La règle de 70% dans le retournement de la maison, expliquée

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Bienvenue à Guide de Bob Vila pour retourner à la maison, Une série dédiée à vous montrer les meilleurs endroits pour le retournement de la maison, les étapes cruciales pour sélectionner une propriété, les mises à niveau et les réparations incontournables, et des moyens surprenants de réduire vos coûts pour tirer le meilleur parti de votre maison de retour. Ici, vous trouverez de nouvelles idées mélangées avec des conseils éprouvés de Bob, nos guides de magasinage approuvés et la piste intérieure des bons professionnels pour amener votre flip à la ligne d'arrivée.

Dans le monde du retournement de la maison, il y a un adage commun que beaucoup dans l'entreprise vivent lorsqu'il s'agit de déterminer leurs marges bénéficiaires potentielles. Connu sous le nom de règle de 70%, cette directive peut jouer un rôle important dans le succès ou l'échec de votre flip. De nombreux investisseurs immobiliers utilisent la règle de 70% pour déterminer si une maison vaut le temps et l'argent qu'il faudrait pour retourner. Le principe de base est qu'un flipper ne devrait jamais acheter une maison pour plus de 70% de sa valeur après-réparation (ARV) tout en tenant compte du coût des rénovations.

Dans cet article, nous expliquerons comment fonctionne la règle de 70 pour cent, offrir des conseils pour déterminer les ARV d'une maison et décrire les exceptions à cette ligne directrice populaire.

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Quelle est la règle de 70% dans le retournement de la maison?

Comment fonctionne la règle de 70% dans la pratique? Pour l'utiliser, vous devrez faire des calculs simples. L'équation est: «Valeur après-réparation (ARV) ✕ .70 − Coûts de réparation estimés = prix d'achat maximum.

Ainsi, par exemple, si vous estimez que l'ARV d'une maison est de 500 000 $, vous multipliez ce montant par .70, résultant en un prix de 350 000 $. Vous soustraire alors le prix estimé des rénovations. Si vous prédisez que la maison a besoin de 50 000 $ en rénovations, votre prix d'achat maximum serait de 300 000 $. Bien que ce ne soit pas une règle difficile et rapide, cela fournit un moyen facile d'estimer votre bénéfice potentiel sur un flip.

Conseils pour projeter après la valeur de réparation

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Le facteur le plus important lors de l'utilisation de la règle de 70% est de déterminer avec précision l'ARV de la maison. La surestimation de l'ARV d'une maison pourrait entraîner une réduction des bénéfices. Afin d'établir un ARV réaliste, il y a quelques étapes que vous pouvez prendre.

1. Déterminez la valeur «tel quel» de la maison. Le processus de projection de l'ARV commence par l'estimation de ce que vaut la maison dans son état actuel. La valeur tel quel pour une maison peut être déterminée en obtenant des estimations des agents immobiliers locaux ou en comparant la maison à d'autres maisons similaires dans la région qui ont récemment vendu. Envisagez de faire évaluer la maison dans son état actuel afin d'établir une valeur «en tant que» précise.
2. Recherchez des compositions dans la région. Avant d'envisager un flip, vous devriez être bien éduqué sur le marché immobilier actuel de votre région. Des sites Web comme Zillow et Trulia sont idéaux pour faire des recherches sur les maisons de votre région. Afin d'estimer la TV projetée d'une maison, regardez les prix de vente des maisons comparables qui ont été rénovées afin d'être prêt à emménager.
3. Estimer le coût des réparations. Enrôlez l'aide d'un entrepreneur qui peut fournir une opinion d'experts sur ce qu'il faudrait pour ramener la maison à son plein potentiel. Un entrepreneur peut vous dire quels matériaux ils utiliseraient, le coût de ces matériaux et le temps approximatif qu'il faudra pour terminer les rénovations.

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Les coûts qui ne sont pas inclus dans la règle de 70%

Il y a un certain nombre de coûts supplémentaires à prendre en considération lors de l'achat d'une maison qui n'est pas prise en compte dans le cadre de la règle de 70%. Certains des coûts les plus importants sont:

• Frais de clôture: Ceux-ci sont généralement entre 3 et 5 pour cent du coût total de la maison et incluent des choses comme l'assurance-titre et les honoraires d'avocat.
• Frais de l'agent immobilier: En règle générale, 6% du prix de vente de la maison, ces frais entrent en jeu lorsque la maison est inscrite à la vente.
• HOA / Frais de condo: Certaines propriétés nécessitent des frais mensuels supplémentaires pour la gestion et la maintenance.
• Frais de transfert et de transport: Taxes qui doivent être payées lorsqu'une propriété est transférée entre les propriétaires.
• Frais de financement: Les coûts encourus en utilisant un financement extérieur.

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Bien que la règle de 70% soit un moyen utile d'estimer les bénéfices potentiels, ce n'est pas le seul facteur à considérer lorsqu'il investit dans une maison pour retourner. S'en tenir à cette directive peut être impossible sur certains marchés chauds, où les nageoires peuvent être obligées d'offrir jusqu'à 85% de l'ARV d'une maison afin que leur offre soit acceptée. Assurez-vous toujours de faire des études de marché avant d'investir dans une maison pour flip.