Résolu! Quels sont les différents types de prêts pour une maison?

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Q: J'économise depuis un certain temps pour acheter ma première maison, et tout vient de commencer à chercher des options hypothécaires. Il y a tellement de produits, et tellement d'acronymes et de termes - c'est comme si c'est intentionnellement déroutant. Quels sont les types de prêts pour une maison que je peux choisir, et laquelle est le mieux pour moi?

UN: Si vous êtes nouveau sur le marché de l'achat d'une maison, le domaine hypothécaire peut sembler très écrasant, mais avec un peu de lecture et de recherche, vous parlez la langue des prêts à la maison plus tôt que vous ne le pensez. Le terme «hypothèque» suggère qu'il existe un produit de prêt que tout le monde obtient lorsqu'ils achètent une maison, mais le fait est qu'il existe de nombreux types de prêts pour les achats de maisons. Selon votre situation financière et le type de maison que vous achetez, vous pouvez trouver un ou plusieurs produits à comparer avant de trouver le prêt qui convient à votre situation. Faire tomber les différents produits peut sembler lire une langue différente, mais bientôt vous pourrez dire les différences entre la FHA et l'USDA et le FICO comme un pro afin de pouvoir choisir le meilleur type de prêt hypothécaire pour vous.

Il existe deux types de prêts conventionnels (également appelés hypothèques conventionnelles). Un prêt conventionnel est idéal pour les acheteurs de maisons stables financièrement avec au moins un acompte de 3%.

Les prêts conventionnels sont ce à quoi la plupart des gens pensent lorsqu'ils envisagent de retirer une hypothèque dans une maison. Ce sont des prêts de maison de base dans lesquels l'emprunteur baisse un pourcentage du prix de la maison en tant qu'acompte et emprunte le reste d'un prêteur, avec un plan d'amortissement mappé pour rembourser le solde et les intérêts sur 15, 20 ou 30 années (certains prêteurs peuvent avoir des conditions plus flexibles). La distinction la plus importante entre les prêts conventionnels et les autres hypothèques est que les prêts conventionnels ne sont pas soutenus ou assurés par le gouvernement fédéral, ils comportent donc un peu plus de risques pour le prêteur. Alors qu'en général, ils coûtent un peu moins dans le temps que les autres prêts, vous devrez avoir une solide situation financière pour se qualifier et peut-être devoir ajouter le coût de l'assurance hypothécaire privée (PMI) jusqu'à ce que vous atteigniez un certain seuil de remboursement. Les prêts conventionnels sont divisés en deux catégories: conforme et non conforme.

Un prêt à la maison conventionnel conforme répond à certaines normes établies par la Federal Housing Finance Agency. Cela signifie qu'une fois votre prêt établi, il sera admissible à l'achat par Fannie Mae ou Freddie Mac, deux grands agents de prêt qui offrent de la stabilité et de la sécurité sur le marché hypothécaire, plutôt que d'être vendus à diverses banques et autres prêteurs à travers le pays. Les prêts conformes peuvent être utilisés pour acheter une résidence primaire, une résidence secondaire ou des propriétés de location ou d'investissement, ils sont donc plus flexibles à cet égard que certains prêts assurés par le gouvernement fédéral qui limitent ce que vous pouvez acheter. Le montant maximum que vous pouvez emprunter avec un prêt conforme est de 548 250 $, bien que dans certains comtés et États à coût élevé ou dans le cas de logements à plusieurs unités, le maximum est de 822 375 $. Vous devrez baisser un minimum de 3% du coût de la propriété comme acompte, ce qui est idéal pour les acheteurs avec une situation financière solide mais pas beaucoup de capital, mais vous devrez peut-être payer PMI chaque mois Vous avez payé 20% de la valeur de la maison. Une fois que vous avez atteint 20%, vous pouvez demander l'annulation de PMI si votre prêt est en règle. Même avec le PMI, votre coût global pour acheter une maison peut être plus faible avec un prêt conforme qu'avec d'autres types de prêts hypothécaires; connaissance que le prêt peut être acquis par Fannie Mae ou Freddie Mac fournit une sauvegarde pour le prêteur qui peut entraîner une baisse des taux d'intérêt. Les prêts conformes sont stables et relativement peu coûteux, et ils sont les meilleures options pour les emprunteurs avec des situations financières solides et stables et d'excellents ratios de crédits et de dette / revenu. Vous devrez être prêt à documenter tout, vos antécédents d'emploi, vos rapports et scores de crédit, vos revenus et autres actifs, et fournir toute autre vérification dont votre prêteur a besoin.

