Que sont les ibuyers, et peuvent-ils vraiment faire grimper les prix de l'immobilier?

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Si vous suivez les affaires actuelles, vous avez probablement eu le vent du tumulte sur une vidéo Tiktok virale dans laquelle un agent immobilier a accusé le modèle commercial Ibuyer d'être habitué à manipuler les prix de l'immobilier.

Essentiellement, il a fait valoir que des entreprises comme Redfin et OpenDoor - et jusqu'à il y a quelques semaines, Zillow-est acheté des maisons et les vendant pour bien plus, ce qui conduit à une augmentation globale des prix du logement.

C'est une théorie intrigante - en fait une théorie alarmante si vous cherchez actuellement un domicile mais est-ce vrai? Nous nous plongerons dans le monde des Ibuyers pour vous aider à comprendre comment ils fonctionnent et examiner les affirmations sur leur impact sur le marché du logement.

Qu'est-ce qu'un ibuyer?

«Un Ibuyer, également connu sous le nom d'acheteur instantané, est une entreprise qui achète directement des maisons auprès des propriétaires», explique Tyler Forte, PDG de Felix Homes à Nashville, Tennessee. Et il y a une raison pour laquelle ils sont connus comme des acheteurs instantanés. Forte dit qu'ils peuvent faire des offres en espèces et peuvent généralement fermer en aussi peu que 14 jours.

«Une fois qu'un Ibuyer est propriétaire de la maison, il choisit généralement de faire des mises à niveau de la maison comme donner à la maison une nouvelle couche de peinture ou remplacer le vieux tapis."Et une fois ces mises à niveau terminées, dit-il, ils réinstalleront la maison et le vendront à un prix plus élevé pour réaliser un profit.

Alors, comment déterminent-ils le prix? «La société Ibuyer prendra vos données de propriété et la comparera avec les propriétés de la maison voisine», explique Brady Bridges, un agent immobilier chez Reside Real Estate à Fort Worth, Texas. Mais ne confondez pas cela avec une maison Flipper achetant des maisons abandonnées sur le point de couver. Les Ibuyers ont tendance à préférer les maisons plus récentes en bon état qui sont situées dans des quartiers souhaitables.

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Les ibuyers ont un avantage distinct.

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Un avantage posé par un ibuyer est la commodité qu'ils offrent aux vendeurs. «Un propriétaire peut éviter les projections, ce qui est l'une des parties les plus ennuyeuses du processus d'inscription traditionnel», explique Forte. Il n'est pas nécessaire de nettoyer et d'organiser la maison, et de trouver un endroit où aller pendant que la maison est présentée.

Et selon Bridges, il n'y a pas de loi exigeant une inspection de la maison lors de la vente à un Ibuyer, par rapport à l'inspection obligatoire des maisons dans un système de vente conventionnel. «Cela vous aide à économiser une bonne somme d'argent, de travail et de temps», dit-il. «Mais avec une compréhension mutuelle, une inspection de la maison pourrait se produire uniquement si votre entreprise IBuyer est intéressée."Si l'inspection révèle des problèmes, vous n'aurez pas à le réparer, bien que l'offre reflète le coût estimé des réparations.

De plus, il est difficile de rivaliser avec les offres de liquidités rapides d'une entreprise IBuyer comme OpenDoor. Comparé à un processus de vente conventionnel, qui peut prendre des mois, une offre d'un ibuyer est évidemment attrayante, en particulier pour les vendeurs qui veulent fermer plus rapidement, ou doivent se déplacer à la hâte.

La vente rapide à un ibuyer vous coûtera.

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Cependant, ce processus rapide n'est pas sans ses inconvénients. Selon Forte, de nombreux Ibuyers annoncent qu'ils achètent des maisons à des prix du marché, mais ce n'est pas toujours le cas. «D'après mon expérience, les Ibuyers achèteront des maisons pour 5 à 7% en dessous de ce que le marché apporterait», explique-t-il. «La plupart des Ibuyers factureront alors des frais de service supplémentaires allant de 5 à 7%."

Son point de vue est partagé par Kristen Jones, courtier / propriétaire de RE / Max autour d'Atlanta, qui dit que les Ibuyers ont tendance à faire des offres inférieures à la valeur marchande, puis à facturer des frais comparables - si ce n'est pas plus élevé que la commission versée à un courtier immobilier. L'offre pourrait également être réduite pour couvrir toutes les réparations après une inspection IBuyer. «Mais à ce stade, les vendeurs sont souvent trop loin dans le processus pour inverser le cours. Ils ont peut-être trouvé une maison à acheter ou ont commencé à emballer », explique Jones. À ce stade, ils sentent qu'il est trop tard pour revenir en arrière.

