Devrais-je inclure une clause d'escalade dans mon offre immobilière?

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Q: Je pense faire une offre sur une propriété. Mon agent immobilier m'a suggéré de inclure une clause d'escalade. Cependant, je suis convaincu que je peux acheter cette maison car il n'y a actuellement aucune autre offre. Devrais-je suivre les conseils de mon agent ou simplement faire mon offre? Et qu'est-ce qu'une clause d'escalade, de toute façon?

UN: En tant qu'acheteur de maison, vous pourriez accorder trop de confiance dans votre offre. Ce n'est pas parce que vous n'avez pas de compétition connue que vous obtiendrez la propriété. Même lorsque vous vous sentez certain que vous allez gagner une propriété, il pourrait y avoir quelqu'un qui fait une offre de dernière minute plus élevée. C'est pourquoi il pourrait être une bonne idée d'inclure une clause d'escalade immobilière dans votre accord d'achat, afin que vous ayez la possibilité de surenchérir une offre supérieure à votre offre initiale, mais dans la gamme, vous êtes prêt à payer.

Lisez la suite pour en savoir plus sur ce qu'est une clause d'escalade dans l'immobilier et pourquoi vous devriez envisager d'inclure une dans votre offre.

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Qu'est-ce qu'une clause d'escalade?

Une clause d'escalade (ou d'escalator) démarre automatiquement le processus de négociation sur votre offre d'achat d'une maison si un autre acheteur vous surenchère. Dans une transaction standard sans clause d'escalade, si vous enchérir sur une maison et que quelqu'un arrive et fait une offre plus élevée et que le vendeur accepte l'offre plus élevée, vous perdez l'occasion d'acheter la maison. Mais une clause d'escalade vous offre la possibilité d'adoucir automatiquement votre offre jusqu'à un chiffre prédéterminé.

Une clause d'escalade contient généralement trois composantes principales.

Alors, comment fonctionne une clause d'escalade? En règle générale, votre agent immobilier vous aidera à conclure un accord d'achat. Ils peuvent également solliciter l'aide d'un avocat immobilier pour s'assurer que la clause d'escalade est correctement écrite. Ce que l'offre de l'escalator dira essentiellement, c'est que vous offrez un montant particulier pour la propriété. Mais si un autre acheteur offre le même montant ou plus que votre offre, la clause d'escalade indique que vous êtes prêt à augmenter progressivement votre offre d'un montant défini jusqu'à ce que vous atteigniez un plafond spécifié. Vous trouverez ci-dessous un exemple de la façon dont cela pourrait être structuré:

Offre originale: 450 000 $
Montant d'escalade: 5 000 $
Prix ​​maximum: 550 000 $

Selon Freddie Mac, le processus d'escalade se déroule comme suit: une fois qu'un vendeur reçoit une offre plus élevée d'un autre acheteur, le vendeur doit vous présenter une preuve solide d'une offre plus élevée que la vôtre. En utilisant les montants ci-dessus, si un acheteur concurrent fait une offre de 460 000 $ sur la propriété, votre clause d'escalade battra automatiquement cette offre en contrecarrant à 465 000 $. Cela va et vient jusqu'à ce que votre prix maximum de 550 000 $ soit atteint.

Dans la plupart des cas, cela se terminera bien avant d'atteindre votre prix maximum, avec éventuellement gagner la maison. Cependant, dans un marché du vendeur fort, en particulier dans une zone à forte demande, les offres peuvent aller de plusieurs centaines de milliers de dollars sur le prix demandé d'une maison.

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Les clauses d'escalade peuvent être bénéfiques sur le marché d'un vendeur.

Si vous envisagez d'inclure une clause d'escalade sur le marché d'un vendeur? Ce serait probablement une bonne idée de le faire, étant donné que l'inventaire du logement peut être faible et que la demande est élevée. Voici quelques raisons pour lesquelles vous devriez envisager une clause d'escalade sur le marché d'un vendeur.

• Il peut éliminer le jeu de chat et de souris. Dans le marché d'un vendeur chaud, le vendeur devra peut-être faire des allers-retours avec de nombreux acheteurs potentiels. L'avantage d'avoir une clause d'escalade sur le marché d'un vendeur est qu'il permet au vendeur de connaître votre offre la plus basse et votre plus haute offre. Cela pourrait rendre leur décision plus facile.
• Une clause d'escalade pourrait accélérer le processus. Bien que la clause d'escalade puisse déclencher des négociations et même une guerre d'enchères, il y a des moments où il pourrait également mettre d'autres transactions à reposer. Si votre montant d'escalade se trouve être plusieurs milliers au-dessus de ce que tous les autres acheteurs sont prêts à payer, vous pourriez gagner la propriété immédiatement.
• Dans le marché d'un vendeur chaud, une clause d'escalade peut être la seule option pour rester en considération. Il y aura probablement beaucoup d'offres élevées. Par conséquent, pour éviter d'être surenchère en faisant une offre, il pourrait être une bonne idée d'inclure une clause d'escalade. Soyez prêt à aller aussi haut sur le prix demandé que votre budget le permet.