Les prêts non conformes n'ont pas les mêmes restrictions que les prêts conformes car ils n'ont pas besoin de répondre aux exigences de Fannie Mae ou Freddie Mac. Les prêts non conformes peuvent être acquis en montant plus élevé que les prêts conformes, et dans certains cas, peuvent être disponibles (à des taux d'intérêt plus élevés et avec des paiements plus élevés) pour les emprunteurs avec un crédit moins qu'Ideal.

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Un prêt jumbo est idéal pour les acheteurs de maisons avec un peu plus de puissance de dépenses.

Les prêts jumbo sont des prêts non conformes qui permettent aux emprunteurs de dépasser les limites des prêts conformes. Ces prêts sont plus courants dans les zones où les prix du logement sont plus élevés ou où les maisons sont plus grandes et plus luxueuses, et donc plus chères. Ces prêts entrent dans leur propre classe et, par conséquent, peuvent être offerts à des taux d'intérêt comparables aux prêts conformes - si les emprunteurs peuvent répondre aux exigences des prêteurs, qui ont tendance à être plus exigeants que pour les prêts plus petits. Vous devrez avoir un score FICO d'au moins 700 dans la plupart des cas à considérer pour un prêt jumbo. Votre ratio dette / revenu devra être faible, et vous devez vous attendre à produire un acompte supérieur à la moyenne de 10 à 20%. Ces prêts sont idéaux pour les acheteurs qui ont besoin d'emprunter des montants plus élevés qu'un prêt conforme permettra et qui a un excellent crédit et un faible ratio de la dette / revenu.

Il existe des prêts assurés par le gouvernement qui peuvent aider davantage de personnes à se permettre d'acheter une maison: les prêts FHA, les prêts USDA et les prêts VA, mais les acheteurs doivent répondre à certains critères.

Pendant de nombreuses années, l'accession à la propriété était limitée à ceux qui étaient assez riches pour économiser des acomptes substantiels tout en étant en mesure de payer le loyer. À mesure que les prix du logement augmentaient, cela est devenu de moins en moins réalisable pour de nombreuses personnes. Bien que le gouvernement fédéral ne prête pas directement de l'argent pour les achats de maisons, il considère que l'accession à la propriété comme assure la stabilité des communautés et des familles, et a cherché à rendre le rêve de l'accession à la propriété pour plus de personnes. En conséquence, le gouvernement a développé et garanti plusieurs types de prêts à domicile pour aider les acheteurs avec moins d'argent prêt pour un acompte ou un crédit imparfait dans les maisons dans lesquelles ils peuvent continuer à investir, plutôt que d'être piégé dans un cycle sans fin de location.

Les prêts de la FHA sont soutenus par la Federal Housing Administration. Visant à aider les acheteurs qualifiés par ailleurs qui n'ont pas réussi à économiser des paiements importants ou ceux dont le crédit est moyen (mais pas excellent), les prêts FHA sont souvent considérés comme des produits de prêt d'acheteur pour la première fois parce qu'ils sont utiles pour ceux qui Je n'ai pas de maison existante à vendre. Les prêts FHA nécessitent un score FICO de 580, ce qui est inférieur aux 620 requis pour de nombreux autres programmes, si l'emprunteur peut offrir un acompte de 3.5%. Pour les emprunteurs qui peuvent réprimer au moins 10%, un score aussi bas que 500 peut être accepté. Un mot d'avertissement pour ceux qui ont moins de 10% comme acompte: les prêts de la FHA nécessitent un paiement supplémentaire chaque mois sur les prêts à faible paiement qui sont similaires à PMI, mais il ne peut jamais être annulé et restera en place pour la vie du prêt. La seule façon de supprimer ce paiement supplémentaire est de refinancer le prêt après avoir accumulé suffisamment de capitaux propres.

