Résolu! Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire, et comment ça marche?

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Q: Mon agent immobilier m'aidait à déterminer un budget pour mon premier achat à domicile et a insisté pour que j'incluais le coût de l'assurance hypothécaire. J'ai un très bon crédit, alors peut-être que je ne comprends pas comment fonctionne l'assurance hypothécaire. J'en aurai besoin? Qu'est-ce que ça fait vraiment?

UN: Votre agent immobilier est sage de vous encourager à inclure l'assurance hypothécaire dans votre plan de budgétisation, car vous en aurez absolument besoin, mais parce que vous ne le saurez pas avec certitude tant que vous n'aurez pas terminé votre budget et que vous déterminez quel type de prêt vous 'je prendrai. Mais ne soyez pas offensé ou prenez-le les exigences d'assurance personnellement morgage. Mais qu'est-ce que l'assurance hypothécaire?

Bien que le terme «assurance hypothécaire» ressemble beaucoup à d'autres types de polices que vous pouvez tenir, comme l'assurance habitation, l'assurance maladie ou l'assurance automobile, ce n'est pas tout à fait la même chose. Ces politiques sont destinées à vous protéger financièrement si vous ressentez un vol ou une catastrophe, devenir malade ou vous impliquer dans un accident de voiture. Ils remboursent le preneur d'assurance pour les dépenses connexes causées par des événements couverts. L'assurance hypothécaire ne protège pas l'emprunteur; il protège le prêteur. Les prêteurs de prêts immobiliers déterminent quels emprunteurs sont les moins susceptibles de faire défaut sur leurs versements hypothécaires, mais il y a toujours un risque pour le prêteur que quelque chose se produira et que la société hypothécaire se retrouvera avec une grande dette non collectible. Par conséquent, si un acompte n'atteint pas la norme du prêteur ou si l'emprunteur choisit certains types de prêts, l'emprunteur peut être tenu de payer une assurance hypothécaire, qui offre une protection hypothécaire pour le prêteur. En apprenant l'assurance hypothécaire, vous verrez deux acronymes: PMI, qui signifie Private Mortgage Assurance, et MIP, qui signifie une prime d'assurance hypothécaire. Ils sont similaires en fonction, mais très différents dans la façon dont ils sont inclus dans les prêts à domicile.

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L'assurance hypothécaire aide les emprunteurs à admettre un prêt dans certaines circonstances tout en protégeant les prêteurs si l'emprunteur.

La plupart des gens ont entendu à un moment ou à un autre qu'ils devaient avoir un acompte de 20% et un crédit parfait pour acheter une maison. Bien que cela puisse être le cas, les prix des logements contemporains rendent ces normes difficiles, voire impossibles, à atteindre de nombreux acheteurs. En conséquence, la plupart des prêteurs ont réduit leurs exigences en matière de prêts dans l'ensemble, et les gouvernements fédéraux, étatiques et locaux ont mis en œuvre des programmes pour aider les acheteurs moins qualifiés à entrer dans une maison plus tôt des taux de propriété sont bons pour l'économie, et la maison Le gouvernement veut encourager les gens à acheter. Pourtant, même si un prêteur veut offrir un prêt à un acheteur qui se rapproche mais ne répond pas tout à fait aux normes du prêteur, la société de prêt prend un risque énorme. Obliger les emprunteurs à acheter une assurance hypothécaire sert deux objectifs: il aide les acheteurs susceptibles de pouvoir effectuer leurs paiements à temps acheter une maison (même si leur crédit n'est pas idéal ou si leur acompte est faible), et il couvre le prêteur Dans le cas où un emprunteur fait défaut en les assurant pour le solde du prêt impayé.

Il existe des programmes locaux qui accordent des prêts aux emprunteurs avec des paiements bas qui ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire. Ces programmes sont souvent administrés par le biais de banques locales et exigent que les emprunteurs soient des résidents actuels de la localité ou de l'État dans lequel le programme est offert. Ceux-ci valent la peine d'être examinés si disponibles, car l'argent que l'emprunteur peut économiser sur l'assurance hypothécaire peut réduire le temps nécessaire pour rembourser l'hypothèque. Cependant, il est important que les acheteurs examinent de près toutes les conditions du prêt et s'assurent qu'ils ne paient pas un taux d'intérêt plus élevé sur la durée du prêt, ce qui pourrait annuler toute économie.

