Résolu! Qu'est-ce qu'un prêt jumbo?

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Q: Mon mari et moi espérons acheter une nouvelle maison dans un quartier de luxe. Notre courtier hypothécaire nous a dit que la maison que nous envisageons peut ne pas être admissible à une hypothèque conventionnelle et pourrait nécessiter un prêt jumbo en raison du prix. Qu'est-ce qu'un prêt jumbo, et comment en obtenir un?

UN: L'un des types les plus courants de prêts immobiliers est une hypothèque conventionnelle conventionnelle. Cependant, ces prêts ne sont disponibles que pour les maisons jusqu'à une certaine valeur. Les propriétés élevées ne seront pas admissibles à une hypothèque conventionnelle conventionnelle. Les acheteurs de maisons qui espèrent acheter une maison coûteuse qui tombe en dehors de la limite de prêt conventionnelle maximale peut être en mesure d'obtenir un prêt jumbo pour garantir le financement de leur nouvelle maison.

Cela peut conduire à plus de questions, telles que «Qu'est-ce qu'un prêt jumbo, et en quoi est-ce différent d'une hypothèque conventionnelle?«Les hypothèques jumbo offrent des montants de prêt plus élevés pour les acheteurs bien qualifiés et sont généralement réservés aux maisons qui dépassent la limite de prêt conventionnelle maximale.

Les prêts jumbo sont conçus pour les maisons qui dépassent le montant maximal de 647 200 $ et ne sont pas admissibles à un prêt conforme conventionnel selon les règles de la Federal Housing Finance Agency (FHFA).

De nombreuses maisons à vendre sont au prix des limites des prêts conformes. Cela signifie que les acheteurs peuvent retirer une hypothèque conforme conventionnelle pour la propriété. La limite exacte des prêts conformes est fixée chaque année par la Federal Housing Finance Agency. Lorsqu'une maison est vendue à un prix supérieur à cette limite, la maison ne peut pas être admissible à une hypothèque conforme, et l'acheteur peut avoir besoin d'utiliser une hypothèque jumbo pour acheter la maison à la place.

Alors qu'est-ce qu'une hypothèque jumbo? Également appelé hypothèque non conforme, un prêt jumbo est conçu pour les maisons qui dépassent les limites hypothécaires conformes conventionnelles. Si la limite de prêt conforme était de 647 200 $, un emprunteur qui cherche à acheter une maison de 800 000 $ sans acompte important devrait demander un prêt jumbo.

Bien que les prêts jumbo offrent souvent des termes similaires à ceux des prêts conformes, ils ont généralement des exigences plus strictes. Un prêteur jumbo peut exiger que les emprunteurs fournissent plus de confirmation qu'ils peuvent payer pour leur nouvelle maison. De plus, les acheteurs de maisons peuvent devoir faire le tour plus longtemps pour choisir un prêteur hypothécaire prêt à leur offrir un prêt jumbo.

Certaines zones à coût élevé peuvent avoir des limites de prêt conformes plus élevées, ce qui signifie que les acheteurs dans ces zones peuvent toujours être en mesure d'obtenir un prêt conventionnel même si le prix de vente de leur maison est plus élevé que la limite FHFA.

Il existe des variations dans les limites de prêt jumbo par État. Il peut même varier selon le comté dans un État. Les zones à coût supérieur peuvent également avoir des limites plus élevées sur les prêts conventionnels. Cela signifie que les acheteurs dans les États ou les comtés ayant des prix plus élevés des maisons peuvent encore être en mesure d'utiliser un prêt conforme pour acheter leur nouvelle maison.

Considérez cet exemple: il y a deux maisons répertoriées au même prix, mais dans différents états. Le premier domicile A-IS dans un État à coût élevé et le comté. Il est admissible à un prêt conforme car le comté a une limite de prêt plus élevée. La maison B, cependant, n'est pas située dans une zone à coût élevé; C'est simplement une maison de luxe dans une zone qui utilise la limite de prêt conforme à la FHFA. Bien que le prix soit le même pour chaque maison, un acheteur aurait probablement besoin d'un prêt jumbo pour acheter la maison B.

En plus de désigner des zones à coût élevé, la FHFA utilise un ensemble spécial de facteurs pour déterminer la limite de prêt conforme en dehors des États-Unis continentaux. Hawaï, l'Alaska et certains u.S. Les territoires, comme Guam, ont des limites de prêt conformes plus élevées que la plupart des États sur le continent. Tout comme les zones à coût élevé du continental U.S., Les zones à coût élevé de ces États et territoires pourraient avoir des limites conformes encore plus élevées. Par exemple, certains domaines de Hawaï ont des limites de prêt conformes bien au-dessus de la norme FHFA.

