Qu'est-ce qu'un prêt immobilier FHA? Tout savoir sur la qualification pour un prêt FHA

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Q: Nous essayons d'économiser pour une maison depuis des années, mais avec le loyer élevé, nous n'avons pas pu économiser suffisamment. Notre crédit est bon, et nous gagnons suffisamment d'argent pour effectuer des paiements mensuels, mais nous n'avons même pas commencé à chercher une maison parce que notre acompte ne sera pas suffisant. Un collègue a suggéré que nous examinions un prêt FHA. Qu'est-ce qu'un prêt immobilier FHA? Cela nous aidera-t-il?

UN: Selon toute vraisemblance, oui. Un prêt FHA est garanti par la Federal Housing Administration, ce qui signifie que les prêteurs peuvent être plus disposés à prendre leur chance aux acheteurs avec des réductions bas, des scores de crédit plus bas ou des ratios de dette / revenu élevé. Il est difficile d'économiser pour un acompte si vous louez et que vous vous conformez, mais il semble que vous pourrez effectuer vos versements hypothécaires mensuels si vous pouvez surmonter la bosse de l'acompte et des frais de clôture. Un prêt FHA est conçu pour aider à ces problèmes spécifiques afin de faciliter un acheteur à faible revenu ou à la première fois pour entrer dans une maison et commencer à construire des capitaux propres au lieu de payer le loyer. Il y a cependant certaines exigences et limitations que vous voudrez prendre en compte, comme les taux d'intérêt légèrement plus élevés et l'assurance hypothécaire privée. Un prêt FHA pourrait être bon pour votre situation; Considérez les avantages et les inconvénients potentiels et découvrez.

Un prêt FHA est une hypothèque fournie par le gouvernement qui est assurée par la FHA (Federal Housing Administration).

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Lorsque vous empruntez de l'argent à un prêteur pour acheter une maison, la seule garantie que vous avez à offrir au prêteur en cas de défaut est la maison elle-même et la propriété sur laquelle il se trouve. Bien que cela puisse sembler être un commerce, ils vous prêtent l'argent, vous offrez à la maison en échange si vous ne pouvez pas payer - c'est en fait un risque énorme pour le prêteur. Les prix du logement changent, donc si vous ne pouvez pas payer votre hypothèque et que le prêteur essaie de vendre la maison pour récupérer ses pertes, ils peuvent constater que la maison ne vaut plus ce que vous devez encore plus que le prêteur est également à l'accroche Pour les frais administratifs dans le dépôt de la forclusion, le paiement des frais juridiques et le paiement des commissions aux agents immobiliers. En conséquence, les prêteurs pour les hypothèques traditionnelles limitent leurs emprunteurs à ceux qui ont un excellent crédit qui ont montré la discipline et les revenus pour économiser des acomptes importants. Ces emprunteurs sont moins susceptibles de faire défaut sur leurs prêts.

Un prêt FHA atténue une partie de ce risque. La Federal Housing Administration, préoccupée par le fait que l'accession à la propriété était hors de portée pour ceux qui pourraient être en mesure de faire des paiements mensuels mais ne peuvent pas économiser suffisamment pour un acompte important, ou qui pourraient avoir fait des erreurs de crédit dans le passé, ont décidé qu'ils pouvaient assurer un classe de prêts conçus pour aider ces emprunteurs. La FHA garantit que si un acheteur fait défaut sur l'un de ses prêts, le prêteur ne subira pas la perte financière. En conséquence, les prêteurs peuvent offrir en toute confiance les prêts FHA aux acheteurs avec des scores de crédit plus bas et des acomptes baissés. Parce qu'il est si difficile d'amasser un acompte lorsque vous payez également le loyer, les prêts FHA sont une excellente option pour les acheteurs de maisons pour la première fois, qui n'ont pas de maison existante pour vendre et profiter de.

Un prêt FHA implique généralement des coûts de clôture inférieurs et un acompte inférieur sur une maison.