Il existe deux types d'assurance hypothécaire, et le type dont vous avez besoin dépend du type de prêt que vous contractez.

Certaines questions sur l'assurance hypothécaire ne peuvent pas répondre tant que l'emprunteur n'a déterminé quel type de prêt hypothécaire ils choisiront. S'ils sont admissibles à une hypothèque conventionnelle, ont un excellent crédit et ont un acompte de 20% du coût de la maison, ils peuvent être en mesure de choisir une hypothèque qui n'implique pas du tout l'assurance hypothécaire. De nombreux emprunteurs ont un excellent crédit, mais n'ont pas pu économiser un acompte de 20%, ce qui est compréhensible les loyers, la dette de prêt étudiant et d'autres dépenses peuvent rendre difficile l'économie. Ces emprunteurs doivent démontrer qu'ils pourront effectuer leurs paiements mensuels tout en ayant un coussin confortable; Dans ce cas, on peut se voir offrir un prêt conventionnel avec la mise en garde qu'ils achètent un PMI, ou une assurance hypothécaire privée.

Pour les emprunteurs ayant des scores de crédit plus bas, un revenu global inférieur ou de très petits acomptes, un prêt FHA peut être le bon choix. Les prêts de la FHA sont offerts par les prêteurs en coopération avec la Federal Housing Authority, qui garantit les prêts afin que le risque global pour le prêteur soit réduit. Pour compenser le coût de ce programme, les emprunteurs de la FHA doivent payer un MIP ou une prime d'assurance hypothécaire.

PMI est destiné aux emprunteurs qui ont un acompte de moins de 20%, et il offre quatre options de paiement.

La «zone de sécurité» pour les prêteurs est lorsque le ratio prêt / valeur (LTV) est de 80% ou plus bas, lorsque le montant d'argent dû est inférieur à 80% de la valeur totale de la maison. Si l'emprunteur a une cote de crédit qui répond aux exigences du prêteur, il peut souvent choisir un acompte comprise entre 5 et 19 ans.99%, tant qu'ils sont prêts à acheter une assurance hypothécaire privée. PMI fonctionne généralement entre 1 et 3% du prix d'achat de la maison, et le coût sera ajouté au paiement hypothécaire mensuel chaque mois jusqu'à ce que le LTV soit inférieur à 80%. À ce moment-là, le prêteur doit annuler automatiquement l'assurance PMI dans le cadre de la Loi sur la protection des propriétaires. Cette loi indique qu'une fois que l'acompte plus le montant du principal du prêt que l'emprunteur a payé est égal à 22% du prix d'achat de la maison, le prêteur doit automatiquement annuler l'assurance afin que l'emprunteur ne paie pas pour l'assurance qu'ils sont pas obligé d'avoir. Un avantage supplémentaire de la Loi sur la protection des propriétaires est que l'annulation du PMI est liée au prix d'achat de la maison et non à la valeur actuelle, donc même si les prix des logements ont augmenté et que la valeur marchande réelle de la maison a augmenté, l'annulation de Le PMI sera basé sur ce que l'acheteur a payé. Les emprunteurs peuvent être proactifs et demander que leur PMI soit annulé lorsque leurs capitaux propres atteignent 20%, mais il annulera automatiquement à 22% en tant qu'échec.

Il existe quatre types de PMI. Le premier, et le plus fréquemment utilisé, est PMI payé par l'empié. Il s'agit de la forme standard dans laquelle l'emprunteur paie chaque mois jusqu'à ce qu'ils atteignent 22% de capitaux. Certains prêteurs autoriseront l'annulation plus tôt dans certaines circonstances; Si la valeur de la maison a considérablement changé, l'emprunteur peut être en mesure de le faire évaluer et de demander au prêteur de libérer l'obligation PMI plus tôt. Sinon, le seul moyen d'annuler PMI avant que les capitaux propres nécessaires ne soient atteints est de refinancer mais veillez à vous assurer que le coût du refinancement n'est pas plus que les coûts PMI.

