Résolu! Comment fonctionne une hypothèque inversée?

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Q: Je suis quelques années à la retraite et je commence à m'inquiéter que ma pension et mes économies ne seront pas suffisantes pour couvrir mes dépenses régulières. Mon voisin a suggéré de retirer une hypothèque inversée car je possède ma maison sans maison, mais cela semble assez compliqué. Comment fonctionne une hypothèque inversée?

UN: Les hypothèques inversées peuvent être d'une grande aide pour les retraités et les personnes âgées qui souhaitent maintenir une certaine qualité de vie sans subir leurs économies trop rapidement. Parce que ce type de financement peut être déroutant, il peut être utile d'avoir une hypothèque inversée expliquée dans les termes les plus simples.

Comment fonctionne une hypothèque inversée, exactement? Essentiellement, le propriétaire contracte un prêt basé sur les capitaux propres qu'ils ont accumulés dans leur propre propriété. Cela s'appelle une hypothèque inversée parce que le prêteur verse de l'argent à l'emprunteur pendant la durée du prêt, plutôt que l'inverse.

Dans les bonnes circonstances, les hypothèques inversées peuvent offrir une flexibilité financière supplémentaire aux personnes à la retraite et ne gagnent plus de revenu stable. Ce type d'hypothèque ne sera pas un ajustement parfait pour chaque propriétaire, cependant, il est donc bon de s'inscrire sur les points les plus fins relatifs aux hypothèques inversées avant de prendre une décision.

Une hypothèque inversée fonctionne en convertissant le capital-valeur de l'emprunteur en un prêt versé par le prêteur hypothécaire.

Les propriétaires qui rencontrent des hypothèques inversées comme une option de financement peuvent se demander: «Qu'est-ce qu'une hypothèque inversée, exactement?«C'est un type particulier de prêt immobilier destiné à aider les personnes âgées à utiliser leur capital-maison pour couvrir les dépenses ou les petits lasses dans la vie. Pour profiter d'une hypothèque inversée, les emprunteurs devront avoir accumulé d'abord une quantité importante de capitaux propres dans leur maison. Comme les prêts à domicile ou les lignes de crédit de capitaux propres (HELOCS), les hypothèques inversées permettent aux propriétaires de contracter des prêts en fonction de la participation ou de la propriété - ils ont dans la propriété.

De nombreuses personnes âgées qui vivent dans la même maison pendant une longue période auront probablement accumulé une quantité importante de capitaux propres dans leur propriété - ils pourraient même posséder leur maison. Plutôt que de laisser ces capitaux propres s'asseyés jusqu'au jour où ils vendent leur maison, les propriétaires éligibles peuvent puiser par une hypothèque inversée pour payer toute manière de dépenses ou d'achats.

Les emprunteurs ne pourront cependant pas retirer l'intégralité de leur participation en actions, et les réglementations fédérales peuvent plafonner les montants de prêt à certaines limites, selon le type d'hypothèque inversée utilisée. Les prêteurs expliqueront également une variété d'autres facteurs lors de la détermination du montant du prêt, y compris l'âge de l'emprunteur, la valeur marchande de la propriété, la situation financière du propriétaire et toute dettes ou privilèges existants.

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Avec une hypothèque inversée, le prêteur effectuera des paiements à l'emprunteur, plutôt que l'inverse.

Toute définition de l'hypothèque inversée se concentrera probablement sur l'inversion des rôles en ce qui concerne la relation entre les prêteurs et les emprunteurs. Comme indiqué, les hypothèques inversées retournent les rôles typiques de ces deux parties. Avec une hypothèque traditionnelle, l'emprunteur effectue des paiements mensuels au prêteur jusqu'à ce que son solde de prêt en cours soit remboursé. Inversement, après avoir retiré une hypothèque inversée, l'emprunteur recevra les paiements du prêteur-typiquement sous la forme d'un versement mensuel ou d'un dépôt forfaitaire.

Comme pour tout prêt, le solde devra être remboursé éventuellement, plus d'intérêt mais cela pourrait être des années plus tard. Dans certains cas, les emprunteurs ne remboursent jamais le solde de leur hypothèque inversée.

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Les emprunteurs devront d'abord répondre à certaines conditions d'éligibilité, bien que leur âge et le montant des capitaux propres qu'ils possèdent.