Pour encourager les acheteurs de maisons à s'installer dans les zones rurales, le ministère de l'Agriculture des États-Unis (USDA) soutient les prêts pour les acheteurs à revenu modéré ou à faible revenu qui sont prêts à acheter des maisons dans des zones désignées qui sont hors des sentiers battus. Ces prêts ont des limites de revenus et peuvent être disponibles sans acompte du tout pour les emprunteurs à faible revenu. Pour les acheteurs ayant la flexibilité de déménager, les prêts de l'USDA peuvent être une occasion exceptionnelle de prendre un nouveau départ dans une nouvelle maison dans un nouvel endroit, souvent pour ceux qui ne seraient pas en mesure de se permettre autrement d'être propriétaires.

De nombreux membres actifs et vétérans des militaires ont abandonné des années d'importance importantes pour servir les États-Unis. Les membres en service actif peuvent souvent devoir se déplacer, ce qui rend difficile le développement de crédit stable et potentiellement en laissant une série d'hypothèques à court terme dans leur sillage alors qu'ils passent du déploiement au déploiement. Pour faciliter la pression financière de l'accession à la propriété sur ceux qui ont servi ou servent, le Département des anciens combattants des États-Unis propose des hypothèques flexibles avec des taux d'intérêt bas, pas de paiement et pas de PMI. Les coûts de clôture des hypothèques VA sont plafonnés afin de ne pas être écrasant. Il y a de petits frais de financement facturés sur les hypothèques VA pour maintenir les coûts globaux du programme, mais ces frais peuvent être enroulés dans l'hypothèque, en maintenant les coûts initiaux de l'achat d'une maison à bas.

Ces programmes sont conçus pour aider davantage de personnes à être propriétaires, et tous nécessitent une démonstration que les emprunteurs pourront effectuer leurs paiements et un effort de bonne foi de la part des emprunteurs pour le faire. Les programmes assurés par le gouvernement suppriment quelques obstacles qui peuvent être exercés sur le fait que de plus en plus de familles deviennent des propriétaires en règle.

Une hypothèque à taux fixe cimente vos versements hypothécaires mensuels.

Tous les hypothèques sont intéressés; En fait, le coût total des intérêts peut être l'un des chiffres les plus étonnants des documents de clôture hypothécaire, en particulier pour les acheteurs de maisons pour la première fois. Les hypothèques à taux fixe ont un taux d'intérêt défini qui est déterminé au moment où le prêt est approuvé et reste le même pour la durée du prêt. Les taux fixes assurent la stabilité et la sécurité de l'emprunteur: le paiement mensuel restera le même pour les 15, 20 ou 30 ans nécessaires pour rembourser l'hypothèque, et si les taux d'intérêt sont assez bas au moment de l'achat de la maison, fixe -Les hypothèques de taux peuvent protéger l'acheteur des balançoires du marché. D'un autre côté, si les taux d'intérêt sont intermédiaires ou élevés au moment de l'achat, les emprunteurs sont ensuite enfermés dans ce taux plus élevé pendant des années et peuvent finir par payer beaucoup plus sur la durée du prêt.

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Les hypothèques à taux réglable dépendent du marché.

Les prêts hypothécaires à taux réglable offrent des taux d'intérêt fixes attrayants pour les premières années du prêt, puis à un point prédéterminé, le taux passe à un taux d'intérêt flexible qui varie avec le marché des taux d'intérêt. Ces hypothèques peuvent rendre les premières années de l'accession à la propriété beaucoup plus abordables que celles avec un taux fixe plus élevé. Des problèmes peuvent cependant survenir à la fin de la période initiale: si les taux d'intérêt sont particulièrement élevés, les versements hypothécaires mensuels peuvent très soudainement devenir beaucoup, beaucoup plus élevés. Si l'emprunteur n'est pas en mesure de refinancer le prêt à ce stade et que les paiements sont ingérables, les défauts de prêt peuvent en résulter et le rêve de l'accession à la propriété peut devenir un cauchemar.

Pour les emprunteurs qui sont à l'aise avec un peu de risque, les hypothèques à taux réglable peuvent entraîner des économies substantielles sur les paiements d'intérêts sur la durée du prêt. Les acheteurs de maisons qui prévoient de rester à la maison pendant seulement quelques années peuvent également bénéficier énormément du faible taux fixe initial. Mais les risques sont réels: si vous prévoyez de profiter du faible taux initial, puis de vendre ou de refinancer, mais que les prix des maisons font un changement soudain, vous pouvez vous retrouver incapable de faire non plus, et vous pouvez ensuite être coincé avec les paiements que vous Je ne peux pas se permettre.