Contrairement aux hypothèques conventionnelles, les prêts jumbo ne peuvent pas être garantis par Fannie Mae ou Freddie Mac, ce qui les rend plus risqués pour les prêteurs.

La principale différence entre un jumbo vs. Le prêt conventionnel est la capacité du prêteur à vendre l'hypothèque à Fannie Mae ou Freddie Mac. Fannie Mae et Freddie Mac sont des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE), ce qui signifie essentiellement que ce sont des entreprises gérées par le gouvernement fédéral. Ces GSE ont été conçus pour aider les banques à avoir suffisamment d'argent à portée de main pour prêter de l'argent aux Américains qui souhaitent acheter une maison. De nombreuses banques et institutions de prêt vendent les hypothèques à l'origine de l'un de ces GSE, ce qui leur permet de financer plus de prêts hypothécaires.

Un prêt est considéré comme «conforme» s'il relève des exigences à vendre à Fannie Mae ou Freddie Mac. Les prêts conformes sont garantis par les GSE et réduisent le risque pour le prêteur car le prêteur sait qu'il peut vendre le prêt au gouvernement. Tout prêt qui ne répond pas aux exigences est considéré comme non conforme et ne peut être vendu à Fannie Mae ou Freddie Mac. Les prêts jumbo ne sont pas en dehors des exigences car le montant du prêt est supérieur aux limites de Fannie Mae et Freddie Mac.

Les prêteurs nécessitent généralement une évaluation supplémentaire pour vérifier la valeur de la maison avant d'approuver un prêt jumbo.

Dans le processus traditionnel d'achat de maisons, l'acheteur paie une évaluation sur la maison qu'il souhaite acheter. Un évaluateur indépendant passe en revue la propriété et évalue ses caractéristiques et ses conditions. Généralement, plus de caractéristiques ou d'équipements augmenteront la valeur. Cependant, l'état et l'âge de la propriété affectent également la valeur d'évaluation.

Par exemple, une maison avec trois chambres est souvent évaluée supérieure à une avec deux chambres. Cependant, si la maison de 3 chambres est délabrée, elle pourrait facilement évaluer plus bas qu'une nouvelle maison de 2 chambres. L'évaluateur compare également la maison avec d'autres maisons à vendre ou récemment vendu dans la région pour aider à déterminer la valeur de la maison en relation avec le marché immobilier local actuel.

Les meilleurs prêteurs hypothécaires font attention à éviter de prêter de l'argent aux emprunteurs sous-qualifiés. De plus, les prêteurs utilisent le processus d'évaluation pour voir si une propriété vaut le prix demandé sur le marché actuel. Les prêteurs hypothécaires jumbo prennent beaucoup plus de risques que les prêteurs hypothécaires conformes, ils doivent donc s'assurer que la propriété achetée vaut le montant du prêt. Ils peuvent demander aux emprunteurs de payer une deuxième évaluation indépendante pour vérifier la valeur de la propriété.

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Les prêts Jumbo sont généralement disponibles avec un taux d'intérêt fixe ou variable et dans une variété de longueurs de terme.

De nombreux acheteurs de maisons sont surpris d'apprendre combien d'options ils ont lors du choix des termes de leur prêt immobilier. Les prêts hypothécaires se présentent généralement dans une variété de taux d'intérêt et de durée de terme pour répondre au mieux aux besoins des acheteurs individuels. Les prêteurs jumbo offrent souvent des types de taux d'intérêt similaires et des durées de prêt.

Une hypothèque à taux fixe est l'un des types de prêts à domicile les plus populaires, tous deux pour les acheteurs de maisons à la recherche de prêts conformes et jumbo. Dans ce type d'hypothèque, les emprunteurs paient un taux d'intérêt fixe ou fixé pendant la durée du prêt. Généralement, ni un prêteur ni un emprunteur ne peuvent modifier le taux d'intérêt à moins que le prêt ne soit refinancé. Cela permet aux emprunteurs de budgétiser plus facilement leurs frais hypothécaires et constitue une approche simple pour financer un achat de maison.