«Les problèmes de chaîne d'approvisionnement, ainsi que la pénurie de main-d'œuvre, ajoutent aux dépenses des propriétés d'achat, de rénovation et de revente, ce qui entraîne tous le coût supérieur du modèle commercial d'Ibuyer."Il peut donc être pratique de vendre à un ibuyer, mais Jones prévient que le coût pourrait être des milliers de dollars de plus que le processus de vente traditionnel.

L'achat d'une maison chez un IBuyer a également des avantages et des inconvénients.

Nous avons discuté de la façon dont les Ibuyers affectent les vendeurs, mais comment ce modèle d'entreprise a-t-il un impact sur les acheteurs?

Lorsque vous travaillez avec IBuyers, la commodité est également un avantage pour ceux qui cherchent à acheter une maison. «Par exemple, lors de l'achat d'une maison occupée par le propriétaire, vous devez planifier une visite qui doit être approuvée par le propriétaire», dit Tyler. Et si ce temps n'est pas acceptable, le propriétaire refusera votre demande. Mais Tyler dit qu'une maison d'Ibuyer est toujours vacante, donc elle peut être montrée à tout moment.

C'est aussi pratique à d'autres égards. «À partir des détails de la propriété par l'offre à la fermeture, tout se fait en ligne pendant la période d'achat d'une maison par le biais d'Ibuyers», explique Bridges. «Il n'y a pas de coût de locomotif ni de main-d'œuvre pour vous, et en raison de l'utilisation de la technologie numérique, de nombreuses étapes du processus d'achat pourraient être ignorées."De nombreux acheteurs peuvent apprécier le manque d'interaction en face à face.

D'un autre côté, tous les acheteurs n'envisagent pas de travailler avec un agent immobilier comme stressant ou long. «Un bon agent immobilier travaille en étroite collaboration avec leurs clients pour s'assurer que leurs besoins et objectifs sont atteints à temps», explique Heath Clendenning, agent de Highland Premier à Los Angeles.

De plus, les ibuyers peuvent causer des problèmes aux acheteurs, en particulier sur le marché d'un vendeur. «Un conjonc majeur pour les acheteurs sur le marché est qu'ils manquent l'opportunité d'acheter une maison car ils ne peuvent pas rivaliser avec ces offres instantanées / tous les acheteurs de trésorerie», dit Jones. Ibuyers peut également acheter plusieurs maisons à la fois, ce qui limite les acheteurs à l'offre. De plus, les ibuyers peuvent fixer leurs propres prix. Cela élimine le processus de négociation qui se déroule généralement entre les vendeurs conventionnels et les acheteurs.

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Est-ce que iBuying est assez grand pour vraiment influencer le marché immobilier?

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Alors, le modèle Ibuyer fait-il vraiment une brèche sur le marché? Les ponts le pensent. «Ibuying est en plein essor en ce moment dans presque toutes les grandes région et cherche à rester sur le système de marché pendant longtemps», dit-il, notant que la simplicité et l'argent direct attirent plus de vendeurs que prévu. «Et au cours des prochaines années, nous pouvons faire face à un bannissement à court terme du système de clôture actuel."

En fait, Bridges dit qu'il a déjà remarqué de nombreuses équipes immobilières dans plusieurs domaines qui sont désormais hybrides ou qui sont entièrement passés à Ibuyers. Il prédit qu'il y a plus d'agents immobiliers et d'équipes qui cherchent à emboîter le pas.

Cependant, Clendenning pense que les interactions humaines comme les négociations, les évaluations et les instructions sont encore nécessaires pour l'instant. «Les agents immobiliers collaborent avec leurs clients pour comprendre leurs objectifs et leurs besoins et faire de leur mieux pour les rencontrer», dit-il. «Il y a encore beaucoup de variables et de situations que les logiciels et les algorithmes ne peuvent pas aborder."

Forte croit que les Ibuyers ont un impact, mais pas nécessairement celui prévu. «Dans de nombreux cas, les Ibuyers réévaluent les maisons pour plus de 10% par rapport au prix qu'ils l'ont acheté», dit-il. «Cependant, les maisons que les Ibuyers remissent ont tendance à s'asseoir sur le marché pendant une plus longue période."Effectivement, Zillow enroule son propre service iBuying, propose Zillow, en raison de« l'imprévisibilité dans la prévision des prix des maisons."