Vous avez choisi une maison, avez budgété votre acompte et vos paiements mensuels, postulé pour l'assurance habitation et compris vos impôts. Tu es prêt à partir! Mais attendez: n'oubliez pas les coûts de clôture. Pour certains emprunteurs, les frais de clôture (qui comprennent les frais d'évaluation, les frais de création de prêt et les frais de demande, les intérêts prépayés, l'assurance-titre et une foule d'autres paiements) sont toujours sur la table. Ces coûts peuvent monter rapidement et rendre l'achat de maison prohibitif. Pour faciliter la propriété des acheteurs à faible revenu, la FHA limite les coûts de clôture des hypothèques FHA: les prêteurs ne peuvent pas facturer plus de 3 à 5% du prix d'achat à domicile à la clôture. La FHA permet aux vendeurs ou aux prêteurs d'absorber certains des coûts de clôture pour respecter cette norme, ce qui peut être un point de négociation avec le vendeur lors de l'installation du prix d'achat de la maison.

Combien coûte un acompte sur une maison? Dans le passé, il était prévu qu'un acheteur soit prêt à baisser 20% du prix de la maison lors de la fermeture d'une hypothèque. Qui a assuré suffisamment de capitaux propres à la maison pour que les prêteurs estimaient qu'un acheteur aurait une participation acquise à la maison et serait moins susceptible de défaut de défaut. Et s'ils faisaient un défaut, les 20% seraient un coussin contre la perte de la banque. Avec les prix du logement en flèche, présentant 20% du prix d'achat d'une maison est hors de portée pour les acheteurs les plus dévoués. Les prêts FHA nécessitent un acompte minimum de 3.5% pour les emprunteurs avec des scores de crédit supérieurs à 580. Pour les emprunteurs avec des scores de crédit plus bas dans la fourchette de 500 à 579, l'acompte augmentera à 10%. Cela peut inciter les emprunteurs qui n'ont pas pu économiser considérablement dans les maisons plus rapidement afin que leur paiement mensuel puisse commencer à construire des capitaux propres au lieu d'aller vers le loyer.

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Il est généralement plus facile de se qualifier pour un prêt FHA, qui nécessite une cote de crédit inférieure à ce dont un prêt conventionnel a besoin et est une excellente option pour les acheteurs de maisons à faible revenu.

Pour les emprunteurs avec de mauvais scores de crédit ou ceux qui ont très peu d'histoires de crédit, la garantie d'un prêt immobilier peut être une montée difficile. Les hypothèques traditionnelles nécessitent souvent une cote de crédit FICO d'au moins 620 pour que les acheteurs potentiels soient même considérés pour une hypothèque. Pour les acheteurs à faible revenu qui peuvent ne pas avoir d'histoires de crédit significatifs, l'obtention de ce score peut être presque impossible, car elle nécessite des mois et des années de paiements à temps sur divers types de comptes de crédit. Parce que les problèmes de crédit restent sur son dossier de crédit pendant sept ans, la réduction du mauvais crédit peut prendre un certain temps. Les prêts FHA peuvent être délivrés aux emprunteurs avec un score FICO aussi bas que 500. Ces emprunteurs paieront un acompte légèrement plus élevé que les emprunteurs avec de meilleurs scores de crédit afin qu'ils absorbent une partie du risque du prêt, mais ils peuvent postuler sans se soucier qu'ils soient rejetés simplement en raison d'une cote de crédit inférieure.

Si vous prévoyez d'acheter une maison dans un avenir proche, c'est une bonne idée de commencer à regarder votre crédit maintenant. Accéder en toute sécurité à une copie gratuite de votre rapport de crédit de la Federal Trade Commission, qui vous connectera aux différents bureaux de crédit. Vous pouvez également acheter une copie de votre pointage de crédit. Le rapport est une mine d'informations, et vous devriez l'étudier de près. Assurez-vous que tous les comptes énumérés sont réellement les vôtres et que les informations de paiement sont exactes. À partir du rapport de crédit, vous pouvez vous connecter directement aux bureaux de crédit pour contester toute information incorrecte. Les erreurs peuvent prendre un certain temps pour corriger, alors commencez ce processus tôt.