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Les acheteurs qui ont des espèces supplémentaires lors de la signature des documents hypothécaires peuvent être intéressés par l'assurance hypothécaire à prime. Cette option permet à l'emprunteur de payer l'intégralité de la prime PMI à l'avance en un seul paiement, plutôt que de l'étendre sur les paiements mensuels. Il s'agit d'une forme d'assurance moins courante, car la plupart des acheteurs ont besoin d'assurance en premier lieu parce qu'ils n'ont pas assez de paiement pour l'éviter. Dans certains cas, cependant, les emprunteurs peuvent enrouler le coût du paiement en bosse dans l'hypothèque elle-même afin qu'ils n'auront pas à trouver de l'argent supplémentaire. L'avantage de ce type de PMI est qu'il réduit les paiements mensuels, mais l'inconvénient est significatif - si les refinances de l'emprunteur ou doivent vendre la maison, le paiement initial n'est pas remboursable, donc l'emprunteur perdra de l'argent dans la transaction.

Encore moins courant est l'assurance hypothécaire payée aux prêts. Cela ressemble à une grande assurance-mortgage que le prêteur paie semble être le meilleur type! En réalité, le prêteur paiera le coût des primes PMI en échange d'un taux d'intérêt plus élevé sur la durée du prêt. Étant donné que le taux d'intérêt est l'une des termes du prêt, et non un coût complémentaire, l'assurance hypothécaire payée aux prêts ne peut pas être annulée lorsque l'emprunteur atteint 20% de capitaux propres; l'emprunteur est bloqué avec le taux d'intérêt plus élevé jusqu'à ce que le prêt soit remboursé ou qu'il refinance. Étant donné que les paiements mensuels seront inférieurs sans le coût du PMI ajouté, les acheteurs peuvent se permettre d'emprunter plus, et s'ils peuvent planifier de refinancer dans quelques années, cela peut être une option d'économie d'argent.

L'assurance hypothécaire fractionnée est le type de PMI le moins commun, mais il peut être utile dans certaines situations. Si le ratio dette / revenu de l'emprunteur est élevé, le prêteur examinera de près le total des paiements mensuels pour voir quel pourcentage de leur revenu mensuel ira vers le paiement de la dette. L'augmentation de l'hypothèque de plusieurs centaines de dollars par mois avec un PMI payé par l'empayé peut entraîner le refus du prêteur de prêter suffisamment d'argent pour acheter la maison. L'assurance hypothécaire fractionnée est un système partagé où l'emprunteur paie une partie de l'assurance hypothécaire à l'avant-un montant plus petit que ce qu'ils paieraient avec un PMI à prime, mais suffisamment pour compenser le montant des primes mensuelles, en gardant le montant Les coûts frontaux inférieurs à ce qu'ils seraient avec une assurance hypothécaire à prime, mais réduisant les paiements mensuels.

MIP est requis pour les emprunteurs de la FHA et doit être payé pour la durée du prêt.

Les prêts de la FHA ont un ensemble d'exigences différent de celui des autres programmes de prêt, y compris un autre type d'assurance hypothécaire. Le programme de prêts FHA a été conçu pour aider les emprunteurs à faibles acomptes - aussi bas que 3.5% pour les emprunteurs avec des scores de crédit supérieurs à 580 et aussi bas que 10% pour les emprunteurs avec des scores de crédit entre 500 et 579. Les prêteurs hypothécaires traditionnels ont généralement besoin d'une cote de crédit d'au moins 620, donc ce programme est extrêmement utile pour les acheteurs ayant peu d'historique de crédit ou de crédit. La FHA garantit le prêt, donc le prêteur est moins risqué mais en échange, les emprunteurs doivent payer le MIP.

