Qu'est-ce qu'un avocat immobilier, et pourquoi en auriez-vous besoin?

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Lors de la vente ou de l'achat d'une maison ou d'une autre propriété, la plupart des gens s'attendent à voir les agents immobiliers pour les deux parties à la fermeture, ainsi que des représentants de la société de titre et peut-être même quelqu'un de la société hypothécaire. Mais un avocat? Il est normal de se demander s'il est typique ou nécessaire de voir un avocat immobilier à une clôture. Plus que l'ajout d'un autre frais coûteux en plus de la liste apparemment sans fin des coûts de clôture, un avocat immobilier peut avoir un rôle vital à jouer dans le processus d'achat de maison.

Les avocats de l'immobilier peuvent s'assurer que les fermetures se déroulent en douceur.

Il s'avère que les avocats immobiliers offrent en effet une variété de fonctions importantes. Sarah Stitgen est une avocate chez Cook & James, une société de clôture immobilière de la région d'Atlanta spécialisée dans les fermetures à domicile. Elle dit qu'il existe plusieurs domaines de droit immobilier dans lesquels les avocats peuvent se spécialiser, bien que l'accent général soit sur les droits de propriété et de propriété. «Certains exemples incluent les relations avec les propriétaires et les locataires, la préparation des contrats et les litiges lorsque des litiges surviennent sur des biens qui ne peuvent pas être résolus, comme les litiges aux limites et autres droits de propriété», explique Stitgen. «Le zonage et la planification sont également des domaines du droit immobilier, et un sous-domaine commun du droit immobilier est spécifique aux transactions de clôture."

Les avocats de l'immobilier peuvent jouer un rôle pour vous amener à la vente et à une fermeture et à garantir que la fermeture se déroule en douceur. «Selon les faits, un avocat rédigera l'accord initial à vendre ou examinera l'accord standard», explique Matthew T. Eyet, directeur de la loi sur les yeux au Nouveau-Brunswick, New Jersey. Même si des documents standard sont utilisés, il dit qu'il y a généralement certaines termes que les deux parties conviennent que cela devrait être ajouté, supprimé ou clarifié.

"Chaque fois qu'un acheteur ou un vendeur souhaite inclure des conditions spécifiques comme une dérogation à évaluation partielle, une disposition de loyer ou des exigences de chronologie - il est important qu'un avocat confirme que la langue utilisée reflète réellement ce qui est prévu", dit Eyet. Il reconnaît que les agents immobiliers peuvent fournir des conseils sur la sage concernant la stratégie de négociation, mais dit qu'ils ne sont pas des avocats en contrat formés.

En plus d'examiner ou de préparer des documents juridiques et de servir de négociateurs, les avocats immobiliers servent leurs clients par d'autres moyens. «Nous aidons les acheteurs et les vendeurs à éviter les problèmes et les dépenses associés aux titres non commerciaux», explique Eric N. Klein, avocat principal du Klein Law Group à Boca Raton, en Floride, expliquant: «Nous traitons des problèmes liés aux inspections qui trouvent des fixations non divulguées et exposons des coûts cachés."

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Certains États exigent des avocats lors des fermetures immobilières, mais d'autres ne.

Le rôle d'un avocat immobilier dans le processus de clôture peut dépendre de l'État dans lequel vous effectuez des affaires. «Dans environ la moitié des États dans le U.S.-Les États principalement à l'est du Mississippi-acheteurs et des vendeurs embauchent des avocats pour les représenter pendant le processus », explique Rebecca Larson, avocat immobilier à votre domicile à San Diego. Dans d'autres États, dit-elle, les avocats ne sont généralement pas utilisés; Au lieu de cela, les sociétés de titres et d'entiercement facilitent les transactions.

«Dans les États où les avocats sont Utilisé, vous les verrez comme votre avocat, négociant des dispositions clés du contrat et vous assurer que votre position est protégée », dit Larson. Un rôle secondaire d'un avocat immobilier est de servir d'avocat de clôture. «Cet avocat gère le papier et l'argent - ils préparent des documents de prêt, des documents de clôture, l'acte et s'assurer que tout le monde a fait ce qu'ils sont censés faire pour se terminer."

Dans certains États, vous pouvez avoir la possibilité d'embaucher un avocat immobilier ou non, mais dans d'autres États, vous n'êtes pas donné le choix. «Un certain nombre d'États exigent que les avocats immobiliers soient impliqués dans les transactions, car leur participation au processus fonctionne comme une forme de gestion des risques pour les personnes impliquées», dit Klein.

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Qui représente l'avocat immobilier?

Ainsi, l'avocat de l'immobilier représente-t-il le vendeur ou l'acheteur, ou ont-ils chacun son propre avocat? Ça dépend. "Dans les États où l'avocat est un avocat de clôture, l'avocat ne représente aucune des parties", dit Larson. Au lieu de cela, cette personne est techniquement un tiers neutre et ne donne pas de conseils juridiques à chaque côté. C'est pourquoi elle recommande d'embaucher votre propre avocat pour représenter uniquement ton besoins. "Il peut y avoir des moments où un avocat représente à la fois un acheteur et un vendeur, mais cela est rare et devrait être fait avec une extrême prudence", prévient-elle.

