Résolu! Comment fonctionne un prêt hypothécaire?

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Q: Nous avons décidé de rénover notre maison pour entrer dans notre maison de rêve plutôt que de bouger, mais ce sera une rénovation coûteuse. Pouvons-nous utiliser les capitaux propres que nous avons construits pour couvrir ce coût, et si oui, comment fonctionne un prêt à domicile?

UN: Tu peux! Le fait d'avoir mis le travail acharné et la discipline pour construire des capitaux propres dans une maison est un grand sentiment, et bien que se rapprocher beaucoup plus du remboursement de l'hypothèque est excitant, cela signifie également que vous avez accès à un bassin de fonds à emprunter pour financer Votre rénovation à un rythme. Il peut également être utilisé pour financer des dépenses non liées à la maison, comme l'enseignement collégial d'un enfant, les factures médicales et autres dépenses importantes. Alternativement, l'équité peut servir de fonds d'urgence, plutôt que de garder une carte de crédit ouverte à cette fin. Un prêt à domicile est l'un des moyens les plus courants de retirer les capitaux propres d'une maison. Alors, qu'est-ce qu'un prêt à domicile et comment un prêt à domicile fonctionne-t-il? Essentiellement, les propriétaires peuvent demander un prêt en utilisant la différence entre la valeur de leur maison et le montant qu'ils doivent encore à leur hypothèque comme garantie, puis emprunter contre elle. Les tarifs sont généralement inférieurs à ceux des autres types de prêts personnels, et vous pouvez vous rembourser au fil du temps. Un prêt à domicile peut être considéré comme un montant forfaitaire, un propriétaire effectuant des paiements mensuels réguliers jusqu'à ce que le prêt soit remboursé, ou les fonds peuvent être pris sous la forme d'une ligne de crédit à domicile. Dans ce scénario, un propriétaire ne s'appuie sur les fonds que lorsque et s'ils en ont besoin, effectuant des paiements sur l'argent qu'ils ont réellement utilisé et non sur le montant total du prêt.

Home Equity est la partie de votre maison que vous «possédez» - essentiellement, le montant de votre hypothèque que vous avez payé.

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Lorsqu'un acheteur achète une maison, il ne «possède» pas vraiment la maison jusqu'à ce qu'il ait remboursé son hypothèque. Vraisemblablement, ils réduisent de l'argent comme acompte. Lorsqu'ils signent leurs papiers hypothécaires et prennent la clé de leur nouvelle maison, ils possèdent exactement le pourcentage de la maison reflétée dans le montant d'argent qu'ils ont inférieur à moins de faire défaut sur leur hypothèque, auquel cas la banque récupérera probablement cela paiement pour couvrir ses pertes. Comme ils remboursent leur hypothèque chaque mois, cependant, le pourcentage de leur maison qu'ils ont réellement payé augmentera, lentement au premier. Chaque paiement les achète un peu plus de leur maison.

Le pourcentage de la maison qui a déjà été payé est appelé capitaux propres. Il s'agit du bassin d'argent à laquelle un prêt à domicile permet aux propriétaires d'emprunter. Parfois appelé une «deuxième hypothèque», ce type de prêt permet aux propriétaires d'emprunter de l'argent contre la partie de leur maison qu'ils possèdent. Le reste de la maison appartient toujours au prêteur de leur «premier» hypothèque ou primaire. Si l'emprunteur fait défaut, l'hypothèque principale sera remboursée en premier, et le prêt de capital-actions sera remboursé deuxième.

L'une des façons les plus évidentes de renforcer les capitaux propres est de effectuer régulièrement des versements hypothécaires mensuels, qui s'additionnent pour rembourser la maison. Mais ce processus peut prendre de nombreuses années, et si un propriétaire prévoit de plonger dans ces fonds pour un besoin futur tel que les frais de scolarité ou un remodelage, il existe plusieurs façons d'accélérer le processus. L'une consiste à effectuer un acompte important sur le paiement à domicile de 20% ou plus éliminera le besoin d'une assurance hypothécaire privée (un type d'assurance qui couvre le prêteur si l'emprunteur fait défaut sur le prêt) et signifie également un propriétaire a une quantité plus élevée de capitaux propres dès le départ. Une autre option, si les circonstances financières le permettent, consiste à faire des paiements mensuels supplémentaires. Il peut même être une bonne idée de refinancer et de changer la durée du prêt à une période plus courte. Bien que cela signifie avoir un paiement hypothécaire mensuel plus élevé, il s'accompagne de la réduction des taux d'intérêt et du renforcement des actions plus rapides.

