Résolu! Combien de maison puis-je me permettre?

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Q: Je sais quel style et quelle taille de maison j'aimerais acheter, et à peu près quels quartiers qui m'intéressent, mais après avoir essayé une calculatrice d'abordabilité hypothécaire en ligne, je crains que mon budget ne s'étire pas pour obtenir la maison Je veux. Il y a tellement de composants qui entrent dans l'approbation hypothécaire et la budgétisation de la maison, beaucoup de maison puis-je me permettre, vraiment?

UN: C'est une excellente question, et vous n'êtes certainement pas le premier à y rencontrer. Les acheteurs de maisons, en particulier les acheteurs de maisons pour la première fois, découvrent rapidement que l'achat d'une maison est une combinaison complexe d'émotion et de finance, et lorsque vous assemblez ces choses, les réponses ne sont pas toujours ce que vous voulez qu'ils soient. Pour la plupart des acheteurs de maisons, la question n'est pas tant «combien de maison puis-je me permettre» car «combien d'hypothèque puis-je me permettre», car très peu d'acheteurs de maison peuvent acheter une maison en espèces, donc l'hypothèque sera le premier facteur déterminant dans la maison que vous pouvez vous permettre. Le processus d'évaluation de votre situation financière pour créer une image réaliste de la quantité que vous pouvez vous permettre de dépenser pour une maison nécessitera d'apprendre un peu plus sur le processus, ainsi qu'une évaluation honnête de ce que vous pouvez dépenser tout en laissant suffisamment de coussin pour vivre ta vie.

Il y a quatre facteurs principaux qui déterminent la quantité de maisons (ou la quantité d'hypothèque) que vous pouvez vous permettre: revenus, réserves de trésorerie, dette et santé du crédit.

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De nombreux acheteurs de maisons essaient de deviner combien ils peuvent se permettre pour un paiement mensuel de la maison en utilisant un paiement de loyer existant ou une calculatrice d'hypothèque à domicile en ligne trop simple. Ce sont des endroits décents pour commencer, mais les dépenses mensuelles sont plus compliquées que cela. Il y a quatre composants qui détermineront une image financière complète. Le revenu est le premier élément le plus évident. Le montant de l'argent à venir chaque mois est le point de départ de tout calcul, car c'est le nombre fini; À moins de plonger dans une sorte de crédit secondaire (qui n'est pas conseillé), le montant d'argent qui arrive est le montant d'argent disponible pour couvrir toutes les dépenses chaque mois. Le composant suivant à considérer est l'épargne ou les réserves de trésorerie. Ce montant peut être utilisé pour réduire le montant de l'hypothèque en augmentant l'acompte à la maison, ou pour retenir en tant que fonds d'urgence pour les réparations ou les versements hypothécaires en cas de perte d'emploi. La dette est également importante à considérer, car l'acheteur devra toujours effectuer des paiements sur des choses comme les prêts étudiants ou les prêts automobiles en plus du prêt hypothécaire, et les prêteurs peuvent se méfier de donner des prêts aux acheteurs qui ont une grande dette. Enfin, la santé du crédit de l'acheteur jouera un rôle dans le montant d'argent qu'un prêteur est prêt à fournir un achat à domicile; Généralement, les acheteurs avec un mauvais crédit auront du mal à trouver un prêt et peuvent avoir un taux d'intérêt beaucoup plus élevé que les acheteurs avec un bon ou un excellent crédit.

Il n'est généralement pas conseillé aux acheteurs de dépenser plus de 28% de leur revenu mensuel brut sur les frais de logement.

L'achat d'une maison coûte cher, mais il en est de même de vivre. Les propriétaires doivent être en mesure de fournir leurs maisons, de les entretenir et de les réparer, et de payer les services publics et l'assurance. Mais ils ont également besoin d'avoir suffisamment d'argent pour la nourriture, les vêtements, les paiements de voitures, les frais de santé, les frais de garde d'enfants, et plus. L'obligation habituelle est que le paiement mensuel sur une hypothèque, qui comprend une partie du capital de prêt, des intérêts, des impôts et de l'assurance (parfois appelés Piti) doit être inférieur à 28% du revenu brut de l'emprunteur. C'est pourquoi la plupart des prêteurs n'approuveront pas les hypothèques qui se traduiront par des paiements qui dépasseront ce montant et pourquoi il est si important pour un acheteur de maisons d'estimer avec précision quelles seront leurs dépenses. Il vaut mieux choisir une maison qui sera gérable pour vivre qu'une maison qui pourrait s'adapter à une image préconçue de la «maison de rêve» mais nécessitera une ruée constante pour se permettre et maintenir.

