Résolu! Qu'est-ce qu'une hypothèque et ai-je besoin pour acheter une maison?

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Q: Je suis en train d'acheter ma première maison, et il y a tellement de complexités au processus que je suis dépassé. J'ai également réalisé que même si je sais que j'ai probablement besoin d'une hypothèque, je ne sais pas exactement ce qu'est une hypothèque et si toutes les hypothèques sont les mêmes. Ai-je besoin d'un? De quelles décisions ai-je besoin pour prendre?

UN: Cela arrive à de nombreux acheteurs de maisons pour la première fois, alors ne soyez pas gêné. Il y a probablement pas mal de termes que vous avez entendus que les gens lancer pendant des années et peut-être même que vous vous êtes utilisé, lorsque la poussée vient à pousser, vous vous rendez compte que vous ne pouvez pas réellement définir. Il n'est pas surprenant que des phrases comme la «signification hypothécaire» et la «définition de l'hypothèque» soient quelques-unes des premières choses que de nombreux acheteurs de maisons sont recherchées alors qu'ils commencent leur processus. Mais vous avez raison de poser la question, car votre hypothèque est probablement l'une des plus grandes décisions financières que vous prendrez, donc c'est une bonne idée d'être aussi éduqué que possible avant de vous engager à financer votre achat de maison.

Une hypothèque, dont la plupart des acheteurs de maisons sont nécessaires, est un prêt garanti qui aide un acheteur à acheter ou à refinancer une maison.

La plupart des acheteurs de maisons pour la première fois éprouvent un certain choc de l'autocollant lorsqu'ils commencent à chercher des maisons à vendre, et le choc n'augmente qu'une fois que l'acheteur de maison se rendra compte qu'ils devront payer pour l'assurance habitation et l'assurance hypothécaire potentiellement en plus prix de la maison et des frais de clôture. Il est facile de se faire submerger. Bien sûr, certains acheteurs de maisons ont la possibilité de payer en espèces pour leur maison, mais c'est assez inhabituel; Les prix des maisons sont généralement bien au-delà de ce que la plupart des gens, en particulier les premiers acheteurs, peuvent se rassembler en espèces. Les prix des maisons dépassent également ce que la plupart des emprunteurs peuvent être admissibles par le biais d'un prêt personnel. En conséquence, la plupart des acheteurs de maisons utilisent une hypothèque pour financer leur achat.

Un moyen simple de décrire une hypothèque est qu'il s'agit d'un prêt qu'un emprunteur prend à un prêteur qualifié pour payer une maison. En prenant le prêt, l'emprunteur utilise la maison elle-même comme garantie pour garantir qu'il remboursera l'argent. Si l'emprunteur ne peut pas payer son hypothèque, le prêteur peut prendre la maison et la vendre elles-mêmes pour réduire la perte financière. Il existe des types de prêts hypothécaires qui peuvent également être pris pour refinancer ou rénover une propriété. Cela semble assez simple, mais il existe plusieurs types de programmes de prêt hypothécaire, et il y a un certain montant de préparation que les emprunteurs devraient entreprendre avant de s'assurer que les taux et programmes les plus favorables sont à leur disposition.

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Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires Disponible, y compris conventionnel, FHA, USDA et VA.

