Résolu! Quels sont les coûts de clôture?

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Q: Je loue et que je pense à acheter une maison car je paierais le même montant - si je ne payais pas que je paie maintenant. J'économise pour l'acompte. Cependant, un de mes amis a dit que je devrais également payer plusieurs milliers de dollars en frais de clôture. Quels sont les coûts de clôture et combien devrais-je m'attendre à payer?

UN: La dernière étape dans l'achat d'une maison est la clôture. C'est là que vous signez tous les documents officiels et recevez les clés de votre nouvelle maison. Mais avant d'obtenir les clés, vous devrez également payer vos frais de clôture.

Alors que les vendeurs paient une poignée de frais de clôture, qui sont généralement déduits du montant final qu'ils reçoivent, les acheteurs paient la grande majorité de ces frais. Parfois, vous pouvez négocier les coûts de clôture à l'avance et faire en sorte que le vendeur vous aide à couvrir une partie (ou même toutes) de ces dépenses. De plus, selon votre situation financière, vous pourrez peut-être trouver un programme d'acheteurs de maison pour la première fois dans votre état pour fournir une assistance.

En tout état de cause, vous devez connaître les différents types de coûts de clôture à vous attendre afin que vous puissiez être préparé. Pour vous aider à planifier à l'avance, nous avons rassemblé une équipe d'experts pour expliquer quels sont ces frais et fournir des chiffres de placage.

Demande de prêt

Selon Barry Ingram, courtier / propriétaire et initiateur de prêt à Motto Mortgage Independence à Sugarland, au Texas, il y a plusieurs coûts de clôture associés à l'origine du prêt, et les montants varieront selon le prêteur et le courtier.

• Frais de rapport de crédit: Les professionnels de l'hypothèque doivent payer pour retirer votre rapport de crédit de l'un des trois principaux bureaux de crédit, et Ingram dit qu'ils vous adopteront cette dépense. «Ces frais ne peuvent pas être levés, et certains professionnels de l'hypothèque exigent qu'il soit payé par le client», dit-il. «Ces frais peuvent généralement être de 25 $ à 100 $, et les applications conjointes sont souvent à l'extrémité supérieure."
• Frais d'inscription: Il y a également des frais pour le processus de création de prêt réel: prendre, préparer et examiner la demande de prêt hypothécaire. «Ces frais peuvent potentiellement être supprimés, et le coût de ces frais dans la base du professionnel hypothécaire, mais se situe souvent entre 40 $ et 250 $», explique Ingram.
• Frais de traitement: «Le traitement commence peu de temps après la soumission d'une demande de prêt et accélère souvent une fois que le prêt a été approuvé avec des conditions», explique Ingram. «Le processeur travaille généralement directement avec le demandeur de prêt et le créateur du prêt pour obtenir et valider la documentation spécifique liée à des choses telles que les déclarations de revenus, les comptes financiers, les revenus, les dettes mensuelles récurrentes et les informations sur l'emploi du demandeur de prêt."Ingram dit que la documentation, les lettres d'explication, les vérifications et d'autres informations sont fournies au souscripteur.

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Évaluation et inspection

Vous avez peut-être une assez bonne idée de ce que vous pensez que votre maison vaut, mais votre prêteur préfère l'opinion de votre évaluateur. "Les frais d'évaluation sont le coût facturé à un évaluateur agréé pour fournir une estimation d'évaluation pour la maison qui servira de garantie pour le prêt", dit Ingram.

Les frais d'évaluation dépend de divers facteurs. «Il est généralement basé sur une combinaison du type d'évaluation, de l'emplacement de la propriété, du niveau d'expérience de l'évaluateur et de la vitesse à laquelle le rapport d'évaluation doit être retourné», explique Ingram. Il dit que les frais ne peuvent pas être annulés et doivent souvent être payés à l'avance.

«Les frais d'évaluation non-rush peuvent généralement varier de 400 $ à 600 $, et les frais de pointe peuvent ajouter au moins 150 $ au coût.»Selon l'emplacement de la propriété et le nombre de fois que l'évaluateur doit visiter la maison, le coût pourrait dépasser 2 000 $, dit-il.