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Pour la plupart des acheteurs, le montant de la maison qu'ils peuvent se permettre dépend du montant qu'une entreprise de hypothèque est prête à leur prêter.

La plupart des gens n'ont pas assez d'argent en épargne pour acheter une maison. Même les acheteurs de maisons qui vendent une maison dans lesquels ils ont beaucoup d'équité n'ont généralement pas assez pour acheter une maison entièrement en espèces, à moins qu'ils ne réduisent considérablement les effectifs. Pour cette raison, la plupart des acheteurs de maisons choisissent un prêteur de prêt immobilier et contractent un prêt hypothécaire pour aider à acheter leur maison. Cela signifie que le montant de la maison que la plupart des gens peuvent acheter dépend de l'évaluation du prêteur de la situation financière de l'emprunteur et du montant que le prêteur est prêt à offrir en conséquence. De plus, un prêteur examinera la valeur de la maison, généralement par une évaluation. Cela permet de déterminer si le prix de la maison se compare aux autres propriétés du quartier, ce qui est important car le prêteur doit protéger ses dépenses financières dans le cas où l'emprunteur est par défaut et la maison doit être vendue pour récupérer la perte du prêteur.

Les prêteurs déterminent les montants hypothécaires et les taux d'intérêt basés sur une grande variété de facteurs.

Comment les prêteurs décident-ils quelles demandes de prêt sont de bons risques et lesquels ne sont pas? Premièrement, les prêteurs commencent par évaluer l'emprunteur. Ils examineront soigneusement le revenu brut et la cote de crédit de l'emprunteur, qui fourniront une image de la quantité d'argent avec l'emprunteur pour travailler chaque mois et de la façon dont l'emprunteur a géré son argent dans le passé. Une bonne cote de crédit (généralement 620 ou mieux) indique aux prêteurs conventionnels qu'un emprunteur a géré ses dettes et obligations de manière responsable. Cela ne signifie pas que le rapport de crédit doit être sans imperfection. De nombreux emprunteurs ont de petits problèmes dans leurs antécédents de crédit, mais si le score global est solide, ils sont plus susceptibles d'obtenir un prêt et il y a plusieurs programmes en place pour aider les acheteurs dont les problèmes de crédit sont plus importants.

Ensuite, le prêteur examinera le ratio dette / revenu (DTI) de l'emprunteur, qui est le total de tous les paiements de dette mensuels d'un emprunteur divisé par son revenu brut mensuel. Cette formule ne comprend que des dettes, telles que des prêts personnels, des prêts étudiants et des cartes de crédit. Généralement, les prêteurs veulent voir un DTI inférieur à 45%, et le calcul de ce nombre aidera le prêteur à décider combien l'emprunteur peut se permettre de payer confortablement chaque mois. Ils examineront toutes les responsabilités, telles que les privilèges sur les revenus ou les propriétés, et des actifs supplémentaires qui pourraient potentiellement ajouter des revenus si nécessaire. Enfin, le prêteur prendra le montant qu'il estime qu'il peut prêter en toute sécurité, en fonction des critères ci-dessus, et examinera combien les coûts de propriété souhaités et combien l'emprunteur peut offrir comme acompte. Le montant du prêt et l'acompte ensemble seront le coût maximum de la maison qu'un acheteur peut se permettre d'acheter.

Cela ne signifie pas que le prêteur offrira toujours au maximum qu'un emprunteur pourrait potentiellement payer. Les informations sur un rapport de crédit sont en considération; Si un emprunteur a eu du mal à suivre les paiements de la dette dans le passé, un prêteur pourrait offrir moins que le maximum. Les taux d'intérêt seront ajustés de la même manière. Les taux d'intérêt sont basés sur un taux de marché prim. Plus leur confiance est grande, plus le taux. Les emprunteurs que les prêteurs considèrent comme un risque plus élevé se verront attribuer des taux plus élevés pour protéger l'investissement du prêteur.

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Chaque type d'hypothèque affecte différemment l'exigence de versement, et donc la quantité de maison que vous pouvez vous permettre.