Les hypothèques conventionnelles sont le produit de prêt immobilier le plus courant, et c'est ce à quoi la plupart des gens pensent lorsqu'ils considèrent comme une hypothèque. Il existe deux types: les prêts conformes et les prêts non conformaisants. Conformer les prêts conventionnels conformes aux exigences fournies par la Federal Housing Finance Agency, qui leur permettent d'être achetées par de grands agents de prêt Fannie Mae et Freddie Mac. Ces sociétés achètent des prêts auprès des prêteurs après que les prêts ont fermé et maintenu l'entretien du prêt (percevoir les paiements et s'assurer que les primes d'assurance habitation sont payées). C'est le type de prêt hypothécaire le plus traditionnel. Conformer les prêts conventionnels nécessitent généralement un acompte minimum de 3% pour les emprunteurs avec un excellent pointage de crédit FICO, mais un acompte inférieur à 20% entraînera le paiement d'un coût supplémentaire pour l'assurance hypothécaire privée (PMI). Les emprunteurs avec des scores de crédit moyens peuvent être tenus de contribuer un acompte plus important. La cote de crédit d'un emprunteur et la probabilité que Freddie Mac ou Fannie Mae achètera le prêt réduit le risque global pour le prêteur, ce qui signifie que les taux d'intérêt seront généralement inférieurs à ceux des emprunteurs avec des scores de crédit plus bas. Les prêts conventionnels non conformes n'ont pas à respecter les normes de Freddie Mac et Fannie Mae, de sorte que ces prêts peuvent être plus importants que le maximum autorisé ou offert aux emprunteurs avec un crédit moins que optimal.

La Federal Housing Administration (FHA) a reconnu que la cote de crédit élevée et les exigences d'acompte pour les prêts conventionnels ont fermé de nombreux acheteurs de maisons hors du marché, soit parce qu'ils avaient eu des problèmes de crédit dans le passé ou n'avaient pas été en mesure d'économiser les conditions requises paiement. Ces emprunteurs étaient entièrement capables de effectuer des versements hypothécaires mensuels mais ont eu du mal à respecter la norme pour postuler. Le programme hypothécaire FHA a été conçu pour résoudre ces problèmes. Ces prêts nécessitent un score FICO de 580, ce qui est inférieur à la norme 620 que de nombreux programmes de prêt conventionnels nécessitent. Les emprunteurs avec une cote de crédit de 580 ou plus peuvent effectuer un acompte aussi peu que 3.5% sur leur maison, mais les emprunteurs avec un score aussi bas que 500 peuvent se qualifier s'ils sont en mesure de réprimer 10% sur un prêt FHA. Étant donné que la FHA garantit ces prêts (en d'autres termes, si un emprunteur défaut, la FHA couvrira la perte financière du prêteur), les prêts de la FHA ont généralement d'excellents taux d'intérêt. Les prêts de la FHA exigent des paiements de prime d'assurance hypothécaire (MIP) pour la durée du prêt ou jusqu'à ce qu'il soit refinancé, mais même avec ces dépenses mensuelles supplémentaires, les prêts FHA offrent un chemin vers la propriété pour les acheteurs qui autrement ne peuvent pas être admissibles à une hypothèque.

Le u.S. Le ministère de l'Agriculture (USDA) propose également un programme de prêt aux acheteurs qui pourraient ne pas être admissibles à un prêt conventionnel. Le but de ces prêts est double: ils offrent un moyen aux acheteurs à faible revenu faible à modérer pour atteindre la propriété accessible plus tôt, et ils renforcent l'économie et stimulent la population des zones rurales où les deux peuvent s'affaisser. Des prêts USDA sont disponibles pour les acheteurs dont les revenus tombent en dessous de la limite requise pour leur zone (les limites varient en fonction de l'emplacement) qui sont disposées à acheter une maison dans des zones rurales désignées. Les prêts sont offerts sans obligation pour un acompte ou une assurance hypothécaire. Parce que les prêts sont garantis par l'USDA, les prêteurs peuvent offrir des taux d'intérêt extrêmement favorables malgré l'absence d'un acompte ou d'une assurance. Ces prêts font de l'accession à la propriété une réalité pour ceux qui ont la capacité de déménager et qui ne pourraient pas se permettre d'acheter une maison autrement.