Les prêts FHA sont disponibles en termes de 15 ans et 30 ans et ont des taux d'intérêt fixes.

Certains hypothèques permettent aux emprunteurs de personnaliser leur durée de prêt et de jouer avec des options de remboursement de prêt, telles que le paiement d'intérêts uniquement au début, puis confronté à une forte augmentation des coûts mensuels, ou à attirer les emprunteurs avec un faible taux fixe pendant quelques années, puis à ouvrir Augmentez le pari de taux variables pour le reste de l'hypothèque. Comme l'objectif d'un prêt FHA est d'augmenter les chiffres stables de l'accession à la propriété, la FHA restreint les termes et taux de leurs prêts pour rendre plus probable que les emprunteurs seront en mesure de planifier soigneusement et de budgétiser leur crédit et rester dans leurs maisons dans le bien dans le bien debout.

Les prêts FHA ont des taux d'intérêt fixes. Il n'y a pas de taux d'époque, d'incitations ou de changements de taux d'introduction après un certain nombre d'années; Le taux qui vous est donné à l'origine de votre prêt sera le taux que vous payez lorsque vous terminez le prêt, à moins d'un refinancement ou de refonte (recalculer le paiement mensuel) de votre prêt. Il n'y a aucune négociation à faire ici, et il est destiné à protéger les emprunteurs moins qualifiés des prêteurs prédateurs.

Les conditions de prêt standard pour les hypothèques FHA sont de 15 et 30 ans. Selon le montant de l'argent que vous avez en main et la taille des paiements mensuels que vous pouvez effectuer, une durée de 15 ans peut être une bonne option. Étant donné que les mandats de 15 ans ont des taux d'intérêt inférieurs, vous paierez dans l'ensemble moins d'intérêts en raison du temps plus court que vous aurez le prêt. Cependant, les paiements mensuels seront nettement plus importants que ceux d'un prêt à plus long terme pour de nombreux emprunteurs, ils seront trop importants. Dans ce cas, une hypothèque de 30 ans entraînera un taux d'intérêt légèrement plus élevé, mais vous permettra d'étendre les paiements sur 30 ans et de réduire votre obligation mensuelle. L'un ou l'autre terme maintient vos paiements cohérents sur la durée du prêt (avec une légère variation basée sur les taxes locales et les augmentations de primes d'assurance), ce qui facilite la planification et le budget. De plus, les prêts FHA n'ont pas de pénalité pour avoir remboursé le prêt tôt, donc à mesure que votre revenu augmente ou que vous disposez de fonds supplémentaires, vous pouvez payer un supplément chaque mois pour réduire le principal du prêt et compléter vos paiements tôt.

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Il existe certaines exigences pour se qualifier pour un prêt FHA.

Bien que le pointage de crédit et les exigences d'acompte soient plus faibles pour les emprunteurs de la FHA, il existe un certain nombre de restrictions assez importantes. Tout d'abord, un prêt FHA est uniquement disponible pour acheter votre résidence principale. Si vous avez les fonds pour acheter un deuxième ou un immeuble d'investissement, la FHA ne garantira pas un deuxième prêt pour vous. Vous devez avoir une preuve d'emploi actuel et de revenu stable pour montrer que vous pourrez effectuer vos paiements mensuels. Les exigences d'acompte varient en fonction de votre pointage de crédit: 3.5% pour ceux qui ont un pointage de crédit d'au moins 580 et 10% pour ceux qui ont des scores de crédit entre 500 et 579. Ces exigences sont raisonnablement simples.