Les capitaux propres sont également affectés par la valeur évaluée actuelle de la maison. Si un propriétaire est fidèlement payé son hypothèque depuis 15 ans, il est possible que la valeur de sa maison ait augmenté de manière significative depuis son achat depuis son achat. Un évaluateur peut déterminer la valeur marchande de la maison; Cette valeur est influencée par les conditions actuelles du marché et a une incidence sur la quantité d'équité d'un propriétaire. Par exemple, disons qu'un acheteur retire une hypothèque de 200 000 $ sur une maison avec une valeur de 225 000 $. Le propriétaire paie depuis un certain nombre d'années, et le solde laissé sur l'hypothèque est de 150 000 $. Sur la base du prix d'achat, ils ont 75 000 $ en capitaux propres: la différence entre la valeur de 225 000 $ et les 150 000 $ qu'ils doivent encore. Mais peut-être que le marché immobilier de leur région est chaud et que les maisons sont en forte demande. Si un évaluateur dit que la valeur actuelle de la maison est passée à 300 000 $, les capitaux propres du propriétaire sont maintenant de 150 000 $: la différence entre la valeur marchande actuelle et ce qu'il doit.

Le montant d'argent qui peut être emprunté dans un prêt sur valeur domiciliaire est limité par le montant des capitaux propres que le propriétaire a construits dans leur domicile. La valeur estimée moins le montant encore dû à la première hypothèque est le montant des capitaux propres qu'ils ont dans leur maison: c'est le bassin d'argent dont le prêt de capital-risque sera tiré de.

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Votre équité à domicile peut être converti en prêt pour financer presque tout, des améliorations à domicile à l'enseignement collégial d'un enfant.

Contrairement à certains types de prêts, l'argent emprunté à l'équité n'est pas limité à des fins spécifiques, et les emprunteurs ne devront pas expliquer ce qu'ils dépensent. S'ils ont une sauvegarde de factures après une longue maladie ou des revenus temporairement réduits, ils peuvent utiliser l'argent pour rembourser les dettes et effectuer un paiement mensuel (probablement à un taux beaucoup plus bas) au lieu de suivre une grande pile de factures. Les frais médicaux, les frais de mariage, les frais de scolarité et les paiements en chambre et en pension sont un jeu équitable, tout comme les paiements aux entrepreneurs, les fournitures et les frais de logement temporaire lors d'une rénovation à domicile. Les fonds peuvent même être utilisés pour payer des vacances tant attendues. Les taux de prêts à domicile sont généralement très favorables par rapport à ceux des autres prêts personnels, car au moins une partie de l'hypothèque a déjà été remboursée avec succès et la maison elle-même peut être utilisée comme garantie. Les propriétaires voudront garder à l'esprit que le prêt doit encore être payé sans rapport sur ce que l'argent a été dépensé et que s'ils ne peuvent pas le rembourser, ils serviront à perdre leur maison.

Un prêt à domicile peut être compris comme un type de deuxième hypothèque. Comme pour une première hypothèque, la maison servira de garantie dans le cas où l'emprunteur fait défaut sur le prêt. Les prêteurs nécessiteront des documents tels que les talons de paie du propriétaire et l'historique de crédit afin de déterminer s'ils sont admissibles à la deuxième hypothèque. Si le propriétaire fait défaut sur le prêt et que la maison est saisie, l'hypothèque d'origine sera remboursée d'abord à partir de la vente de la maison, et le prêt à domicile, ou deuxième hypothèque, sera payé avec tout ce qui reste. Cela signifie que les prêteurs de prêts à domicile prennent un risque plus élevé car il n'est pas garanti qu'ils seront remboursés en totalité.

Pour obtenir un prêt à domicile, vous devez constituer les capitaux propres d'abord.