Certains acheteurs choisissent une hypothèque à taux d'intérêt variable au lieu d'un taux fixe. Les prêts hypothécaires à taux variable, ou les hypothèques à taux réglable (ARM), ont un taux d'intérêt fixe pour les premières années du prêt. Une fois la durée initiale du prêt, le prêteur peut ajuster le taux d'intérêt du prêt, souvent une fois par an. Par exemple, un bras pourrait avoir un taux d'intérêt de 3% pour les 7 premières années du prêt. Une fois la période de 7 ans terminée, le prêteur peut faire monter ou baisser le taux d'intérêt, selon le paysage du taux actuel. Les acheteurs qui choisissent les armes le font généralement pour obtenir un taux d'intérêt plus bas au cours des premières années de l'accession à la propriété, car ils peuvent refinancer leur prêt (ou même vendre leur maison) une fois que les 7 ans sont passés. Cela peut être un bon moyen d'économiser de l'argent sur les frais d'intérêt si l'emprunteur prévoit de vendre la maison avant le début de la période de taux d'intérêt variable.

Étant donné que les prêts jumbo sont considérés comme plus risqués, ils ont tendance à avoir des exigences de qualification plus strictes, comme un pointage de crédit supérieur à 700 et un ratio de dette / revenu faible (DTI).

Une cote de crédit est un numéro à trois chiffres qui aide les prêteurs à évaluer la capacité d'un emprunteur à rembourser l'argent qu'ils ont emprunté. Plusieurs facteurs différents constituent une cote de crédit, mais l'un des plus importants est l'historique des paiements. L'historique des paiements d'un emprunteur indique à un prêteur s'ils ont ou non un dossier de remboursement des prêteurs à temps. Les emprunteurs qui achètent une maison qui répond aux limites conformes conventionnelles peut être en mesure d'obtenir l'approbation avec une bonne cote de crédit. Certains prêteurs peuvent même travailler avec des emprunteurs qui ont des scores inférieurs pour les aider à acheter une maison.

Les emprunteurs qui cherchent à acheter une maison avec un prêt jumbo, cependant, auront souvent besoin d'une cote de crédit jumbo pour correspondre. Comme les prêteurs de prêt jumbo ne peuvent pas vendre de prêts à Fannie Mae ou Freddie Mac, ils assument un niveau de risque plus élevé. Ils réduisent ce risque en n'offrant que des prêts jumbo aux emprunteurs avec d'excellents scores de crédit. Une cote de crédit plus élevée indique souvent que l'emprunteur a la discipline et les fonds pour rembourser le prêt jumbo.

Un autre facteur que les prêteurs utilisent lors de la détermination de si quelqu'un se qualifie pour un prêt jumbo est le ratio dette / revenu (DTI). DTI d'un emprunteur montre ses revenus par rapport à ses autres dettes. Par exemple, une personne gagne 5 000 $ par mois et paie 2 000 $ par mois vers la dette comme les paiements de voitures ou les prêts étudiants. Leur rapport DTI est de 40%. Les prêteurs utilisent DTI pour décider s'ils devraient prêter de l'argent à un emprunteur, mais les emprunteurs peuvent utiliser leur DTI pour déterminer la quantité de maison qu'ils peuvent se permettre. Bien que les exigences du ratio DTI varient selon les prêteurs, la plupart nécessitent un DTI inférieur pour obtenir un prêt jumbo.

Les emprunteurs qui ont des réserves en espèces à la banque sont plus susceptibles de se qualifier pour un prêt hypothécaire jumbo.

Avoir une excellente cote de crédit et un faible ratio dette / revenu peut ne pas être suffisant pour que certains emprunteurs puissent se qualifier pour un prêt jumbo. De nombreux prêteurs de prêt jumbo veulent être sûrs de ne prête que de grandes sommes d'argent aux acheteurs de maisons qui peuvent se permettre de rembourser le prêt. Une façon dont les prêteurs vérifient si un emprunteur peut rembourser son prêt jumbo est de rechercher des réserves de trésorerie et des actifs supplémentaires.

Les réserves en espèces sont toutes les économies et les investissements qu'un emprunteur pourrait utiliser pour rembourser le prêt s'il avait besoin de. Si un emprunteur a beaucoup d'argent supplémentaire dans un compte d'épargne, le prêteur peut être plus disposé à leur offrir un prêt jumbo. C'est parce que l'emprunteur pourrait utiliser l'argent supplémentaire pour aider à payer le prêt si quelque chose arrivait à son revenu régulier. Par exemple, un acheteur souhaite acheter une maison avec un prêt jumbo de 800 000 $. Ils ont un excellent crédit et un DTI bas. De plus, ils ont un compte d'épargne avec 500 000 $. S'ils perdent leur emploi ou leur capacité à gagner un revenu, cette réserve de trésorerie pourrait aider à couvrir les paiements de prêts jumbo jusqu'à ce qu'ils trouvent un moyen de vendre la maison ou de reconstituer leur revenu. Certains prêteurs peuvent considérer d'autres actifs qui pourraient être des beaux-arts de type liquidation ou des bijoux de luxe - comme réserves pour un prêt jumbo.