Dans la plupart des cas, un agent immobilier suggère d'inclure une clause d'escalade uniquement s'il est certain qu'il existe une concurrence féroce sur une propriété donnée. Cependant, même lorsque la concurrence semble faire défaut, si le marché global favorise fortement les vendeurs, votre option la plus sûre est d'inclure une clause d'escalade dans votre offre. Ces conditions de marché pourraient amener plusieurs acheteurs de dernière minute qui déclenchent une guerre d'appel d'offres immobilière, ce qui pourrait faire tomber votre offre de la table. Un vendeur peut passer à l'acheteur avec la meilleure offre, surtout si un acheteur de dernière minute veut acheter la maison en espèces.

«Cela vaut toujours la peine de mettre une clause d'escalade dans votre contrat si la nature compétitive d'une propriété le demande», explique Stephen Michalakos, un agent immobilier chez Engel & Völkers à ST. Pétersbourg, Floride. Michalakos ajoute que comme le marché change avec la hausse des taux d'intérêt, il est probable que moins de maisons se vendront pour des centaines de milliers de personnes sur le prix demandé, "mais la clause d'escalade fonctionnera toujours comme un outil, même pour battre une autre offre concurrente."

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Il y a des inconvénients aux clauses d'escalade.

Bien que les escalades puissent être bénéfiques, en particulier sur le marché d'un vendeur, il peut y avoir des inconvénients à les inclure dans votre offre. Voici quelques-uns.

• Cela peut ne pas ressembler à une offre attrayante pour le vendeur. Si un vendeur a plusieurs offres sur la table et une avec une clause d'escalade, il peut préférer les offres traditionnelles dans lesquelles les acheteurs ne présentent que leurs meilleures offres.
• Les négociations pourraient retarder le calendrier de vente. Vous n'êtes pas le seul à être en date de déménager. Le vendeur peut avoir besoin de quitter la propriété le plus rapidement possible pour des raisons personnelles. L'ajout d'une clause d'escalade pourrait entraîner des retards dans le processus de vente et interférer avec leur chronologie.
• Vous ne pouvez pas obtenir la propriété après tout. Peu importe combien d'argent vous êtes prêt à mettre sur une propriété, gardez à l'esprit que l'argent n'est pas le seul facteur qu'un vendeur peut considérer. Une clause d'escalade ne garantit pas nécessairement que vous obtiendrez la maison. Par exemple, si un soumissionnaire inférieur peut fermer sur la maison plus tôt que vous, le vendeur peut prendre cette offre à la place.

Dans certains cas, une clause d'escalade peut ne pas être nécessaire et peut même travailler contre les acheteurs. Selon Megan Micco, courtier associé chez Meganmicco.com à Berkeley, Californie, «Un agent immobilier local expérimenté aura une forte compréhension des tendances des prix sur leur marché local. Ils devraient être en mesure de prévoir le prix de vente final dans une fourchette étroite et de conseiller leur client en conséquence », dit-elle. «Par conséquent, il ne devrait pas être nécessaire d'inclure une clause d'escalade."

MicCo prévient en outre que la mise en place d'une clause d'escalade dans un accord d'achat résidentiel peut être un drapeau rouge pour un agent de cotation, expliquant: «C'est un signe que l'acheteur espère obtenir un accord en sous-cite le prix de vente probable, soit qu'ils sont représentés par un agent inexpérimenté qui ne conseille pas son client sur ce qu'il faut pour gagner une offre sur un marché concurrentiel."

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Envisagez d'ajouter une éventualité d'évaluation.

Une éventualité d'évaluation vous permet de rompre le contrat d'achat à domicile si une évaluation révèle que la valeur de la maison est sensiblement inférieure au prix de vente convenu.

Les évaluations sont assez typiques dans les transactions immobilières et sont souvent requises par la société hypothécaire de l'acheteur, qui souhaite s'assurer que la propriété vaut le montant qu'il finance. Si une évaluation revient hors de la ligne avec le prix d'achat, la banque peut refuser de financer le prix d'achat complet. Cela signifie que l'acheteur devra proposer des liquidités supplémentaires pour couvrir la différence entre le prix de vente et ce que la banque est prête à financer.

Cependant, les contingences d'évaluation sont un autre «drapeau rouge» que les vendeurs peuvent souhaiter éviter, surtout si la contingence se présente sur une clause d'escalade, que les vendeurs pourraient également trouver une complication onéreuse.

«Dans un marché du vendeur fort, il est très difficile de l'emporter en tant qu'acheteur avec tout type de contingence», prévient Micco.

Cependant, vous présentez votre offre, il est important de considérer soigneusement tous les pièges potentiels. Selon Michalakos, «Si vous achetez une maison via un financement, y compris une éventualité d'évaluation avec votre clause d'escalade prendra un peu de créativité financière d'un bon Mortgage Pro, et un grand conseiller immobilier.

Si vous payez en espèces pour votre nouvelle maison, le jeu change. «De nombreuses offres sont toutes en espèces et ne nécessitent aucun prêt ou évaluation du tout», explique Micco. Si vous choisissez de renoncer à l'évaluation, alors une édition de l'évaluation est, bien sûr, sans objectif.

En fin de compte, si vous choisissez d'inclure une clause d'escalade immobilière dans votre offre avec ou sans une édition de Micchalakos offre ce conseil: «Votre maximum d'escalade doit être considéré comme votre offre la meilleure, la plus élevée et la finale. Vous devez reconnaître que votre maximum d'escalade peut finir par être battu par d'autres offres."

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