Pour les propriétaires se demandant comment obtenir un prêt à domicile, il peut ne pas être surprenant que la première étape consiste à développer des capitaux propres. Lors d'un achat à domicile, l'acheteur effectue un acompte et élimine un prêt hypothécaire. Lorsqu'un paiement hypothécaire mensuel est effectué, l'argent va dans plusieurs directions. Certains vont à un compte d'entiercement à partir duquel la société hypothécaire paie les impôts fonciers locaux et la prime d'assurance des propriétaires, certains se tournent vers les intérêts dûs à l'hypothèque, et certains se tournent vers le solde principal sur le prêt. Au début d'une hypothèque, de nombreux propriétaires sont en détresse pour voir quel petit pourcentage de leur paiement mensuel va en fait à payer le principal. Les hypothèques sont amorties, ce qui signifie qu'il existe une formule qui décompose ce montant. Au début de la période de remboursement, un pourcentage beaucoup plus élevé du paiement est appliqué à l'intérêt qu'au directeur. Au fil du temps, ce ratio commence à se déplacer, de sorte que vers la fin de l'hypothèque, le paiement est presque exclusivement appliqué au principal. C'est ainsi que le prêteur s'assure qu'il suscite sa réduction du risque qu'ils ont pris pour prêter à l'emprunteur; S'ils appliquent l'intégralité du paiement au capital et que l'emprunteur choisit de refinancer ou de rembourser l'hypothèque tôt, le prêteur ne percevra pas autant d'intérêts. Amortir le prêt afin que les paiements frontaux soient lourds d'intérêts protègent le prêteur.

Malheureusement, ce que cela signifie aussi, c'est qu'il peut prendre un certain temps pour que les propriétaires acquièrent des capitaux propres. Si un propriétaire réduit un montant forfait. Cet argent achète une «pièce» de la maison que la banque ne possède pas. Mais les capitaux propres construits en effectuant des paiements mensuels réguliers peuvent prendre un certain temps pour s'accumuler. Au fil du temps, un propriétaire peut construire des capitaux propres plus rapidement (et, à la fin de son hypothèque, économiser de l'argent en intérêts) en payant de l'argent supplémentaire sur le paiement hypothécaire et en lui demandant qu'il soit appliqué au directeur. Tous les prêts ne permettent pas ce paiement précoce ou supplémentaire, mais lorsqu'un propriétaire a un peu en espèces supplémentaire, il peut être utile que le prêteur autorise cela.

Pour qu'un propriétaire soit assuré un prêt à domicile ou une ligne de crédit, la plupart des prêteurs exigeront que le propriétaire ait au moins 15 à 20% de capitaux propres, ce qui signifie que son solde hypothécaire est égal ou inférieur à 80 à 85% de La valeur évaluée de leur maison. Si un propriétaire n'a pas au moins autant de capitaux propres, la plupart des prêteurs estiment que la dette supplémentaire les laissera dangereusement sur-lever. Disponible dans leur prêt.

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Un calcul simple peut vous aider à déterminer combien vous pouvez emprunter.

Les experts financiers conseillent que la dette totale du propriétaire du propriétaire ou le montant qu'ils doivent à leur domicile, y compris l'hypothèque d'origine, plus tout prêt de capital-actions ou HELOC (ligne de crédit de capital-valeur), ne devrait pas être égal à plus de 85% de la valeur de la valeur de la valeur de la valeur de la valeur de la valeur de la valeur de la valeur de la valeur de la valeur de la valeur de la valeur de maison. Si cela fait un moment que la maison n'a pas été évaluée, une évaluation peut être une bonne première étape pour les propriétaires à franchir; La valeur de la maison a peut-être bien changé depuis l'achat pour la première fois, et la nouvelle valeur de la maison peut être une agréable surprise. Pour déterminer le montant maximum des banques de dette permettre généralement d'être prise contre la maison, les propriétaires peuvent multiplier la valeur de la maison par .85 et soustraire le montant qui est encore dû à l'hypothèque ou à tout autre prêt domestique. Le nombre résultant est le montant qu'un propriétaire peut demander à emprunter par le biais d'un prêt à domicile. Il existe un certain nombre de calculatrices de capitaux propres disponibles en ligne qui peuvent fournir une idée approximative de la quantité de capitaux propres d'un propriétaire, mais pour des chiffres précis, ils auront besoin d'une évaluation actuelle.