Les prêts à intérêts sont idéaux pour les acheteurs de maisons avec une hausse des revenus.

La plupart des versements hypothécaires sont divisés en une seule partie qui est appliquée au principal du prêt et à une partie qui est appliquée aux intérêts. Avec la plupart des hypothèques, la majeure partie des premiers paiements est appliquée aux intérêts et une plus petite partie est appliquée au capital, un solde qui se déplace progressivement vers le capital au cours de la période de remboursement des prêts. Cela protège le prêteur de perdre ses revenus sur le prêt. Destinés aux emprunteurs qui commencent peut-être dans leur carrière ou s'attendent à progresser, les prêts à intérêts contiennent des paiements exclusivement intéressants pendant les 5 à 7 premières années de la période de remboursement, puis augmentent progressivement en ajoutant lentement les paiements principaux en plus de l'interêt. Vous devrez planifier à l'avance pour être prêt pour les plus grands paiements lorsqu'ils commencent et vous préparez à l'idée que vous ne construirez aucune capitaux propres dans votre maison pendant ces premières années. Cependant, les prêts aux intérêts sont un excellent moyen de réduire ces paiements précoces, et si vous prévoyez de refinancer ou de vendre avant la fin des paiements des intérêts, ces prêts peuvent économiser un montant substantiel.

Il existe des prêts à des fins spécifiques et des types de maisons et non uniquement pour l'achat d'une maison: prêts mobiles, prêts de rénovation et prêts de construction de maisons.

Les prêts à domicile ne sont pas seulement pour acheter une maison carrément; Il y a d'autres fois où vous pourriez avoir besoin d'emprunter. Peut-être que vous avez trouvé une maison que vous aimez mais que vous auriez besoin de rénover pour la rendre habitable, ou vous avez trouvé des terres et que vous vouliez commencer à créer une maison à partir de zéro. Ou vous préférez une maison mobile, que la plupart des hypothèques régulières ne couvrirent probablement pas. Il y a des prêts pour chacune de ces situations, et plus.

Afin de se qualifier pour un prêt immobilier, une maison mobile ou manufacturée doit répondre aux exigences à classer comme immobilier. Pour atteindre cette classification, la maison mobile ou fabriquée doit être au moins 400 pieds carrés et montée sur une fondation permanente. Il doit également être imposable en tant que biens immobiliers dans la juridiction dans laquelle il est situé. Si la maison mobile ou fabriquée que vous souhaitez acheter répond à ces exigences, certains prêteurs offriront des prêts conformes aux achats de maisons mobiles ou fabriqués, tandis que d'autres ne le font pas. Les prêts FHA, VA et USDA peuvent être utilisés pour financer des maisons mobiles et fabriquées qui répondent aux exigences immobilières. Ces prêts auront des paramètres différents basés sur l'âge et l'état de la maison, alors que les maisons mobiles se déprécient dans le temps, tandis que les maisons traditionnelles augmentent en valeur. D'un autre côté, si la maison mobile a des roues ou si le propriétaire paie des frais au ministère des véhicules à moteur, le bâtiment est classé comme véhicule et ne peut pas être financé par des processus hypothécaires traditionnels. Il existe des produits FHA et des prêts personnels qui peuvent être disponibles pour financer des maisons mobiles en dehors des produits hypothécaires traditionnels.

Les prêts pour améliorer votre maison actuelle se présentent sous plusieurs formes. Tout d'abord, vous pouvez utiliser les capitaux propres que vous avez déjà construits dans votre maison existante en garantie et prendre un prêt sur capital-risque. Ces prêts sont parfois appelés seconds hypothèques, car ils vous permettent essentiellement d'emprunter contre la partie de votre maison que vous avez payé pendant que vous payez toujours votre prêteur hypothécaire pour la pièce que vous n'avez pas. Les prêts à domicile peuvent être des moyens flexibles rentables et flexibles pour la rénovation d'une maison que vous possédez déjà.

Les prêts personnels sont également une option pour ce processus, et si votre crédit est bon peut entraîner un financement plus rapide, car ils ne nécessiteront pas le processus de recherche de titre et d'évaluation qui est souvent inclus dans un prêt à domicile.

