Quoi considérer avant de restaurer une maison historique

Qu'il s'agisse de la ligne de toit victorienne fantaisiste, de l'escalier flottant néoclassique, ou tout simplement de l'anticipation de ce que les trésors pourraient attendre sous le plancher, il est facile de se fassiner avec l'idée de restaurer une maison historique.

«Il y a certainement des trucs sympas sur les vieilles maisons et la façon dont ils sont construits», explique Neil Stevenson, un architecte basé à Charleston, en Caroline du Sud et consultant pour la célèbre série Reno's Reno's Reno. «Souvent, les chambres sont énormes et il y a de hauts plafonds, de vieux planchers de cœur de pin, plusieurs cheminées et tout est construit aussi solide que possible."

Mais creuser dans une rénovation historique n'est certainement pas pour tout le monde. Cela peut prendre beaucoup de temps, d'argent, de savoir-faire, de patience et de connaissances pour restaurer le charme d'une vieille maison, tout en le mettant à la mise à jour avec les commodités d'une.

«Gardez à l'esprit que la rénovation d'une vieille maison peut facilement être aussi chère ou plus chère que la construction de nouvelles», explique Stevenson. «Je pouvais continuer encore et encore, mais deux des nombreux rejets d'argent sournois sont les inefficacités énergétiques et les dégâts de condensation de l'eau."

Voici quelques autres pièges à considérer avant de se lancer dans un projet à domicile historique.

Sur cette page

• Est la maison dans un quartier historique?
• Est votre réhabilitation ou restauration d'objectifs?
• Est-ce que votre principal objectif est un retour sur investissement?
• Êtes-vous prêt à consulter des professionnels sur votre projet de bricolage?
• Aimez-vous la recherche et avez-vous de la patience?
• Considérations pour rénover une maison historique
• Réalisez que la maison est plus permanente que vous

Est la maison dans un quartier historique?

Les rénovations des maisons dans les districts historiques doivent d'abord obtenir l'approbation des commissions de révision architecturale locales. Cela nécessite une plus grande attention à la planification des projets et à l'utilisation de matériaux plus chers et plus chers à l'ère.

«Ce processus frontal peut sembler arbitraire et capricieux si vous ne l'avez pas fait auparavant», explique l'historien de l'architecture Kristopher King of Carriage Properties à Charleston, qui a également travaillé comme consultant sur Rucker's Reno's Reno's. «Mais entrez avec un esprit ouvert. Charleston est une destination touristique numéro un à la suite directement du conseil d'administration de l'architecture."

King souligne également que les obstacles similaires ne sont pas inhabituels dans les districts non historiques. «Dans les nouvelles communautés, ils s'appellent juste des alliances», dit-il.

Est votre réhabilitation ou restauration d'objectifs?

Vous pouvez rapidement descendre un trou de lapin de tâches et de dépenses si vous ne décidez pas tôt où limiter la portée du projet.

«Il y a une différence entre une restauration et une réhabilitation», explique King. «La restauration revient à une période de temps. Mais pour la plupart des gens, nous parlons de maisons réhabilitantes, de tirer le meilleur parti de tout et de travailler avec."

Est-ce que votre principal objectif est un retour sur investissement?

Garder le projet abordable peut être effectué si les réparations et les mises à jour sont relativement simples, comme la réparation des sols et des fenêtres où vous n'avez pas besoin d'une correspondance historique exacte. D'autres emplois, comme le plâtre, ou la refonte de la disposition pour s'adapter aux salles de bains et aux cuisines, sont plus coûteuses et nécessitent un savoir-faire et des connaissances supplémentaires.

«Une maison historique n'est certainement pas pour les flipper», explique Bryan Slowick, président de BDS Design Build Remodel à Libertyville, Ill. «Mais il y a des valeurs non quantifiables, comme la beauté, la nostalgie et la pittoresque, et ce genre de choses est davantage valorisée par certaines personnes."

Si votre objectif principal est le retour sur investissement (ROI), gardez à l'esprit que les maisons mal restaurées ne conservent pas leur valeur comme celles avec la plupart de leurs pièces d'origine intactes.

Êtes-vous prêt à consulter des professionnels sur votre projet de bricolage?

Pour maintenir le retour sur investissement et les coûts, tous nos experts ont souligné l'importance de consulter des professionnels historiques au début du processus, avant même d'acheter une vieille maison. Une procédure pas à pas avec une personne bien versée dans l'architecture historique peut vous aider à éviter les pièges communs dans la conception et la construction.

Les pros peuvent également aider à relancer votre processus d'apprentissage, à naviguer.

Aimez-vous la recherche et avez-vous de la patience?