Les hypothèques ne sont pas une taille unique. Les hypothèques conventionnelles, à quoi pensent la plupart des gens lorsqu'ils entendent le mot, visent les acheteurs bien qualifiés avec un bon ou un excellent crédit. En raison de ce grand crédit, les emprunteurs hypothécaires conventionnels peuvent baisser aussi peu que 3% du prix des maisons et toujours offrir un faible taux d'intérêt mais ces emprunteurs devront probablement payer l'assurance hypothécaire privée (PMI) jusqu'à ce qu'ils atteignent les 20 pourcentage de capitaux propres. Les emprunteurs conventionnels peuvent capitaliser sur leur bon crédit et réprimer moins d'argent en échange de paiements PMI pendant les premières années, leur permettant potentiellement de choisir une maison plus chère. D'un autre côté, si les emprunteurs conventionnels ont les fonds pour effectuer un acompte plus important, ils peuvent réduire leurs paiements mensuels dans l'ensemble et mettre plus de leurs paiements mensuels vers leur principal de prêt plutôt que vers PMI.

D'autres programmes de prêts offrent aux emprunteurs qualifiés encore baisser les acomptes. Les prêts FHA permettent aux emprunteurs avec moins de liquidités disponibles pour un acompte et / ou des scores de crédit inférieurs pour acheter une maison. Ces prêts sont garantis par le gouvernement fédéral, qui permet aux prêteurs d'offrir des hypothèques aux emprunteurs qui présentent une plus grande probabilité de défaut avec moins de risque pour le prêteur. Ces prêts permettent aux emprunteurs avec des scores de crédit aussi bas que 580 de réprimer seulement 3.5% comme acompte et les emprunteurs avec des scores de crédit aussi bas que 500 peuvent toujours contracter un prêt hypothécaire s'ils sont en mesure de déposer 10%. Les emprunteurs de la FHA paieront une prime d'assurance hypothécaire supplémentaire (MIP) pour la durée de vie de leur prêt, mais ils sont en mesure de prendre le prêt, qui serait probablement hors de portée autrement. L'acompte faible permet aux emprunteurs de la FHA de choisir une maison même s'ils n'ont pas l'argent pour effectuer un acompte important, mais ils devront prendre en compte les paiements MIP qui feront partie de leur coût mensuel.

Le Département des anciens combattants (VA) des États-Unis propose des prêts hypothécaires sans acompte, sans assurance hypothécaire et taux d'intérêt très bas aux membres actifs et aux membres de l'armée et à leurs familles et leurs familles. Ces prêts soutiennent les militaires qui doivent se déplacer fréquemment et n'ont pas eu l'occasion d'économiser autant pendant les années de service public, donc les coûts de l'hypothèque (autre que l'hypothèque elle-même) sont considérablement réduites. Pour cette raison, les emprunteurs qui sont admissibles aux prêts VA peuvent parfois se permettre de choisir une maison qui coûte un peu plus cher qu'elles ne pourraient autrement se permettre; Avec l'acompte supprimé et les taux d'intérêt bas, ils peuvent emprunter un montant plus élevé.

Enfin, pour aider les acheteurs à revenu faible à modéré à acheter des maisons et à renforcer la population des communautés rurales, le Département de l'Agriculture des États-Unis (USDA) fournit un soutien fédéral des hypothèques pour les emprunteurs qualifiés dans les communautés rurales désignées sans acompte. Si un acheteur à faible revenu est disposé et capable de déménager dans une zone rurale qui est incluse dans ce programme, l'absence d'un acompte et de l'acceptation des niveaux de revenu inférieur peut rendre la propriété possible alors qu'elle n'aurait pas pu être autrement. Le programme de prêts USDA rend les emprunts possibles pour les acheteurs qui n'auraient probablement pas qualifié pour une hypothèque ailleurs.

Certains coûts, tels que l'assurance habitation, l'assurance hypothécaire et les impôts fonciers, peuvent affecter la quantité de hypothèque que vous pouvez vous permettre.

De nombreux acheteurs pour la première fois sont surpris d'apprendre que leur paiement hypothécaire mensuel est composé de bien plus que le directeur et les intérêts du prêt. Il y a d'autres facteurs à considérer lors du calcul des versements hypothécaires mensuels. Presque tous les prêteurs exigent que leurs emprunteurs portent une assurance habitation, qui protège à la fois l'emprunteur et le prêteur: si une maison brûle ou est endommagée dans une tempête et l'emprunteur ne peut pas se permettre les réparations, ils sont susceptibles de faire défaut sur le prêt Et le prêteur n'aura pas de maison à vendre pour compenser leurs pertes. L'assurance des propriétaires réduit considérablement la probabilité que cela se produise, les prêteurs permettent donc une partie de la prime d'assurance annuelle dans chaque paiement mensuel et le maintiennent dans un compte appelé un compte Escrow. Lorsque la facture d'assurance des propriétaires est dû, le prêteur le verse sur ce compte, en s'assurant que la facture est payée à temps et poursuivant la couverture. Le même concept s'applique aux impôts fonciers locaux; Si un propriétaire ne paie pas les impôts fonciers et que la maison est saisie, le prêteur n'aura aucun recours. Les emprunteurs paieront une partie de la taxe estimée sur le compte d'entiercement chaque mois, et le prêteur paiera la facture fiscale. Selon le type d'hypothèque et la taille de l'acompte, les emprunteurs peuvent payer les primes d'assurance hypothécaire ou les paiements d'assurance hypothécaire privés chaque mois pour une partie ou la totalité de leur mandat de remboursement hypothécaire.