À moins qu'ils ne travaillent avec un organisme à but non lucratif, une agence gouvernementale locale ou un prêteur privé, les emprunteurs qui retirent une hypothèque inversée utiliseront probablement une hypothèque de conversion de capital-valeur (HECM), qui est soutenue par le gouvernement fédéral et fourni par une société hypothécaire. Les prêts HECM ne sont pas disponibles pour tous les propriétaires; Les emprunteurs devront répondre à certains critères pour se qualifier pour ce type de financement.

Par exemple, seuls les propriétaires de 62 ans ou plus sont éligibles à un prêt HECM. De plus, les emprunteurs doivent avoir accumulé une quantité importante de capitaux propres dans leur maison. Le montant exact pourrait varier, mais une participation de 50%. Les emprunteurs sont souvent tenus d'être à jour sur leurs obligations financières liées au logement, y compris les impôts fonciers et les primes d'assurance habitation.

Les propriétaires qui envisagent un prêt HECM devront d'abord assister à une session de conseil financière comme l'exige le U.S. Département du logement et du développement urbain. Cette session est adaptée à la situation financière de chaque ménage pour aider les propriétaires à comprendre les inconvénients potentiels pour contracter ce type de prêt, puis prendre une décision plus éclairée concernant les hypothèques inversées.

Les prêts hypothécaires inversés peuvent être payés sous forme de montants forfaitaires, de paiements récurrents ou de lignes de crédit.

Comment fonctionnent les hypothèques inversées après l'approbation du prêt? Les propriétaires peuvent accéder à leurs fonds de différentes manières. De nombreux emprunteurs choisissent un régime d'occupation ou de mandat, qui divisent les fonds de prêt en paiements égaux qui sont payés chaque mois pendant une période prolongée. Ces plans pourraient être de bonnes options si les propriétaires souhaitent utiliser ces fonds pour payer des dépenses de routine telles que l'épicerie ou les articles ménagers.

Une autre option à considérer est de recevoir le montant total du prêt à la fois. Les propriétaires peuvent préférer un paiement forfaitaire s'ils ont une dépense majeure qu'ils souhaitent couvrir les rénovations ou réparations à domicile, par exemple, par exemple. Les prêteurs peuvent également étendre une ligne de crédit en utilisant les capitaux propres de l'emprunteur. Dans ce scénario, les propriétaires pourraient retirer autant d'argent qu'ils le souhaitent - quand ils aiment à la limite d'équilibre.

Lorsque vous envisagez des options de décaissement, notez que les prêteurs peuvent facturer différents taux hypothécaires inversés, y compris les intérêts fixes ou variables sur la façon dont les fonds sont mis à disposition. Les prêts hypothécaires inversés avec des paiements mensuels récurrents peuvent être plus susceptibles de transporter des taux d'intérêt variables, qui peuvent augmenter ou baisser, ils reflètent donc mieux les tendances des taux d'hypothèque tout au long de la durée du prêt.

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Les prêteurs ne limitent généralement pas comment les fonds hypothécaires inversés sont utilisés, soit.

Quel que soit le type de plan de paiement choisi par un propriétaire, les prêteurs HECM ne limiteront généralement pas la façon dont un propriétaire peut utiliser ses fonds hypothécaires inversés. Si un emprunteur veut dépenser cet argent pour les factures, les rénovations à domicile, les paiements de voitures ou d'autres dépenses, il est libre de le faire. Certains types de prêts de prêts à la maison des prêts, par exemple, peuvent limiter la façon dont les fonds sont utilisés, de sorte que cette flexibilité financière pourrait être attrayante pour certains propriétaires.

D'autres types de prêts hypothécaires inversés peuvent ne pas toujours être aussi accommodants, cependant. En particulier, les prêts hypothécaires à usage unique - qui sont fournis par les organisations à but non lucratif et les gouvernements locaux plutôt que par les sociétés hypothécaires exigent que les emprunteurs exposent l'objectif du prêt avant d'être approuvé. Les emprunteurs peuvent encore avoir plusieurs façons d'utiliser leurs fonds avec ce type de création d'hypothèque inversée, comme le remplacement des appareils, le remboursement de la dette ou le paiement des impôts fonciers en cours, mais ils devront indiquer cet objectif à l'avance.