Les préoccupations de Larson sont repris par Eido M. Walny, fondatrice de Walny Legal Group, basée à Milwaukee, qui dit que l'acheteur et le vendeur peuvent être représentés par l'avocat. "Cependant, il n'est généralement pas conseillé qu'un seul avocat représente les deux, car alors l'avocat ne représente vraiment aucune des parties du tout", explique-t-il. «Vous ne pouvez pas être un représentant zélé de votre client lorsque vous avez des intérêts directement conflictuels à chaque extrémité du tableau."

Pourquoi un avocat serait-il présent et ne conseillerait pas l'acheteur ou le vendeur? Dans certains États, comme la Géorgie, Stitgen dit que l'avocat de clôture représente le prêteur dans une transaction de prêt. «Les acheteurs et les vendeurs doivent être conscients que bien qu'ils puissent payer les frais, l'avocat ne représente pas leurs intérêts."Elle dit qu'il y a une obligation éthique d'expliquer des documents aux parties, mais pas nécessairement des conseils juridiques. Stitgen conclut: «Si un acheteur ou un vendeur veut ce type de représentation, il devrait engager son propre avocat pour fournir que."

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L'embauche d'un avocat immobilier pour représenter, vous pouvez vous faire économiser de l'argent (et des ennuis) sur la route.

Sachant que les coûts de clôture peuvent être assez chers, vous pourriez être tenté de renoncer à l'embauche de votre propre avocat immobilier. Klein conseille une stratégie de bricolage. «La lecture de guides sur Internet sur la façon de gérer les différents processus impliqués dans une transaction immobilière est un mauvais substitut aux informations et aux conseils qu'un avocat hautement assaisonné et expérimenté à un conseil de surveillance professionnelle peut fournir», dit-il.

Larson est d'accord, et dit que le coût de ne pas savoir ce qu'il y a dans votre contrat (ou comment vous protéger à l'avenir) dépassera de loin tout ce que vous dépenserez pour faire examiner votre contrat. «L'achat de biens immobiliers est probablement l'une des choses les plus chères que vous ferez de votre vie, et un avocat immobilier vous empêche de litiges coûteux, maintenant et à l'avenir», dit-elle.

Il y a une autre raison pour laquelle avoir un avocat immobilier peut être avantageux: les agents immobiliers sont payés sur une commission, donc s'il n'y a pas de vente, ils ne sont pas payés. «Cela peut provoquer un conflit d'intérêts inhérent avec le client; D'un autre côté, les avocats sont généralement payés, peu importe si un accord est conclu, ce qui permet à l'avocat d'être généralement plus objectif », dit Walny.

De plus, les agents immobiliers ne sont pas des avocats et ne subissent pas le type de formation que les avocats font. «Donc, s'il y a des problèmes qui sont hors de l'ordinaire, ou si le client veut simplement un avocat ou des services zélé en dehors de ce qu'un agent immobilier gère généralement, c'est lorsqu'un avocat peut avoir une valeur significative, en particulier lorsque vous travaillez main dans la main avec un Agent immobilier », explique Walny. «Un bon avocat immobilier peut ajouter une quantité énorme de valeur à un accord. Parfois, cette valeur se présente sous la forme d'encourager le client, que ce soit un acheteur ou un vendeur, à simplement s'éloigner."Parfois, dit Walny, les meilleures offres sont celles qui ne se font jamais.

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Combien coûte un avocat immobilier?

Les frais d'avocat peuvent aller de quelques centaines à quelques milliers de dollars. Larson dit que le montant est généralement basé sur la valeur de la transaction. «Les avocats privés facturent toutes les heures ou sur une base forfaitaire: les tarifs horaires peuvent varier de 200 $ + par heure et une variation probablement de frais de 1 500 $ à 8 000 $, et les avocats forfaitaires peuvent varier de 500 $ à 600 $ ou plus ou plus."

Étant donné que les honoraires d'avocat ne sont pas fixés par une agence d'État, Larson explique qu'ils peuvent également varier considérablement basés sur la géographie. Elle recommande d'interviewer plusieurs avocats pour en trouver un qui correspond à votre budget et à votre personnalité.

Enfin, n'oubliez pas de considérer la valeur qu'ils peuvent ajouter à la transaction. «La plupart du temps, les transactions immobilières se déroulent bien ou sont annulées avec un minimum de combats, il peut donc être facile d'oublier le rôle vital que jouent les avocats immobiliers», dit Eyet. «Mais un peu comme l'assurance de titres, à ces occasions où quelque chose d'inattendu se produit, vous serez heureux que vous ayez inclus un avocat expérimenté dans le processus."