Si vous avez trouvé une maison que vous aimeriez acheter qui a besoin d'une réadaptation sérieuse, il existe une option hypothécaire appelée réadaptation ou prêt de rénovation. Il y a deux versions: l'une est offerte par la FHA et s'appelle un prêt de 203k, et l'autre est offert par Fannie Mae et fait partie de son programme Homestyle. Chacun a des exigences et des niveaux de flexibilité légèrement différents. Ceux-ci fonctionnent de manière similaire à une hypothèque traditionnelle, mais la valeur de la maison est basée sur la valeur rénovée, et non sur la valeur marchande de la maison en tant que. Cela permet aux acheteurs d'emprunter plus que la valeur actuelle de la maison pour financer les rénovations, avec un objectif de la maison étant une garantie appropriée pour la valeur du prêt après la rénovation de la maison. Les prêteurs qui émettent des prêts 203K surveilleront de près les progrès des rénovations pour protéger leur investissement, ce qui réduit leur risque global. Les prêts de rénovation ne sont disponibles que sur les résidences principales.

Enfin, il existe des options pour ceux qui ont trouvé un terrain et qui veulent construire leur propre maison à partir de zéro. Les prêts de construction sont des prêts à court terme qui peuvent être utilisés pour couvrir les matériaux, la main-d'œuvre et les permis pour construire une résidence. Le coût de la propriété elle-même peut également être roulé dans ce type de prêt. Ces prêts sont généralement déboursés en plusieurs versements à mesure que les travaux sont terminés. Il existe trois types de prêts en construction, et le bon dépendra du budget du projet et du calendrier, ainsi qu'une évaluation des taux actuels. Un prêt de construction à permanent commence comme un prêt de construction à taux ajusté. Une fois la construction terminée, le prêt se convertira en une hypothèque à taux fixe traditionnel. Les prêts de construction uniquement sont à court terme; Ils durent pendant la durée du processus de construction à un taux réglable et doivent être payés ou refinancés dès que la construction est terminée. Une troisième option est appelée un prêt-constructeur. Si vous prévoyez d'être l'entrepreneur général de votre projet de construction de maisons, vous pouvez contracter un prêt spécifiquement pour que la construction soit remboursée au fil du temps. Les prêts propriétaires-constructeurs sont difficiles à obtenir car ils sont considérés comme un risque élevé, et l'emprunteur doit généralement être un entrepreneur général agréé par des professionnels pour en acquérir un. Les cotes de crédit pour tous les emprunteurs de prêts à la construction doivent être exceptionnellement élevés en général à 720 ou plus, il n'y a rien à vendre pour le prêteur pour récupérer sa perte si l'emprunteur fait défaut avant la fin du projet.

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Passer votre santé financière et vos options hypothécaires peuvent vous aider à choisir le meilleur prêt pour vous aider à acheter une maison.

Avec une si grande variété d'options pour financer les achats de maisons, vous aurez besoin d'une image claire de votre position d'emprunteur avant de commencer. Vérifiez votre pointage de crédit et votre ratio dette / revenu. Décidez, à peu près, sur combien vous pensez que vous pouvez dépenser pour un paiement hypothécaire chaque mois (en gardant à l'esprit que les impôts et les primes d'assurance des propriétaires feront partie de chaque paiement hypothécaire). Évaluez combien vous pouvez offrir comme acompte. Envisagez des programmes auxquels vous pourriez être en mesure d'accéder pour réduire vos coûts globaux.

Puis commencez à parler aux prêteurs. Quant aux détails sur les taux et les conditions, demandez des programmes qui peuvent être nouvelles ou des incitations que les prêteurs ont pour des gens comme vous. Lorsque vous avez identifié vos options les plus probables, demandez la pré-approbation: les prêteurs vérifieront votre crédit, vérifieront vos revenus et vous donneront une lettre détaillant combien vous pouvez emprunter et par le type de programme. Ensuite, vous pouvez utiliser ces informations pour choisir le meilleur prêt pour votre situation particulière. Est-ce plus de travail que de simplement conduire à la banque la plus proche ou remplir la première demande de hypothèque que vous trouvez en ligne? Oui. Mais comprendre les options à votre disposition et avoir une sensibilisation aiguë à votre situation financière peut vous aider à choisir un prêt qui peut économiser des milliers et des milliers de dollars pendant la durée de votre accession et peut vous aider à apprendre que vous pouvez vous permettre d'acheter plus confortablement que tu pensais.