Ces chiffres peuvent s'additionner rapidement. Les taux d'assurance des propriétaires et les paiements d'impôts varieront en fonction de votre emplacement; Un agent immobilier local ou un bureau d'évaluateur fiscal devrait être en mesure de fournir aux acheteurs une bonne estimation de ces coûts. Les taux d'assurance hypothécaire sont basés sur un pourcentage du montant total du prêt. Une calculatrice de l'abordabilité hypothécaire, ou «combien de maison puis-je me permettre la calculatrice», peut aider les acheteurs à voir ce que ces coûts ajouteront au paiement mensuel, puis prendre cela en compte lorsqu'ils décident de combien ils peuvent se permettre d'emprunter.

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Les plus grandes maisons ont tendance à avoir des coûts d'utilité et d'entretien plus élevés, tout en étant plus coûteux à fournir.

C'est des mathématiques simples: plus de chambres ont besoin de plus de meubles, de peinture et de décoration, plus de carburant pour la chaleur et le refroidissement, plus d'électricité et plus de travail. Il y a plus de pièces à maintenir et à réparer, et toute cette peinture et ces meubles devront rafraîchir et remplacer périodiquement. Les plus grandes maisons sont tout simplement plus chères à posséder. Lorsque l'on considère la quantité de maison qu'ils peuvent se permettre, il est important que les acheteurs considèrent les coûts à long terme, et pas seulement les dépenses initiales en espèces et le paiement mensuel requis. Selon les circonstances, il pourrait être un meilleur choix de choisir une maison plus petite qui est un peu plus luxueuse ou dans un meilleur quartier qu'une grande maison qui n'offre pas beaucoup au-delà de sa taille. La petite maison peut être plus gérable à long terme.

Une fois approuvé pour une hypothèque, assurez-vous que vous êtes à l'aise avec le paiement mensuel et ajustez votre budget en conséquence.

La plupart des agents immobiliers recommanderont que les acheteurs soient pré-approuvés pour une hypothèque avant de commencer sérieusement à acheter une maison. Pourquoi? Il répond à la question: «Pour combien d'hypothèque puis-je être admissible?"Assez définitivement. PreApproval signifie qu'un prêteur a examiné tous les documents de l'acheteur et approuvé sous condition le prêt. Tant que rien ne change, le prêteur est prêt à émettre une hypothèque pour un certain montant avec certaines conditions. Ce n'est pas contraignant de la part de l'acheteur, mais il fournit à l'acheteur une certaine certitude qu'ils auront un prêt hypothécaire, et cela permet aux acheteurs d'inclure ces informations dans les offres qu'ils font sur les maisons qu'ils aimeraient acheter, ce qui peut être une grande incitation pour le vendeur à accepter l'offre. De plus, la préapprobation rend les chiffres réels. L'acheteur peut voir exactement combien ils sont approuvés pour emprunter, faire des mathématiques, puis décider d'un budget difficile et rapide pour faire du shopping.

Ce n'est pas parce qu'un prêteur est prêt à offrir un prêt à un certain montant que l'emprunteur devrait choisir de dépenser tout l'argent disponible. C'est l'une des parties les plus difficiles de l'achat d'une maison. Pour certains acheteurs, la lettre préalable ressemble à un chèque qu'ils peuvent simplement dépenser, mais c'est en fait le moment de faire une réflexion difficile et de travailler un budget réaliste. Une fois qu'un acheteur a la lettre de pré-approbation, il peut construire une estimation très réaliste de ce que seront les paiements mensuels. Ils peuvent totaliser leur revenu mensuel et REG en utilisant le montant maximal du prêt et voir ce qui reste. Une calculatrice de revenu mensuel en ligne peut généralement aider à tenir compte de toutes ces dépenses. Si ce nombre n'est pas suffisamment grand pour économiser pour les urgences et couvrir certaines dépenses inattendues (car la propriété à la maison est toujours livrée avec des dépenses inattendues), ajustez les chiffres, en réduisant le montant du prêt jusqu'à ce que le coussin financier soit confortable. C'est combien de maison vous pouvez vraiment vous permettre.