Les autres exigences de prêt FHA deviennent un peu plus compliquées. Pour réduire son risque, la FHA exige que les emprunteurs aient un ratio dette / revenu (DTI) de moins de 43%. Votre DTI est déterminé en divisant vos paiements de dette mensuels totaux par votre revenu mensuel avant impôts. Le nombre qui résulte est votre DTI. Les prêteurs utilisent ce numéro pour évaluer la facilité avec laquelle vous pourrez effectuer vos paiements mensuels. Il existe de nombreux facteurs qui ne sont pas inclus dans la restauration DTI, les services publics, les divertissements mais les prêteurs ont constaté qu'un taux de 43% et moins est un bon indicateur qu'un emprunteur sera en mesure de répondre à ses paiements mensuels. Si le vôtre est plus élevé que cela, prenez le temps de rembourser autant de dettes que possible jusqu'à ce que votre taux s'améliore.

Le plus gros inconvénient du programme de prêt FHA est probablement la prime d'assurance hypothécaire, ou MIP). Cette assurance compense la perte de la FHA si vous faites défaut sur votre prêt. Il est similaire à l'assurance hypothécaire privée (PMI), que les prêteurs facturent sur certains prêts traditionnels jusqu'à ce que l'emprunteur ait payé 20% de leur prêt, mais le MIP est payé en deux parties: la première est une charge initiale que vous que vous payer à la clôture du prêt. Le second est une prime annuelle que vous paierez chaque année. Le montant des paiements est basé sur la quantité que vous devez par rapport à la valeur de votre maison. Si vous avez effectué un acompte de 10% ou plus, vous pourrez demander que la prime annuelle soit annulée après 11 ans de paiements stables et à temps. Si vous avez effectué un acompte de moins de 10%, le MIP ne peut pas être annulé et vous effectuez les paiements mensuels tant que le prêt ne sera pas remboursé, soit parce que vous avez terminé les paiements ou via un refinancement. Pour de nombreux emprunteurs, ce paiement supplémentaire est une difficulté, mais c'est une dépense nécessaire si les autres aspects du programme de prêt FHA en font la meilleure option.

La FHA limite le montant d'argent que les acheteurs de maisons peuvent emprunter. Ce montant varie chaque année, mais il monte et tombe avec le marché et la zone dans laquelle vous vivez. Cela signifie que si la maison que vous souhaitez acheter dépasse le maximum que la FHA permet, vous devrez choisir un autre produit de prêt. Les limites de prêt de la FHA sont conçues pour protéger la FHA contre les pertes, mais aussi pour s'assurer que ses emprunteurs ne contractent pas de prêts plus importants qu'ils ne peuvent raisonnablement rembourser.

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Comme pour tout prêt, il y a des avantages et des inconvénients à évaluer avant de trouver un prêteur.

Il y a beaucoup d'accès et absents du programme de prêt FHA. Il a donné à de nombreux acheteurs qui, autrement, loueraient encore la possibilité d'acheter une maison, et cela peut vous convenir. Comme pour tout prêt, vous voudrez considérer les avantages et les inconvénients du programme pour vous assurer qu'ils fonctionnent pour vous.

Le plus gros inconvénient pour la plupart des gens est le MIP. Souvent, vous pouvez pousser le paiement initial dans les frais de clôture et financer une partie, mais les primes annuelles ou mensuelles seront là pour la durée du prêt si vous avez profité de l'option de versement inférieur. Les exigences de propriété limitent le montant total emprunté que vos choix de maison peuvent être limités, et l'exigence selon laquelle la maison soit votre résidence principale, vous ne pouvez pas utiliser ce prêt pour acheter un immeuble d'investissement ou une résidence secondaire. Enfin, le coût global du prêt sera probablement légèrement supérieur à une hypothèque traditionnelle. Les taux peuvent être plus bas, mais le coût total de l'emprunt, y compris le MIP, peut être supérieur à une hypothèque non FHA.