Encore mieux, les emprunteurs n'ont pas besoin de rembourser le prêt avant de quitter la maison, de vendre la propriété ou de transférer la propriété à un être cher.

Les hypothèques inversées ne sont pas les seuls prêts à exploiter dans les hélicoles de capitaux propres et les prêts à domicile en convertissant les capitaux propres en espèces, mais la façon dont ils sont structurés est assez unique. Contrairement à d'autres types de prêts immobiliers qui obligent les emprunteurs à commencer à rembourser le solde immédiatement, les hypothèques inversées n'ont pas besoin d'être remboursées tant que l'emprunteur conserve la propriété de la propriété. Cela signifie qu'ils ne seront pas tenus de rembourser le montant du prêt jusqu'à ce qu'ils vendent la maison ou le transfert de la propriété à une autre partie.

Dans certains cas, les emprunteurs choisiront de réduire la taille et d'utiliser le produit de la vente de leur maison pour rembourser le solde de leur hypothèque inversée. Il peut même y avoir assez pour couvrir l'achat de la nouvelle maison. D'autres propriétaires n'ont peut-être aucune intention de rembourser le prêt car ils ne prévoient pas de vendre leur maison. Si le prêt survit à l'emprunteur, alors ils ne seront pas tenus de le rembourser.

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Bien que leur maison sera utilisée comme garantie sur le prêt, les emprunteurs ne doivent pas d'impôts sur les fonds qu'ils reçoivent.

Lorsque vous répondez à la question «Qu'est-ce qu'une hypothèque inversée?"Il convient de noter que ces prêts sont des prêts garantis en d'autres termes, ils sont soutenus par des garanties. Comme tous les prêts à domicile sécurisés, les hypothèques inversées utilisent la propriété de l'emprunteur comme garantie. Cela fait de la forclusion une possibilité, mais seulement si le prêteur annule l'accord de prêt et exige un remboursement total sur le solde en suspens. Tant que l'emprunteur continue de respecter les termes de l'accord hypothécaire, comme le maintien de la propriété, l'utiliser comme résidence primaire et rester à jour sur d'autres frais de logement comme les impôts fonciers, ils devraient être en règle avec leur prêteur.

Bien que les emprunteurs devront continuer à payer les impôts fonciers, ils ne doivent pas les impôts sur leurs fonds hypothécaires inversés parce que cet argent est considéré comme un prêt plutôt que un revenu imposable. C'est une considération financière à prendre en compte car les propriétaires peuvent avoir besoin de payer des impôts sur d'autres comptes de retraite ou des actifs financiers qu'ils possèdent.

Les emprunteurs paieront des frais sur leur hypothèque inversée, bien que à l'avant et en bas de la route.

Même avec tous les avantages financiers qu'une hypothèque inversée peut offrir, les emprunteurs devront probablement payer de l'argent à l'avance pour contracter l'un de ces prêts. Les frais d'origine, les frais de service des prêts et les divers coûts de clôture peuvent être dus après l'approbation de l'hypothèque inversée. Selon la situation financière d'une personne, ces coûts peuvent valoir les frais pour accéder au financement hypothécaire inversé, bien que.

De plus, les prêts HECM facturent une prime d'assurance au début du prêt, qui est basé sur un pourcentage du montant total du prêt. Les emprunteurs devront également payer une prime d'assurance hypothécaire chaque année. La prime annuelle se reflète également comme un pourcentage du montant du prêt, bien qu'un pourcentage inférieur que les frais initiaux. Les prêteurs facturent également des intérêts sur ces prêts, et les taux hypothécaires inversés peuvent être plus élevés que les autres types de financement garanti.

Un autre facteur à garder à l'esprit est que certains prêteurs peuvent permettre aux emprunteurs de financer certains de ces frais et de les intégrer dans leur plan de remboursement. Dans ce cas, les primes d'assurance hypothécaire, les frais de clôture et les frais de prêteur peuvent ne pas être dus pendant plusieurs années avant que le montant total du prêt ne soit remboursé. Compte tenu de la structure des hypothèques inversées, il est possible que les emprunteurs n'auront jamais besoin de payer ces frais eux-mêmes.