Un mot de prudence, cependant, en prenant automatiquement le montant maximum: la maison est la garantie de ce nouveau prêt et de l'hypothèque. Tirer parti de 85 pour cent de cette valeur à l'argent qui doit être remboursé peut être un risque, car les taux, les valeurs et les finances peuvent changer rapidement avec le marché. La maximisation de la valeur de la maison dans un prêt signifie qu'un changement sur le marché immobilier pourrait laisser un propriétaire dû plus que sa maison, et un emploi perdu pourrait signifier des paiements manqués qui permettent à la banque de saisir la maison et de laisser le propriétaire avec pas de capitaux propres du tout. Ce calcul indiquera aux propriétaires le montant qu'il sera possible pour eux d'emprunter, mais c'est à chaque propriétaire individuel de considérer leurs finances et leurs économies et décider combien ils peuvent vraiment se permettre d'emprunter.

Un prêt à domicile a une durée fixe et un taux d'intérêt fixe, bien que les emprunteurs devront probablement payer les frais de clôture.

Les conditions pour un prêt à domicile peuvent varier de 5 à 30 ans selon les besoins de l'emprunteur et ce que le prêteur autorisera. Les propriétaires qui empruntent, seule une petite somme peut opter pour une durée plus courte pour maintenir le montant payé en intérêt bas. D'autres préfèrent traiter le prêt comme une hypothèque et choisir une période plus longue, effectuant des paiements supplémentaires au capital lorsqu'ils peuvent. Un avantage majeur des prêts à domicile est qu'ils viennent avec des taux d'intérêt fixes. Cela signifie que les paiements mensuels de l'emprunteur resteront les mêmes pour toute la durée du prêt, ce qui peut être un énorme avantage pour les emprunteurs, car contrairement aux taux d'intérêt sur un prêt personnel ou une carte de crédit, les taux de prêt à domicile actuels ont tendance à être relativement bas.

Un autre facteur à garder à l'esprit est qu'il y a souvent des coûts de clôture associés à l'acquisition d'un prêt à domicile. Ces frais peuvent couvrir n'importe quoi, des évaluations aux coûts des avocats, et ils varient entre 2% et 5% du montant total du prêt. Cela peut ne pas sembler beaucoup, mais si le montant du prêt est de 80 000 $, par exemple, les coûts de clôture peuvent atteindre 4 000 $.
C'est une bonne idée pour les propriétaires d'utiliser une calculatrice de prêts à domicile pour s'assurer que ces frais ne l'emportent pas sur les avantages d'un faible taux d'intérêt.

Pour être approuvé pour un prêt à domicile, les emprunteurs doivent répondre à certaines exigences.

Tout comme lors de la demande d'une hypothèque, les emprunteurs postulent pour un prêt à domicile doivent démontrer à leur prêteur qu'ils sont un bon risque financier à prendre. Cela implique de suivre presque le même processus que de retirer une première hypothèque. Tout d'abord, ils devront vérifier leur pointage de crédit et corriger les erreurs dans le rapport. Leur score FICO devra être d'au moins 620 selon la plupart.

Après que les propriétaires aient acquis leur rapport de crédit, il leur sera possible de calculer leur ratio dette / revenu. C'est le montant d'argent dû aux paiements de la dette chaque mois par rapport au montant d'argent que le propriétaire gagne chaque mois. Le pourcentage qui va aux paiements de la dette ne devrait pas dépasser 43% de leur revenu. Si le pourcentage actuel est supérieur à 43. Les prêteurs veulent s'assurer que les emprunteurs ne se reproduisent pas et ne font pas de défaut sur l'argent qu'ils ont emprunté, car il est cher pour un prêteur de saisir une maison pour récupérer sa perte. Les prêteurs préféreraient continuer à recevoir des paiements réguliers avec des intérêts, ils voudront donc s'assurer que le propriétaire peut vraiment se permettre d'emprunter.