Ces inconvénients, cependant, sont compensés par les énormes avantages d'un prêt immobilier FHA. De nombreux acheteurs de maisons pour la première fois sont pondérés par un loyer élevé, certains ont des prêts étudiants à rembourser, et certains sont au début de leur carrière et ne gagnent pas assez d'argent pour économiser. Les acheteurs plus âgés peuvent également avoir du mal à proposer un acompte, comme s'ils ont utilisé les capitaux propres dans leur maison existante pour payer les factures, payer l'éducation de leurs enfants ou jamais posséder de maison parce qu'ils ne pouvaient pas se permettre il. Le programme FHA rend l'accession à la propriété accessible à ces acheteurs avec son exigence de paiement inférieur. De même, les acheteurs potentiels ayant des problèmes d'historique de crédit et même des faillites ont la possibilité d'acheter une maison parce que le prêt FHA permet un seuil de cote de crédit inférieur. Le plus grand avantage pour la plupart des acheteurs est qu'un prêt FHA leur permet de rentrer dans une maison plus tôt qu'ils n'auraient pu autrement, afin que leurs versements hypothécaires mensuels se rendent à l'équité dans leurs maisons au lieu de tapisser les poches de leurs propriétaires.

Si vous pensez qu'un prêt FHA vous convient, pesez différents prêteurs approuvés par la FHA avant de décider d'un.

Avoir un excellent acompte économisé mais un crédit à carreaux? Crédit décent, acompte décent, mais un DTI douteux? Presque aucun acompte? Un prêt FHA peut être idéal pour vous, et il est donc temps de commencer à faire du shopping. On pourrait penser que parce que la FHA a des directives aussi strictes, vous pourriez entrer dans n'importe quelle banque et postuler - et techniquement vous seriez correct mais comme pour tout produit ou service de prêt, il est avantageux pour faire ses courses. Les prêteurs par lesquels vous postulez pour votre hypothèque FHA peuvent avoir des taux et des coûts différents dans les directives de la FHA, et certains peuvent avoir des normes de souscription différentes. Ce n'est pas parce que c'est un prêt FHA que vos conditions seront les mêmes chez chaque prêteur. Vous constaterez que certains ont de meilleures options pour les emprunteurs avec des paiements bas, tandis que d'autres s'adressent aux emprunteurs avec des scores de crédit plus bas.

Avant de soumettre votre demande, vous voudrez vous assurer que vous avez tout ce dont vous avez besoin. Vous devriez passer du temps à évaluer votre budget et à décider combien vous pouvez vous permettre de dépenser. Lorsque vous demandez une pré-approbation, votre prêteur vous dira combien vous pouvez emprunter, mais cela ne signifie pas nécessairement que c'est le montant que vous pouvez vous permettre de prendre. Décidez de combien vous pouvez vous permettre de payer chaque mois. Il existe des calculatrices hypothécaires disponibles en ligne qui vous aideront à déterminer à quel point vous êtes à l'aise de payer chaque mois. Ne budgétisez pas automatiquement le montant le plus élevé que vous pouvez vous permettre: les maisons sont coûteuses à vivre et à suivre, alors laissez un coussin dans votre budget.

Ensuite, vérifiez votre rapport de crédit, puis assemblez toutes les documents dont vous devrez appliquer. Le fait d'avoir des copies des relevés bancaires, des talons de paie de votre employeur, des déclarations de revenus et de la documentation de toute propriété ou actif que vous pourriez avoir aidera à rationaliser le processus. Regardez différents types d'institutions de prêt: banques locales, coopératives de crédit, banques nationales et autres prêteurs hypothécaires. Appelez ou consultez leurs sites Web pour plus de détails sur les tarifs et les exigences des cotes de crédit pour les prêts FHA. Collectez autant d'informations que possible.

Une fois que vous aurez les informations, vous pouvez choisir quelques prêteurs à qui postuler pour la pré-approbation, ce qui signifie qu'ils exécuteront votre crédit, confirmeront vos documents et vous donneront une lettre certifiant que vous pourrez emprunter un certain montant d'argent Fournir la maison répond à leurs exigences. Cela ne nuira pas à votre crédit pour postuler avec plus d'un prêteur, tant que vous postulez dans un court laps de temps. Ensuite, vous pouvez comparer les taux d'intérêt, les exigences du MIP et les conditions des prêts pour choisir celui qui répondra le mieux à vos besoins et vous amènera dans une maison dès que possible.