici, un groupe d'experts offre ses meilleurs conseils sur les étapes à prendre si vous êtes sur le marché pour une maison saisie.

1. Investissez dans une inspection de la maison.

«Pour environ 300 $ à 400 $, un inspecteur domestique peut fournir un rapport complet sur la structure, les composants mécaniques et principaux de la maison et de la propriété», explique Greg Herb, un agent immobilier agréé et propriétaire de Herb Real Estate à Boyertown, Pennsylvanie. Charles Gifford, un inspecteur de maisons agréé et propriétaire d'Amerispec à Jacksonville, en Floride, est d'accord, ajoutant qu'une inspection de la maison par un inspecteur de maison correctement accrédité vous donnera «une meilleure image de ce que vous achetez et vous fournira le cadre pour donner la priorité à votre réparations ou pour s'éloigner si c'est trop à gérer."

2. Recherchez des informations sur l'histoire de la maison.

De nombreux États exigent que les vendeurs de biens immobiliers terminent la déclaration de divulgation de la propriété d'un vendeur (SPDS) dans le cadre de toute transaction. «Le SPDS révèle généralement tout défaut matériel connu lié à la propriété et offre à l'acheteur une perspective historique de la maison, de son entretien, ainsi que de toute réparation ou ajouts effectués sous la propriété précédente», explique Herb. Souvent, cependant, ces déclarations ont certaines exclusions, comme lorsqu'une maison est transférée entre un mari et une femme ou entre frères et sœurs. Une autre exclusion commune est lorsqu'un vendeur tiers, comme une banque ou un établissement de prêt, est propriétaire de la propriété à la suite d'une forclusion. «Lorsque vous achetez une propriété de forclusion dans une banque qui n'a jamais été à la maison, vous perdez la perspective historique en tant qu'acheteur», explique Herb, qui ajoute qu'une inspection de la maison peut vous aider à vous renseigner sur les changements qui auraient pu se produire au cours de la vie de la vie de la propriété.

3. Délicez la maison.

Selon Gifford, qui est également membre de l'American Society of Home Inspectors (ASHI), si vous prévoyez d'acheter une maison qui a été inoccupée pendant plusieurs mois: «La première chose que vous devriez demander, c'est:« Les services publics sont-ils activés?'"Dans les maisons saisies dans de nombreuses régions du pays," l'eau est éteinte, les pièges sont remplis d'antigel respectueux de l'environnement, et les conduites d'eau peuvent être pressurisées avec de l'air ou soufflées et complètement drainées ", pour empêcher les tuyaux de congélation et de congélation et Breaking, explique Gifford. Avant une inspection de la maison, les lignes devront être vérifiées et énergisées. Et, selon Gifford, vous aurez peut-être besoin d'un électricien agréé pour effectuer un contrôle de sécurité sur l'électricité de la propriété avant que l'alimentation ne soit restaurée. «Chaque municipalité a ses propres règles», dit-il, «et les acheteurs à l'extérieur de la ville peuvent être tenus de payer des frais pour activer le pouvoir et les choses peuvent être compliquées s'il y a trois ou quatre services publics à appeler avant de pouvoir tout obtenir en fonctionnement. Un bon agent immobilier devrait être en mesure de vous fournir des références."

4. Vérifiez les problèmes de plomberie.

Les problèmes les plus catastrophiques dans les maisons abandonnés ou saisis sont souvent causés par des tuyaux de plomberie cassés ou des fuites. «Parfois, lorsque vous creusez sous la surface d'une cuvette de toilettes qui fuit qui a été réparée de façon fortement réparée, vous constaterez que non seulement vous devrez remplacer le pli de plomb, mais aussi les planchers entiers, les solives de plancher et les cloisons sèches qui sont pourries ou contiennent de la moisissure» Matthew Barnett, inspecteur de maisons agréé et propriétaire de Brooklyn, inspecteurs de bâtiments précis basés à New York. Membre d'Ashi, Barnett dit que le contrôle d'un problème de moisissure peut coûter de quelques centaines de dollars à 20 000 $ à 30 000 $ ou plus pour réparer et remplacer les étages et les murs entiers en plâtre ou en cloisons sèches.

5. Étudier les systèmes mécaniques, chauffants et électriques.