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MIP est similaire à PMI, mais il y a quelques différences critiques. Tout d'abord, comme le PMI à fractionnement, le MIP est payé en deux parties: les emprunteurs paieront des frais initiaux à la clôture du prêt, puis ils paieront une prime plus petite chaque mois en plus du paiement régulier du prêt. Si un emprunteur a du mal à proposer le paiement à la clôture, il aura la possibilité de déployer ce paiement dans le montant du prêt, mais il paiera alors des intérêts. La différence la plus significative entre MIP et PMI, cependant, est que le MIP ne peut pas être annulé. L'assurance ne dépend pas de la quantité de capitaux propres qu'un emprunteur a à la maison, ou de leur pointage de crédit, ni de la valeur du tout simplement, c'est un coût que l'emprunteur paie pour compenser le risque que le prêteur et la FHA ont pris lorsque étendre le prêt. La seule façon d'annuler le MIP est de refinancer le prêt. Si vous aviez auparavant un prêt FHA, il s'agit d'un changement; Avant 2013, l'assurance hypothécaire sur les prêts FHA pourrait être annulée lorsque les capitaux propres ont atteint 20%, tout comme PMI. Le changement a permis aux emprunteurs de la FHA de se permettre plus facilement leurs paiements mensuels en les abaissant avec le paiement initial, mais il a verrouillé les paiements mensuels pour la durée du prêt.

Les prêts VA et USDA ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire, mais ils viennent avec d'autres frais que les prêts conventionnels ou FHA ne.

Tous les programmes hypothécaires ne nécessitent pas une assurance hypothécaire. Certains programmes locaux et étatiques ont des programmes destinés aux acheteurs qui ne pourraient pas autrement se permettre d'acheter une maison d'une manière qui n'inclut pas l'assurance hypothécaire. Les prêts VA et USDA, qui sont des programmes fédéraux administrés par le U.S. Département des anciens combattants et U.S. Département de l'agriculture, ont des exigences très spécifiques et n'incluent pas l'assurance hypothécaire.

Les prêts VA sont destinés aux membres du service militaire actif ou à la retraite et à leurs familles. Les conditions des prêts abordent les problèmes qui sont uniques aux militaires militaires, tels que le besoin fréquent de changer les emplacements, parfois sans terminer la vente de la maison précédente, et les années de gagnant et d'économiser que les militaires ont abandonné dans l'intérêt de la fonction publique. Souvent, aucun acompte n'est requis et les taux d'intérêt favorables peuvent être attribués. La VA soutient les prêts pour réduire le risque au prêteur. Bien que les prêts VA ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire, ils nécessitent ce qu'on appelle des «frais de financement», qui est payé à la clôture de l'hypothèque. Les frais de financement peuvent être enroulés dans le montant de l'hypothèque, ce qui peut augmenter les coûts globaux, mais le bénéfice de ne pas avoir besoin d'un acompte peut rendre le coût global légèrement plus élevé.

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Les prêts USDA sont destinés aux acheteurs à revenu modéré et à faible revenu qui sont prêts à acheter une maison dans des zones rurales ou moins développées. L'objectif des prêts est double: l'USDA voulait augmenter les taux d'accession à la propriété dans ces zones pour revitaliser les villes, et en supprimant les obstacles communs à l'accession à la propriété, tels que les acomptes élevés et les exigences élevées des cotes de crédit, il s'est rendu compte qu'il pouvait attirer les acheteurs qui Rassemblé ces conditions pour peupler et améliorer ces zones rurales. En conséquence, les prêts de l'USDA sont assez à risque pour les prêteurs; Les emprunteurs sont des revenus inférieurs, font peu ou pas de versement, peuvent avoir un crédit discutable et le programme nécessite des taux d'intérêt plus bas et des périodes de remboursement longues. Parce que l'USDA garantit les prêts, les prêteurs sont prêts à participer au programme. Aucune assurance hypothécaire n'est requise, mais similaire aux prêts VA, les prêts USDA nécessitent des frais de financement. C'est la petite prime initiale au moment de la clôture est de 1% du montant du prêt, puis les frais de financement annuels, qui seront payés chaque année grâce au paiement hypothécaire mensuel, est de 0.35% du solde du prêt restant. Les frais initiaux peuvent également être lancés dans le montant du prêt.