Enfin, le u.S. Le Département des anciens combattants (VA) a élaboré un programme de prêts immobiliers pour reconnaître les défis uniques à l'accession à la propriété que les membres actifs et les membres du service militaire retraité expérimentent. Des années de service public peuvent entraîner une baisse des revenus (et donc moins d'épargne) que pour ceux du secteur public, et une relocalisation fréquente peut rendre l'achat et la vente de maisons difficiles. Le programme de prêt VA ne nécessite aucun acompte et offre des taux d'intérêt bas sans obligation d'assurance hypothécaire. Bien qu'il y ait de petits frais de financement nécessaires à la fermeture, il peut être roulé dans le prêt lui-même, et les frais de clôture sont plafonnés pour les maintenir gérables. Ces prêts sont disponibles pour les membres actuels ou anciens de l'armée et de leurs familles.

En plus des programmes hypothécaires mentionnés ci-dessus, d'autres programmes hypothécaires d'État et locaux peuvent être disponibles pour les membres de diverses organisations, professions ou localités. Par conséquent, c'est une bonne idée de faire une enquête approfondie ou de choisir un courtier hypothécaire qui connaît les options de votre région avant de décider quel type d'hypothèque à demander.

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Les prêteurs hypothécaires déterminent le montant du prêt et le taux d'intérêt en fonction de la cote de crédit de l'emprunteur, du ratio dette / revenu, de l'acompte, de la preuve de revenu, des déclarations de revenus, et plus.

Le poids d'un paiement hypothécaire mensuel est important, et c'est quelque chose que de nombreux acheteurs de maisons pour la première fois sous-estiment. Les prêteurs ne veulent pas que les emprunteurs luttent pour effectuer leurs paiements. Les emprunteurs qui trouvent que leurs paiements mensuels sont une pression sont plus susceptibles de défaut, et les prêteurs préfèrent ne pas subir le processus de forclusion coûteux (où la banque prend le domicile de l'emprunteur et la vend pour récupérer ses propres pertes après le non-paiement). Pour rendre cela moins probable, un prêteur fera un examen approfondi des antécédents de crédit, des revenus et d'autres facteurs de l'emprunteur avant de décider s'il accordera à l'emprunteur un prêt et combien de prêt le prêteur croit que l'emprunteur peut gérer. Essentiellement, la demande hypothécaire aidera le prêteur. La définition du prêteur de ce qui fait d'un emprunteur un bon risque variera légèrement avec chaque situation.

Afin de demander une hypothèque, l'emprunteur doit être prêt à produire de la documentation de toute leur histoire financière. Avant la demande, bien avant que la demande - l'emprunteur ne puisse accéder à leurs rapports de crédit à partir des trois principaux bureaux de rapport de crédit et de les vérifier pour la précision, puis commencez à travailler pour corriger les éléments négatifs sur le rapport avant de demander l'hypothèque. Alors que la formule précise que les prêteurs utilisent pour déterminer les montants et les taux d'intérêt du prêt varie quelque peu d'un prêteur à l'autre, les antécédents de crédit et le pointage de crédit de l'emprunteur sont une partie importante du calcul. Le prêteur examinera également le revenu de l'acheteur, l'historique des revenus comme indiqué sur les déclarations fiscales et leur ratio dette / revenu (DTI). Les prêteurs sont intéressés par le pourcentage du revenu de l'emprunteur qui va aux paiements de la dette chaque mois, car ils utilisent le nombre comme un clocher pour combien l'emprunteur aura du mal avec les paiements. En utilisant leur rapport de crédit, les emprunteurs peuvent calculer ce nombre eux-mêmes en ajoutant les paiements minimums dus sur les dettes chaque mois (tels que les autres prêts, les paiements par carte de crédit et les paiements de voitures) et le paiement hypothécaire estimé, y compris les taxes foncières, l'assurance habitation et l'assurance hypothécaire, puis le diviser par le revenu mensuel brut. Le total des paiements de la dette ne devrait pas représenter plus de 43% du revenu mensuel de l'emprunteur; C'est le rapport DTI le plus élevé que la plupart des prêteurs autoriseront.