Les prêteurs ont généralement besoin d'un acompte plus élevé pour un prêt jumbo que pour un prêt conforme conventionnel.

L'obligation d'acompte pour une hypothèque est généralement déterminée en calculant le ratio de prêt / valeur (LTV) de la propriété. Les prêteurs calculent le LTV en divisant le montant total du prêt hypothécaire par la valeur estimative de la propriété. Par exemple, une évaluation à domicile pour 900 000 $. Les acheteurs ont 175 000 $ à obtenir pour l'achat, ils ont donc besoin d'un prêt jumbo de 800 000 $. Le LTV du prêt serait d'environ 80%.

Bien qu'il n'y ait pas de limites de prêt jumbo comme pour les prêts conformes, de nombreux prêteurs n'approuvent pas les prêts jumbo avec un ratio LTV plus élevé. Les exigences LTV exactes varieront selon le prêteur, mais il est courant que les prêteurs de prêt jumbo aient besoin d'un LTV de 80% ou moins. Cela signifie que l'emprunteur aurait besoin d'au moins un acompte de 20% pour garantir le prêt.

Avec un prêt conforme, certains prêteurs peuvent être disposés à laisser les emprunteurs rédiger aussi peu que 3% à 5% sur leur hypothèque. Les prêts jumbo, en revanche, nécessitent souvent des acomptes à au moins 10%. De nombreux prêteurs hypothécaires jumbo pourraient exiger encore plus, comme 20% ou même 30%, pour garantir le prêt. Les exigences de paiement plus élevées d'un prêt jumbo rendent important pour un emprunteur d'avoir une grosse somme d'argent économisé avant d'essayer d'obtenir un prêt jumbo.

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Les hypothèques jumbo ont également généralement des taux d'intérêt plus élevés que les prêts conformes traditionnels.

Les prêteurs qui proposent des hypothèques jumbo recherchent souvent des moyens de réduire leur risque, donc beaucoup utilisent des taux d'intérêt plus élevés pour les prêts jumbo. En facturant un taux d'intérêt plus élevé, les prêteurs récupèrent l'argent qu'ils ont donné à l'emprunteur plus rapidement. Si l'emprunteur fait défaut sur son prêt après 10 ans, le prêteur est toujours en mesure de percevoir une décennie de frais d'intérêt. Si le prêteur avait offert un taux inférieur, il aurait récupéré moins du montant prêté.

Selon le prêteur, les emprunteurs pouvaient s'attendre à ce que les taux de prêt jumbo ne soient peut-être que légèrement plus élevés que les taux de prêt conformes, ou ils peuvent être jusqu'à plusieurs points de pourcentage plus élevés. Les emprunteurs peuvent trouver des taux hypothécaires jumbo actuels en contactant des prêteurs de prêt jumbo. Comme pour les prêts conformes, les taux de prêt jumbo changent fréquemment. Les prêteurs basent leurs taux de prêt jumbo sur le marché actuel des taux d'intérêt.

Semblable à un prêt conforme traditionnel, le taux exact d'un prêt jumbo dépendra également de l'emprunteur. Les facteurs qui peuvent affecter les taux d'intérêt hypothécaire entre les emprunteurs comprennent la cote de crédit et les actifs de l'emprunteur. Quelqu'un avec une cote de crédit plus élevée et beaucoup d'argent en réserve pourraient être admissibles à un taux d'intérêt plus bas. Dans certaines conditions de marché, un emprunteur bien qualifié pourrait même trouver un prêteur offrant un taux inférieur à un prêt jumbo que d'autres offrent des hypothèques conventionnelles. La meilleure façon pour les emprunteurs de trouver un taux d'intérêt abordable sur leur prêt jumbo est de faire le tour.

Les frais de clôture et les frais sont susceptibles d'être plus élevés sur un prêt jumbo que sur un prêt conventionnel.

Le coût de l'achat d'une maison ne se limite pas aux versements hypothécaires mensuels et à l'acompte. Les emprunteurs hypothécaires doivent également couvrir de nombreux frais de clôture. Les frais de clôture sont les frais divers associés à la préparation et à la sécurisation d'une hypothèque. Ces frais incluent généralement les coûts pour les évaluations. Les emprunteurs peuvent également devoir payer des honoraires d'avocat et d'autres frais liés au titre pour vérifier et transférer le titre de la propriété au nom du nouveau propriétaire. Enfin, les coûts de souscription et de création du prêt immobilier sont généralement inclus dans les coûts de clôture.