Une évaluation n'est pas la même chose qu'une inspection de la maison. «Les frais d'inspection de la maison sont le coût facturé pour qu'un inspecteur agréé examine la maison et les principales caractéristiques de la maison, y compris le toit, la plomberie, le câblage et les appareils, et fournir un rapport détaillé sur l'état général de la maison et Toutes les réparations qui peuvent être faites », explique Ingram.

Bien qu'une inspection de la maison soit facultative, il dit qu'il est fortement recommandé - même sur le marché d'un vendeur. «Les frais d'inspection des maisons peuvent généralement varier de 200 $ à des milliers de dollars, selon la taille de la maison et la complexité de l'inspection», dit Ingram.

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Assurance titre

L'assurance de titre couvre les réclamations de toute personne qui remettrait en question la propriété de la propriété. «Ces affirmations comprennent les contrefaçons, les erreurs de dépôt, les privilèges, les héritiers inconnus, les taxes de dos, les servitudes, etc.», explique Ingram. Il dit qu'il existe deux types d'assurance de titres: l'assurance titres du prêteur et l'assurance titres du propriétaire. Alors, quelle est la différence?

«L'assurance de titres du prêteur protège les intérêts du prêteur et est généralement obligatoire, et le montant des frais est généralement basé sur le prix de vente de la maison."Selon Ingram, il varie généralement entre 1 000 $ et 3 000 $.

La police d'assurance titre du propriétaire, en revanche, protège l'intérêt de l'acheteur et est facultatif, mais Ingram dit qu'il est fortement recommandé. «C'est une fraction du coût de la politique du prêteur et est généralement inférieure à 300 $."

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L'assurance habitation

Vous obtiendrez probablement une assurance habitation de toute façon, mais les prêteurs ne prennent aucune chance. «Les prêteurs exigent que les acheteurs fournissent une preuve d'assurance habitation lors de la demande d'une hypothèque au cas où la maison serait endommagée ou détruite», explique Melinda Wilner, chef de l'exploitation de United Wholesale Mortgage à Pontiac, Michigan. C'est parce que si quelque chose arrive à la maison, il y a encore une hypothèque qui doit être remboursée. "Il peut y avoir un cas où un propriétaire ne veut pas rembourser une hypothèque sur une maison qui a été détruite, donc cette assurance les protège non seulement, mais aussi le prêteur au cas où le prêt entre en défaut", explique-t-elle.

«L'assurance des propriétaires couvre généralement les dommages intérieurs et extérieurs à une maison ainsi que la perte ou les dommages des actifs et des blessures personnelles qui se produisent sur la propriété.«S'il y a un compte d'entiercement mis en place, Wilner dit que les paiements pour la police peuvent être inclus dans vos versements hypothécaires mensuels.

PMI

L'assurance hypothécaire privée (PMI) est requise lorsque le montant de l'acompte de l'emprunteur est inférieur à 20% du montant du prêt. Wilner dit que PMI protège le prêteur contre le risque si l'emprunteur fait défaut sur leur maison.

«PMI est lié au paiement hypothécaire mensuel et baisse une fois que le solde hypothécaire atteint 78% de la valeur de la maison au moment de l'achat et que les paiements d'un propriétaire sont à jour», explique-t-elle. «Le coût de PMI dépend de votre cote de crédit et de votre acompte, mais varie généralement de 0.25 à 2% du montant du prêt d'origine chaque année."

Elle note cependant que les emprunteurs ont d'autres options. «Par exemple, un emprunteur pourrait accepter un taux d'intérêt plus élevé au lieu du paiement mensuel supplémentaire du PMI."Et bien sûr, dit Wilner, vous pouvez effectuer un acompte supérieur à 20% pour éviter PMI.