Les emprunteurs devront produire de la documentation de leurs revenus et de leurs actifs afin de demander également un prêt sur capital-risque. Les formulaires fiscaux, les talons de paie, les relevés bancaires et les déclarations hypothécaires actuelles sont tous des documents qu'un prêteur peut raisonnablement demander afin de prêter de l'argent propriétaire. Ces documents peuvent également entraîner un taux d'intérêt plus abordable sur le prêt, car les prêteurs peuvent offrir de meilleurs taux aux emprunteurs plus qualifiés qui peuvent documenter leur situation financière.

Un prêt à domicile n'est pas le même qu'un hélicoptère ou une ligne de crédit à domicile.

Un prêt à domicile et une ligne de crédit à domicile, ou HELOC, sont empruntés au bassin de capitaux propres que les emprunteurs ont construits dans leur maison. Mais il y a une différence substantielle entre les deux. Dans un prêt sur valeur domiciliaire, les emprunteurs demandent un montant spécifique de leurs capitaux propres en tant que prêt. Le prêt est déboursé en une seule somme, à déposer dans le compte bancaire de l'emprunteur et dépensé au besoin. Les paiements commencent immédiatement sur le montant total emprunté jusqu'à ce qu'il soit remboursé. Les conditions varient, mais il y a un certain nombre de mois requis pour le gain, et parfois un paiement de ballon plus important à la fin du trimestre.

Quand il s'agit d'un hélicoptère vs. Un prêt à domicile, un HELOC fonctionne différemment de plusieurs manières. L'emprunteur demande qu'un certain montant de leurs capitaux propres soit mis à leur disposition. Si la demande est approuvée, cet argent devient à leur disposition, mais il n'est pas immédiatement décaissé - il est là dans un compte jusqu'à ce que l'emprunteur en retire une partie, et il fonctionne comme une ligne de crédit. Par conséquent, aucun paiement réel n'est requis immédiatement, car jusqu'à ce qu'un retrait est effectué, l'emprunteur n'a techniquement reçu aucun fonds. Ces comptes auront une limite spécifique sur la fréquence et la durée de l'emprunteur pour retirer de l'argent et peut inclure des frais de maintenance annuels ou des frais de transaction lorsque l'argent est retiré. Une fois l'argent retiré, l'emprunteur commencera à effectuer des paiements sur une période de temps définie, mais uniquement sur l'argent qui a été retiré et non sur le montant total des capitaux propres disponibles. Ces prêts peuvent être très utiles lorsqu'un propriétaire aura besoin d'argent à divers moments sur une longue période de temps. Par exemple, si un propriétaire prévoit de payer les frais de scolarité avec un HELOC, il peut demander une ligne de crédit dans le montant total dont il aura besoin. Comme le paiement de chaque semestre est dû, ils peuvent retirer ce montant du compte pour payer la facture (généralement à un taux bien meilleur qu'un prêt de formation privée), puis commencer le remboursement uniquement sur ce montant. Cela permet d'espacer le remboursement progressivement au fil du temps, plutôt que d'effectuer des paiements importants sur le montant total dès le départ. Il vaut la peine de faire du shopping et de comparer les termes offerts par les meilleurs prêteurs HELOC pour déterminer quel est le meilleur ajustement.

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Il y a des avantages et des inconvénients à obtenir un prêt à domicile.

Il existe de nombreux avantages d'un prêt sur capital-valeur: ils sont offerts à des taux inférieurs aux autres prêts personnels, ils peuvent être plus faciles à sécuriser que les autres prêts personnels, et ils simplifient le remboursement des autres dettes en un montant consolidé. La taille d'un prêt à domicile n'est limitée que par la quantité de capitaux propres que l'emprunteur possède. Lorsqu'un propriétaire envisage un prêt personnel ou un refinancement de liquidités vs. Un prêt à domicile, le montant qui peut être emprunté est nettement plus important avec ce dernier. Un autre énorme actif d'un prêt sur valeur domiciliaire est les avantages fiscaux pour l'amélioration de la maison: les emprunteurs peuvent déduire leurs intérêts payés si le prêt était utilisé pour la rénovation. Mais il y a plusieurs choses à savoir aux propriétaires avant de contracter un prêt à domicile qui peut ne pas être immédiatement apparent.