Le calcul du coût de l'assurance hypothécaire peut vous donner une idée plus réaliste de votre budget lors de l'achat d'une maison.

Il y a beaucoup de variables, mais combien coûte l'assurance hypothécaire, vraiment? C'est une bonne idée pour les acheteurs d'essayer de résoudre ce problème pendant qu'ils déterminent leur budget pour une maison, car cela peut faire une grande différence dans le paiement mensuel, et la compréhension des coûts peut aider les emprunteurs acheter et combien ils veulent offrir comme acompte.

Avec un prêt FHA, le coût MIP sera entièrement basé sur le montant du prêt. Le paiement initial sera 1.75% de la valeur du prêt. Les paiements mensuels seront déterminés par le montant d'argent emprunté et la durée de la durée de remboursement, mais ce montant sera inclus dans les documents de clôture et ne changera pas au cours de la durée de remboursement.

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PMI est déterminé avec un calcul plus complexe. Le montant du prêt est toujours le facteur de base; En général, les coûts PMI se situeront entre 0.22% et 2.25% du total du prêt. Où l'emprunteur atterrit dans cette gamme sera basé sur leur pointage de crédit et leur ratio LTV. Pour estimer le coût de l'assurance, l'emprunteur doit déterminer la valeur de la propriété (pas la valeur du coût, qui est déterminée à partir d'une évaluation). L'emprunteur doit déterminer quel sera son acompte et soustraire cela du montant qu'ils prévoient d'offrir à la maison; C'est le montant du prêt. Voici où cela se complique: l'emprunteur devra déterminer le LTV, ce qu'il peut faire en divisant le montant du prêt par la valeur de la maison de l'évaluation. Ils multiplieront ensuite ce nombre par 100 pour trouver le LTV. Si le nombre est de 80% ou moins, aucun PMI ne sera nécessaire.

Si le nombre est supérieur à 80%, l'emprunteur devra consulter les taux de pourcentage PMI de son prêteur ou les tarifs PMI. La plupart des prêteurs les ont disponibles pour les emprunteurs à examiner. L'emprunteur peut également demander à son prêteur un pourcentage estimé en fonction de sa cote de crédit et du montant approximatif du prêt. Ce pourcentage multiplié par le montant total du prêt sera la prime PMI annuelle. L'emprunteur peut alors diviser par 12 pour voir quel sera le paiement mensuel.

Si l'emprunteur n'a pas accès à son pourcentage, il peut utiliser les nombres à l'extrémité haute et basse de la plage pour calculer sa propre plage; Ils peuvent effectuer ces calculs en utilisant le pourcentage de nombres de 0.22 et 2.25 pour voir les possibilités élevées et basses. Sur la base du LTV et de la connaissance de l'emprunteur de leur pointage de crédit, ils peuvent évaluer où dans la gamme, ils pourraient tomber.

Le calcul du coût de l'assurance hypothécaire peut aider les emprunteurs à faire de meilleurs choix sur le montant qu'ils peuvent se permettre de dépenser pour une maison, car la budgétisation pour une hypothèque n'est pas seulement le prêt lui-même; Le total des paiements mensuels déterminera à quel point l'emprunteur sera confortablement en mesure de gérer dans la nouvelle maison et se connecte directement à sa probabilité de défaut. The monthly payment will consist of a portion of the loan principal, the interest payment, the homeowners insurance-because lenders generally require borrowers to carry homeowners insurance to protect their collateral, and most lenders prefer that borrowers pay the for homeowners insurance as part of their paiement hypothécaire mensuel, que le prêteur utilisera ensuite pour payer la prime d'assurance des propriétaires et le PMI ou le MIP. De plus, les emprunteurs devraient envisager des coûts approximatifs des services publics, de la nourriture, des vêtements et d'autres nécessités, ainsi que d'autres paiements de la dette. Considérer tous les coûts mensuels peut les aider à déterminer combien ils peuvent se permettre de dépenser. Deviner peut entraîner de grandes difficultés après l'achat de la maison.

Une fois l'emprunteur.