Points hypothécaires

Avez-vous déjà entendu parler du terme «Acheter le taux?«Wilner dit qu'il fait référence aux points hypothécaires ou aux frais que les emprunteurs paient le prêteur pour réduire le taux d'intérêt sur la durée de vie de leur hypothèque. «C'est facultatif pour les emprunteurs, et lorsque vous payez des points, il n'y a pas de montant défini sur le montant qu'un point hypothécaire réduira votre taux», explique-t-elle. «Par exemple, disons que vous avez une hypothèque de 250 000 $ et que un point coûte 1% du montant de votre prêt; Dans ce cas, un point hypothécaire vous coûterait 2 500 $."

Cela peut valoir la peine de rechercher cette option pour obtenir un taux inférieur. "De plus, si vous prévoyez de rester à la maison pendant une plus longue période, vous pouvez au fil du temps le coût des points d'achat", dit Wilner.

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Impôts fonciers

Selon le u.S. Bureau du recensement, le U moyen.S. Les ménages dépensent 2 471 $ sur les taxes foncières. «Les propriétaires sont tenus de payer des impôts fonciers, qui sont une source majeure de revenus pour les gouvernements locaux pour couvrir le coût des services communautaires», explique Wilner. Si un compte séquestre est établi, elle dit que le paiement de l'impôt mensuel sera lancé dans le paiement hypothécaire mensuel.

«Les impôts fonciers peuvent être très variables entre les villes, les États et les propriétés, et peuvent être une dépense importante de possession d'une maison."Par exemple, selon Wallet Hub, les taxes annuelles sur une maison en Caroline du Sud au prix du montant de la valeur médiane de l'État sont de 924 $. Dans l'Illinois, cependant, ils sont 4 419 $ par an. Et dans le New Jersey, ils sont 8 362 $.

Wilner dit qu'il est possible que les taxes foncières soient pratiquées au moment de la clôture. «Cela dépend de divers facteurs, notamment la zone où la maison est achetée, le système de taux d'imposition de l'État, les délais fiscaux et les termes de l'accord d'achat», explique-t-elle. «Dans certains cas, l'acheteur ou le vendeur peut payer les impôts fonciers pour le temps au prorata dans la maison."

Frais de fermeture ou d'entiercement

Bien que cela varie en fonction de la juridiction, vous devrez souvent payer des frais de clôture ou d'entiercement. «Dans certains États, vous fermeriez« dans l'entiercement », qui exige que les services d'une société d'entiercement, d'un avocat immobilier ou d'une société de titres mettent les fonds de clôture et distribuent à toutes les parties impliquées dans l'accord», explique Michael J. Romer, associé directeur du cabinet d'avocats basé à New York, Romer Debbas,. «Dans les États où il y a une clôture le jour même avec les avocats présents pour toutes les parties, vous ne verriez généralement pas de frais de clôture supplémentaires ou de frais d'entiercement.«Romer dit que les frais d'entiercement ont tendance à être un pourcentage (disons, 1%) du prix d'achat.

Les honoraires d'avocat

Vous vous attendez peut-être à payer des honoraires d'avocat pour votre avocat, mais selon Romer, dans certaines juridictions, vous devrez peut-être payer pour l'avocat de la banque de financement. «Les frais d'avocat de banque varient généralement de 800 $ à 1 500 $ en moyenne, selon le prêteur», explique-t-il.

Et selon l'endroit où vous achetez une maison, Romer dit ton Le coût de l'avocat pourrait être de plusieurs centaines à plusieurs milliers de dollars. «Les avocats sur les marchés immobiliers de luxe facturent généralement une prime pour leurs services, qui est en partie en raison du service de gant blanc requis ainsi que de la responsabilité accrue associée aux transactions de luxe."

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Frais divers

Il existe également d'autres frais qui peuvent varier selon la juridiction, et Romer prévient qu'ils peuvent être assez inattendus. Par exemple, il note qu'il y a parfois des «frais de présence» ou «pourboire», payés à la personne qui assiste à la clôture au nom de la compagnie d'assurance-titre. «Ce sera généralement quelques centaines de dollars, selon ce qui est habituel dans votre région», explique-t-il.

Romer propose un dernier conseil pour éviter les surprises: «Il est important de travailler avec le bon courtier immobilier, l'avocat et le prêteur pour vous assurer que vous êtes pleinement préparé."