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De plus, les membres de la famille et les proches peuvent avoir besoin de rembourser le solde complet du prêt si la propriété passe entre leurs mains.

Même si les emprunteurs peuvent éviter de rembourser leur hypothèque inversée, ce prêt devra finalement être remboursé. Si l'emprunteur décède et que le titre de propriété passe à leurs héritiers, ces nouveaux propriétaires de titres seront responsables de tout solde en suspens. Les membres de la famille qui héritent des biens avec une hypothèque inversé constatera que l'intégralité du montant restant devra être remboursé en totalité sans délai.

Certains propriétaires de titres pourraient avoir les fonds disponibles pour payer le solde complet du prêt, mais les membres de la famille peuvent avoir besoin de recourir à la vente de la propriété pour rembourser les héritiers d'origine pour les hypothèques inversés pourraient perdre une portion ou la totalité de leur héritage. Un point à considérer avec les prêts HECM est que même si la maison est vendue pour moins que le solde en suspens, les propriétaires - que ce soit l'emprunteur d'origine ou leurs héritiers qui n'auront pas besoin de faire la différence. Parce que ces hypothèques inversées sont assurées par le gouvernement fédéral, le gouvernement couvrira le montant laissé sur le prêt.

Les prêteurs privés peuvent également offrir des hypothèques inversées, mais être à l'affût des escroqueries potentielles.

Les propriétaires qui contractent les prêts HECM peuvent généralement être facilement reposés en sachant que leur hypothèque inversée est soutenue par le gouvernement fédéral et fournie par un prêteur réputé. Les emprunteurs qui obtiennent un financement par le biais d'un prêteur privé peuvent avoir besoin d'exercer plus de prudence, cependant. Comme l'a noté le Bureau de la protection financière des consommateurs, les escrocs peuvent utiliser des hypothèques inversées comme prétention à frauder les propriétaires et profiter de leurs finances.

En particulier, les anciens combattants et les militaires à la retraite devraient être en état d'alerte pour tout prêteur annonçant les hypothèques inversées qui sont assurées, financées ou soutenues par le ministère des Affaires des anciens combattants (VA). La VA n'offre en aucune façon les hypothèques inversées, et les prêteurs privés qui disent le contraire peuvent avoir des arrière-pensées pour émettre des déclarations trompeuses aux propriétaires.

Bien qu'il ne puisse pas nécessairement constituer une arnaque, les entrepreneurs peuvent pousser de manière agressive les hypothèques inversées comme moyen de payer des rénovations de maisons coûteuses, faisant pression sur les propriétaires pour contracter un prêt immobilier. Il est important de comprendre pleinement les ramifications de l'utilisation d'une hypothèque inversée avant de prendre une décision financière qui peut ne pas convenir à la situation d'un propriétaire.

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Tous les prêteurs n'offrent pas les hypothèques inversées, donc les retraités peuvent avoir besoin d'envisager de changer de prêteurs s'ils veulent exploiter leur capital-risque.

Les prêts hypothécaires inversés, les prêts à domicile et les HELOC sont des formes de financement hautement spécialisées, et certaines sociétés hypothécaires peuvent ne pas les soutenir. Les propriétaires qui sont restés avec le même prêteur pendant des années peuvent préférer contracter un prêt avec leur société de créance hypothécaire actuelle, mais ils devront peut-être envisager d'explorer d'autres options si ces prêts ne sont pas disponibles et qu'ils veulent profiter des meilleurs prêts à domicile ou hypothécaire inversé.

En fait, faire du shopping pour une hypothèque inversée peut être une bonne idée dans n'importe quelle situation parce que les prêteurs ont leurs propres conditions d'éligibilité et de termes de financement. Les propriétaires peuvent constater qu'ils sont admissibles à un montant de prêt plus élevé avec des termes plus favorables comme un taux d'intérêt plus bas ou des frais baissiers baissés en obtenant une hypothèque inversée par le biais d'un prêteur particulier. Faire du shopping avec les meilleures sociétés hypothécaires inversées (comme American Advisors Group ou Longbridge Financial) peut aider les propriétaires à trouver les bonnes options de financement pour s'adapter à leurs plans de retraite avant de demander un prêt.