Les prêts jumbo ont souvent des coûts de clôture plus élevés que les hypothèques conventionnelles car il y a tout simplement plus à traiter. Par exemple, si un prêteur jumbo a besoin d'une deuxième évaluation à la maison, l'emprunteur devra probablement payer deux évaluations au lieu d'un seul. Cela aide à réduire le risque du prêteur en décourageant les emprunteurs sous-qualifiés de l'application.

Les prêteurs peuvent également facturer des coûts de clôture et des frais de clôture plus élevés pour les prêts jumbo car leurs coûts sont plus élevés. En général, les prêts jumbo nécessitent une souscription manuelle. Cela signifie qu'un expert financier doit passer en revue la demande de l'emprunteur et vérifier individuellement tous leurs documents de soutien, tels que les informations sur le revenu ou les relevés de réserve de trésorerie.

Alors que la plupart des prêts jumbo existent en dehors des programmes gouvernementaux, les emprunteurs éligibles peuvent être en mesure d'obtenir un prêt jumbo auprès du U.S. Département des anciens combattants (VA).

Les prêts jumbo ne sont généralement disponibles que comme produits de prêt privé. La majorité des programmes soutenus par le gouvernement n'autorisent pas les prêts jumbo. Par exemple, les programmes de prêt de l'administration fédérale (FHA) du ministère de l'Agriculture (USDA) ou de la Federal Housing Administration (FHA) ont des limites de montant maximum. Cependant, les anciens combattants qualifiés, les militaires en service actif et certains conjoints militaires peuvent être admissibles à un prêt jumbo dans le cadre du programme de prêts immobiliers du Département des anciens combattants (VA).

Le programme de prêt VA aide les anciens combattants et les militaires en service actif à acheter une maison. Le programme propose de nombreux avantages pour rendre le processus d'achat de maisons plus abordable pour les anciens combattants. Les caractéristiques communes des prêts VA comprennent aucune exigence de versement, peu sans frais de clôture et des exigences de l'emprunteur plus faibles pour garantir le prêt. Pour de nombreux anciens combattants, le programme de prêt VA est le moyen le plus simple et le plus abordable d'acheter une maison, même si le prix des maisons est en dehors des limites de prêt conformes.

Il n'y a pas de limites d'emprunt spécifiques au programme de prêt VA. Cependant, les emprunteurs doivent noter que l'AV ne fait pas le prêt réel. Au lieu de cela, la VA garantit une partie du prêt des prêteurs hypothécaires privés. Bien que la VA elle-même n'ait pas de limites d'emprunt, les prêteurs individuels peuvent avoir des limites pour les prêts VA qu'ils offrent. Les emprunteurs qualifiés voudront demander à leur prêteur s'il y a des limites de prêt VA avant de demander un prêt.

En général, un prêt jumbo est une bonne option pour les emprunteurs qui peuvent se qualifier et qui achètent une maison de plus grande valeur.

Les exigences rigoureuses du prêt jumbo rendent souvent ces prêts moins courants que les prêts conformes. Les emprunteurs doivent généralement avoir un grand crédit, un revenu élevé et une grande réserve de liquidités et d'autres actifs pour être admissible à un prêt jumbo. De plus, de nombreux prêteurs n'offrent tout simplement pas de prêts jumbo, car ils peuvent être considérés comme risqués.

Cependant, les acheteurs de maisons qui cherchent à acheter une propriété élevée peuvent vouloir envisager un prêt jumbo. Pour de nombreuses propriétés de grande valeur, les prêts jumbo sont l'un des moyens les plus simples pour les acheteurs de maisons d'obtenir les avantages d'une hypothèque traditionnelle à un montant suffisamment élevé pour acheter la maison. Les prêts jumbo sont particulièrement utiles pour les acheteurs de maisons qui cherchent à acheter une propriété de luxe avec des équipements ou des caractéristiques que l'on ne trouve généralement pas dans la région.

Les prêts jumbo pourraient également bénéficier aux investisseurs immobiliers. Les investisseurs utilisent souvent des prêts Jumbo comme moyen d'acheter une propriété d'investissement sans utiliser tout leur argent à portée de main. Quelle que soit la situation de l'acheteur, un prêt jumbo pourrait convenir à des emprunteurs bien qualifiés pour obtenir une propriété de grande valeur qui ne répond pas aux exigences d'un prêt conforme.