Qu'est-ce qu'une liste de poche dans l'immobilier?

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Q: En ce qui concerne l'immobilier, j'ai entendu le terme «liste de poche», mais je ne suis pas entièrement clair sur ce que cela signifie. Qu'est-ce qu'une liste de poche, et pourrait-on me convenir?

UN: Également connues sous le nom de listes hors marché ou de listes exclusives, les listes de poche sont gérées en privé et ne sont pas mis à la disposition du grand public. Lorsque les vendeurs signent avec un agent immobilier pour répertorier leur maison dans une liste standard, ils acceptent les pratiques que les agents utilisent généralement pour promouvoir et vendre une maison. Cela comprend la liste de la maison sur le service d'inscription multiple, ou MLS.

Une liste MLS permet à la fois aux acheteurs potentiels et aux autres agents immobiliers de consulter la liste en ligne sur les sites de vente à domicile. Les maisons qui ne sont pas partagées sur un MLS sont connues sous le nom de listes de poche.

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Une liste de poche est une liste immobilière qui est maintenue privée.

Plutôt que de s'appuyer sur le marketing public, les listes de poche sont gérées en privé par l'agent immobilier et le vendeur. Les deux parties s'accordent sur les termes d'un accord d'inscription, qui décrit si la liste est publique ou privée. Parfois, l'arrangement stipulera que la liste ne restera privée que pendant une période définie, tandis que d'autres fois, il restera privé jusqu'à ce que la vente de la maison soit terminée.

Étant donné que la vente ne sera pas commercialisée publiquement, l'agent immobilier contactera plutôt les contacts personnels pour tenter de trouver un acheteur. Les vendeurs peuvent également exploiter leur propre réseau de famille et d'amis pour évaluer l'intérêt.

Pourquoi les vendeurs choisiraient-ils de renoncer au marketing traditionnel? L'une des raisons les plus simples est que un vendeur a déjà un acheteur un ami ou un membre de la famille - qui s'intéresse à la propriété. Par conséquent, ils peuvent ignorer la phase de marketing et terminer la vente en privé.

Un avantage majeur d'une liste de poche est la confidentialité. Étant donné que les listes de poche ne sont pas trouvées sur un MLS, elles sont souvent utilisées par les célébrités et autres vendeurs de haut niveau comme moyen de garder leurs relations immobilières hors de l'œil du public. En optant pour éviter une liste publique, ils ne sont pas tenus de partager des photos de l'intérieur de leur maison. Les listes de poche sont également courantes sur le marché du logement haut de gamme afin que les agents puissent limiter l'exposition de la maison aux acheteurs graves uniquement.

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Les listes de poche peuvent avoir des impacts négatifs sur l'industrie du logement.

Alors que les listes de poche sont techniquement légales à travers le pays, la National Association of Realtors (NAR) a officiellement interdit les listes de poche avec sa politique de coopération claire en 2020. Cela signifie que tout agent immobilier impliqué dans l'association ne peut pas les utiliser. Les agents immobiliers ont des certifications professionnelles mais ne sont pas nécessairement des membres de NAR, ce qui signifie qu'ils ne sont pas liés par les politiques de l'organisation. Cependant, les agents immobiliers agréés sont par définition membres du NAR.

Les agents immobiliers sont obligés par un code d'éthique de travailler dans le meilleur intérêt de leurs clients, mais les critiques croient que les listes de poche sont souvent utilisées pour aider les agents à obtenir un accord à double face dans lequel ils reçoivent la commission en tant qu'agent d'achat et de vente. Bien que cela soit bénéfique pour l'agent immobilier, cela ne signifie pas que l'acheteur obtient le meilleur prix pour la propriété.

Les listes de poche peuvent également avoir un impact négatif sur le marché dans son ensemble. Puisqu'ils ne sont pas répertoriés sur le MLS, ces ventes ne sont souvent pas signalées. Cela signifie que le paysage immobilier local est quelque peu obscurci, donnant aux agents, aux acheteurs et aux vendeurs une image moins claire de la réalité du marché. En plus de cela, les listes de poche présentent des problèmes éthiques potentiels puisque de nombreux acheteurs de communautés marginalisées et celles qui ont moins de connexions sont exclues de ces ventes.

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Il y a des exceptions à la règle de la National Association of Realtors contre les listes de poche.

Selon la politique de coopération claire du NAR, «Dans un (1) jour ouvrable de commercialisation d'une propriété au public, le courtier inscripteur doit soumettre la liste au MLS.«Alors que les listes de poche vont à l'encontre de la politique NAR, il y a encore des lacunes importantes. Si une propriété n'est jamais commercialisée au public, par exemple, elle n'a pas besoin d'être répertoriée sur le MLS. Les listes «exclusives de bureau» sont également autorisées, ce qui signifie qu'un agent immobilier peut les commercialiser au sein d'une agence ou en privé à d'autres courtiers affiliés à l'agence.

Une autre façon dont les agents immobiliers peuvent étendre les limites de la politique est de commencer le processus de marketing un vendredi, laissant tout le week-end pour trouver un acheteur avant la liste doit être entré dans le MLS. Cette période peut être étendue encore plus si la maison est répertoriée un week-end de vacances. Ces pratiques peuvent facilement permettre aux agents immobiliers de contourner la politique sans enfreindre techniquement aucune règle.

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En général, les vendeurs bénéficient davantage d'une liste publique qu'une liste de poche.

Pour les vendeurs, les listes de poche n'offrent pas de nombreux avantages au-delà de la vie privée. Étant donné que la maison ne sera pas commercialisée auprès du public, il y aura inévitablement moins d'intérêt et moins d'acheteurs potentiels. Un avantage, cependant, est que certains agents pourraient offrir un prix de commission inférieur pour les listes de poche car ils n'auront pas à dépenser du temps ou de l'argent en marketing.

Pour les acheteurs, les listes de poche peuvent être difficiles à trouver, car vous ne pouvez les trouver que par le biais d'un agent bien connecté. Même si les acheteurs prennent conscience d'une liste de poche, ils peuvent devoir visiter la maison en personne car les photos ne sont pas toujours disponibles.

Il existe cependant des avantages potentiels de coque en poche pour un acheteur. Il y a moins de concurrence, ce qui signifie qu'ils pourraient être en mesure d'obtenir une maison à un prix relativement inférieur s'il n'est jamais répertorié publiquement. Pour la même raison, les acheteurs peuvent également avoir plus de chances que leur offre soit acceptée.