Bien qu'il soit sage de demander l'avis des pros, les diyers assaisonnés peuvent toujours faire la majeure partie de la rénovation eux-mêmes. Si vous avez le temps et aimez apprendre les nuances des maisons plus anciennes, le processus peut être satisfaisant. Exemple: certains escaliers flottants n'ont pas de clous! «Ils ont été construits avant les niveaux laser, avant tous ces outils que nous avons aujourd'hui», explique King.

Considérations pour rénover une maison historique

Pensez à une maison historique comme une antiquité, dit King. Ils présentent plusieurs des mêmes pièges potentiels que les plus modernes, plus quelques autres.

• Inspections: Avant d'acheter, faites une procédure pas à pas avec un inspecteur versé dans l'ancienne architecture, par rapport à celui qui est le principal objectif est la santé et la sécurité. L'inspecteur peut souligner les raccourcis comme le travail des conduits, la pourriture du bois et la maçonnerie.
• Fondation et structure: Si la maison se penche ou qu'il y a des fissures dans les murs à l'intérieur aux coins des fenêtres, des portes et des plafonds, alors obtenez une opinion d'experts. Il pourrait s'agir de signes d'une mauvaise fondation ou d'une installation inégale. Les problèmes structurels peuvent être coûteux à résoudre et difficiles à bricoler.
• Inondation et fuites: Recherchez des signes d'eau stagnante sous ou autour de la maison, ainsi que des taches d'eau, du bois pourri ou une pourriture sèche. Vérifiez surtout sous le toit, aux seuils de fenêtre, le long des plinthes et autour des conduits. Celles-ci pourraient être des signes de fuites d'eau de l'extérieur ou des conduits qui fuient ou de la plomberie.
  
• Inefficacités énergétiques: Considérez ce qui doit être remplacé, comme le four, les fenêtres et l'isolation. «Il n'y a généralement que beaucoup que vous pouvez faire pour resserrer les fuites d'air dans une vieille maison», explique Stevenson. «La mousse de pulvérisation est utile mais pas la solution de solution miracle que vous aimeriez."
• Fenêtres et portes: Les fuites peuvent être difficiles à réparer, et vous devrez peut-être embaucher un spécialiste pour les rendre conformes aux codes énergétiques modernes. «Ce n'est pas comme si vous alliez simplement prendre une maison de 200 ans et gifler des fenêtres en vinyle là-dedans», explique Slowick.
• Isolation: Outre les factures d'énergie du ciel, une isolation mal installée et des systèmes mécaniques mal conçus peuvent causer des dommages généralisés en raison de la condensation de l'eau. «Si l'isolation n'est pas installée correctement, le point de rosée se produira dans la cavité murale», explique Stevenson. «L'humidité incontrôlée peut souvent entraîner une croissance des moisissures et des bactéries, qui attire les termites et les bestioles et crée la tempête parfaite pour la pourriture accélérée et la décomposition de la matière organique, comme le bois et le papier."
• HVAC: Assurez-vous que les conduits sont isolés et scellés, et que l'unité mécanique n'est pas trop grande pour l'espace. Une unité surdimensionnée ne va pas se passer assez souvent pour éliminer l'humidité de l'air, donc l'humidité se condense autour des fenêtres, des murs, des plafonds, des portes et des conduits.
  
• Électrique: Considérez l'âge du système électrique et s'il y a suffisamment de circuits supplémentaires dans le panneau pour exécuter tous les systèmes modernes que vous installez.
• Plomberie: Voyez si la douche se draine rapidement et maintient la pression lorsque les toilettes rincent. Gardez à l'esprit la portée complète de la mise à jour de la plomberie. Une salle de bain à l'étage peut nécessiter d'ouvrir le plâtre dans les murs ci-dessous.
• Plâtre: La réparation du plâtre nécessite des compétences et une patience spéciales, et vous ne voulez pas nécessairement la remplacer. «La chose la plus simple à faire est d'entrer et de vider une maison dans les goujons, de courir tous les nouveaux fils et de tuyaux, puis de mettre des cloisons sèches», explique King. «Mais le plâtre fait ce sentiment spécial de durabilité, d'acoustique et de texture que vous attendez d'un mur historique."Au lieu de cela, King recommande de retirer les plinthes pour exécuter des fils.

Réalisez que la maison est plus permanente que vous

«Je pense que la considération la plus importante, et c'est presque très non américain, est de vous considérer comme un intendant de la maison par opposition au propriétaire de la maison», explique King.

«Vous vivez dans un bâtiment qui existe depuis 300 ans et, espérons-le, existera pour au moins 300 autres. Alors pensez à votre propriété dans cette perspective plus large et prenez des décisions non seulement pour vous, mais pour les soins à long terme de la maison."