Les emprunteurs qui contractent un prêt à domicile pour faire des améliorations à domicile auront des choses supplémentaires à prendre en considération. C'est excitant de mettre à niveau une maison et de choisir des éléments spéciaux qui le rendent vraiment unique. La plupart des propriétaires s'attendent à voir une augmentation de la valeur globale de la maison en raison des améliorations et des mises à niveau, et c'est presque toujours le cas. Il est essentiel de considérer la valeur moyenne des maisons dans la région tout en effectuant ces calculs, cependant. Croyez-le ou non, il est possible de «sur-impliquer» une maison pour le marché au point où la valeur réelle de la maison est beaucoup plus élevée que les acheteurs ne paieront dans le quartier. Dans ce cas, les emprunteurs n'obtiendront pas le retour sur leur investissement. Cela peut ne pas sembler être un gros problème, surtout s'ils s'améliorent avec l'intention de rester à la maison pendant plusieurs décennies et veulent qu'il convient à son propre style de vie plutôt qu'à l'idée de valeur de quelqu'un d'autre. Cependant, ils peuvent se retrouver dans une obligation si leurs circonstances de vie changent et qu'ils doivent vendre la maison de façon inattendue. Lorsqu'un propriétaire vend une maison avec une hypothèque et un prêt à domicile, le gain de l'hypothèque est généralement enveloppé dans la vente à domicile, et cela peut également être le cas avec un prêt à domicile, sans le prêt, il doit plus que le prix de vente couvrira. Les prêteurs n'approuveront pas les hypothèques pour plus que la maison ne vaut sur le marché, ce qui pourrait laisser les vendeurs coincés en essayant de trouver de l'argent pour rembourser leur prêt pour la maison pour vendre la maison. Les propriétaires voudront considérer soigneusement la valeur de leur maison équilibrée avec la dette qu'ils ont contre lui afin qu'ils n'imprègnent pas leur maison.

Une autre considération est les frais et les coûts qui accompagnent les prêts à domicile et les HELOC. Les propriétaires qui traitent leur prêt sur capital-actions par le biais du même prêteur qui détient leur première hypothèque peut constater que certains des frais sont réduits, et certaines banques offrent un traitement de prêt à domicile à faible ou sans frais. Cependant, la plupart des prêts à domicile sont traités de la même manière qu'une demande hypothécaire, car la maison est la garantie du prêt et que le prêteur doit s'assurer qu'il peut collecter cette garantie en cas de défaut de l'emprunteur. Les emprunteurs devraient souvent payer des frais de demande, des frais de recherche de titre, des frais d'évaluation et potentiellement d'autres frais de dépôt, et ils peuvent avoir besoin de payer les frais des avocats et autres frais de clôture assortis. Ceux-ci peuvent vraiment monter rapidement, et surtout si le prêt sera relativement faible, les coûts peuvent annuler la valeur du prêt lui-même.

Enfin, il est essentiel pour les propriétaires de se rappeler que l'obtention d'un prêt à domicile est d'ajouter ce qui est essentiellement un deuxième paiement hypothécaire en plus. Cela peut absolument être plus facile que de suivre et de payer une pile de factures plus petites chaque mois. Il est vrai que si un propriétaire a un mauvais crédit, un prêt à domicile peut ne pas être une option, et qu'un prêteur empêchera le propriétaire d'emprunter plus qu'il ne pense qu'ils pourront se permettre. Mais voici la chose: si un propriétaire est inattendu qui tombe de façon inattendue en temps financier difficile et a du mal à payer leurs factures, être en retard sur cette pile de factures plus petites entraînera des amendes et des frais, tandis que le fait d'être en retard à plusieurs reprises sur deux hypothèques peut leur coûter leur maison. Il y a beaucoup en jeu lorsqu'il emprunte fortement contre une maison. Les propriétaires voudront faire le tour, choisir un prêteur digne de confiance et décider combien ils doivent emprunter pour accomplir les projets qu'ils ont en tête plutôt que de prendre autant que possible.

Une fois qu'un propriétaire a trouvé un prêteur digne de confiance et s'est contenté de l'un des meilleurs prêts à domicile, il peut profiter de travailler sur son projet de rénovation ou de payer pour leur mariage, et célébrer la discipline qu'il a fallu pour construire suffisamment d'équité pour utiliser à ces fins.