«Dans les maisons abandonnées avec des systèmes d'air forcé, la saleté et les débris et même les petits animaux s'accumulent dans le travail du conduit», explique Barnett, «et si l'humidité a été autour de chaudières ou de fours pendant de longues périodes, les échangeurs de chaleur peuvent corroder et vous 'aura besoin de les remplacer complètement."Cela peut coûter entre 3 000 $ et 5 000 $, dit-il, en fonction du type de système dont vous avez besoin. «Certains services publics n'allumeront pas la lumière pilote des systèmes de gaz si les filtres sont sales pour la sécurité incendie», ajoute Andrea Johnson, un courtier immobilier agréé de Portland, en Oregon, et membre fondateur et partenaire de U.S. REO Partners. Cela signifie que vous devrez assumer les dépenses de nettoyage pour tester s'ils fonctionnaient.

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6. Recherchez des signes de maintenance différée.

«Lorsque les propriétaires abandonnent et cessent de prendre soin de leur maison, il y aura beaucoup de problèmes d'entretien, comme la nécessité de nettoyer les gouttières, de dégager les débris du toit, de réduire la végétation envahie et de calfeutrage / carreau de phoque dans des douches et des baignoires », Explique Gifford, qui ajoute que dans certaines zones en détresse, il n'est pas rare de constater que les appareils, les unités de condensation et les appareils de plafond ont été retirés. Selon Barnett, «les réparations bon marché, comme l'utilisation du ruban adhésif ou du mastic de plombier sur un tuyau qui fuyait ou un câblage non professionnel d'un ventilateur» peut également entraîner des problèmes plus profonds, comme les risques de moisissure ou d'incendie, ce qui peut nécessiter des correctifs coûteux sur la ligne.

7. Vérifiez les fissures de fondation, le toit, les fuites et autres dommages extérieurs.

«Nous avons tendance à le voir sur les toits entièrement comprimés, les problèmes structurels, les dommages causés par l'eau et d'autres articles de réparation de gros billets», explique Gifford. «Dans les climats arides, comme le Texas, les fondements des maisons doivent être arrosés ou ils peuvent craquer et ruiner la maison», ajoute Johnson. Pour une maison avec une piscine, Barnett recommande de contacter un service de piscine pour s'assurer que la tuyauterie et l'équipement souterrains ne sont pas fissurés ou obstrués. "Une inspection normale de la maison couvrira l'état général du pompage et du filtrage, de la terrasse, des pierres d'adaptation et des skimmers, mais un service de piscine peut essayer de faire fonctionner le système pour voir s'il y a des dommages importants sur l'équipement", il dit. S'il y a un problème, le propriétaire peut vous donner un crédit pour le faire fonctionner correctement.

8. Effectuer une lunette d'égout.

Surtout pour les maisons de plus de 20 ans, Johnson suggère d'investir dans une inspection des égouts. «Les lignes peuvent être brisées par les racines des arbres», dit-elle, «ou ils peuvent ne pas être correctement connectés aux systèmes publics."Les lignes peuvent également être pourries, obstruées ou endommagées. Une entreprise de plomberie peut serpenter une caméra vidéo à travers la ligne pour déterminer son état.

9. Résoudre les privilèges.

«De nombreuses municipalités ont des réglementations concernant le maintien des propriétés», explique Herb. "Si une banque possède une propriété, elle conservera généralement un horaire de coupe de pelouse, mais si elle ne le fait pas, la municipalité peut placer un privilège sur la propriété s'il doit entrer et maintenir la pelouse elle-même", dit-il. «Un certain nombre d'autres privilèges peuvent avoir été placés sur la propriété par des entrepreneurs impayés, des services publics, des associations de propriétaires, etc.», explique Johnson. Avant de clôturer sur une propriété, vous devrez vous assurer que tous les privilèges sont enquêts à fond par vous et un agent de titre et remédié avant que le titre ne puisse être transmis par le propriétaire précédent.

dix. Re-clé toutes les serrures.

«Beaucoup de maisons sont sur un système de clé principale», explique Johson. «Cela signifie que d'innombrables courtiers, entrepreneurs, évaluateurs et autres pourraient avoir cette clé.«Si vous achetez une maison saisie, elle conseille de protéger vous-même et votre propriété en installant immédiatement de nouvelles serrures avec de nouvelles clés avant d'emménager.