Pas d'argent? Voici comment vous pouvez toujours retourner une maison

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Le retournement des maisons peut être un bon moyen de gagner beaucoup d'argent dans les bonnes circonstances, mais les obstacles à l'entrée sont souvent importants. Les nageoires de maison réussies doivent être en mesure d'évaluer les marchés du logement, de prédire avec précision les évaluations des maisons et de faire des connexions ou de compétences professionnelles pour gérer les rénovations - et c'est avant de résoudre le problème de l'argent.

Le retournement d'une maison nécessite un investissement initial important afin d'acheter la propriété et de payer les rénovations domestiques. Même avec le financement fourni par un prêteur hypothécaire traditionnel, les nageurs de maison pourraient devoir un acompte important avant que leur prêt ne soit traité et que la vente à domicile soit finalisée. La plupart des gens n'ont pas de dizaines ou des centaines de milliers de dollars à portée de main pour couvrir les coûts des acomptes hypothécaires et des projets de rénovation domiciliaire. Même ainsi, un manque de fonds n'a pas nécessairement besoin de faire obstacle à quelqu'un qui cherche à sauter sur le marché de la maison de retournement. Avec la bonne approche, il est possible d'apprendre à retourner des maisons sans argent du tout.

Avant que tu commences…

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Le retournement d'une maison est une entreprise majeure pour les investisseurs immobiliers même expérimentés, il vaut donc la peine de comprendre comment retourner une maison avant de résoudre les finances concernées. Les nageoires de maison achètent des maisons avec beaucoup de potentiel en raison de leur emplacement mais peuvent être peu attrayantes pour les acheteurs car ils sont tombés en ruine ou ont des luminaires, des dispositions et des équipements obsolètes. Les nageoires rénovent ensuite la propriété afin d'augmenter sa valeur afin qu'ils puissent rapidement revendre la maison à un prix plus élevé. En cas de succès, les nageoires de maison peuvent utiliser le produit de la vente pour rembourser tous les prêts utilisés pour acheter la propriété ainsi que les entrepreneurs payants qui ont rénové la propriété avec suffisamment d'argent pour réaliser un profit bien rangé.

Avec autant de pièces mobiles, il y a beaucoup de choses qui peuvent se tromper avec un exemple de maison, l'achat d'une maison avec des problèmes structurels majeurs ou dépenser trop pour les rénovations. Examiner les conseils et les conseils de retournement de la maison avant d'effectuer un achat peut aider les nageoires à éviter certains pièges communs. Les nageoires de maisons devraient également être prudentes quant à toutes les offres concernant les maisons gratuites, aussi rares qu'elles puissent être, car il pourrait y avoir des coûts cachés importants qui pourraient faire ces propriétés de très mauvais investissements.

À moins que les nageurs de maison aient suffisamment de capital à portée de main pour financer entièrement l'achat de la maison, ils devront obtenir un financement et cela signifie être approuvé pour un prêt. Que les emprunteurs envisagent de faire un acompte important ou de souhaiter retourner les maisons sans argent, ils devront répondre à certaines exigences d'emprunt pour être admissibles à un prêt. Les prêteurs peuvent avoir des exigences minimales sur les cotes de crédit, par exemple, qui peuvent empêcher les emprunteurs avec un mauvais crédit d'obtenir un prêt de retournement de la maison. Dans d'autres cas, les prêteurs ne peuvent accorder des prêts qu'aux emprunteurs qui ont renversé les maisons dans le passé. Être conscient de ce type d'exigences de prêt peut aider les nageurs à domicile à rétrécir leurs options plus rapidement et à trouver une option de financement qui convient à leur situation.

Étape 1: Options de recherche pour un prêt à court terme pour offrir des capitaux pour retourner une maison.

Lors de la détermination de la façon d'acheter une maison sans argent pour un acompte, les nageoires de maison peuvent vouloir d'abord explorer leurs options de prêt à court terme à court terme. Les prêts en argent durs sont des prêts garantis - c'est-à-dire qu'ils utilisent des garanties pour minimiser le risque financier pour le prêteur. En termes de renversement de la maison, la propriété achetée servira de garantie pour un prêt de l'argent dur, plutôt que la résidence principale de l'emprunteur.

Certains prêteurs de l'argent dur se spécialisent dans les prêts de renversement d'une maison, ce qui peut en faire une source idéale de financement pour les emprunteurs qui cherchent à acheter, réhabiliter et vendre une maison. Alors que les taux d'intérêt seront presque certainement plus élevés que ceux d'un prêt immobilier conventionnel, les prêts en argent dur sont généralement approuvés, traités et financés plus rapidement que les hypothèques. En tant que tels, les emprunteurs peuvent obtenir l'argent dont ils ont besoin pour couvrir leurs dépenses d'achat et de rénovation sans sauter autant de cerceaux ou passer par un long processus d'approbation de prêt.

Les conditions de prêt ont tendance à être beaucoup plus courtes sur un prêt de l'argent dur par rapport à une hypothèque traditionnelle, également. Plutôt que de donner aux emprunteurs des décennies pour rembourser leur prêt, les prêteurs en argent dure s'attendent souvent à un remboursement complet dans les 12 mois suivant l'origine. Avec une fenêtre aussi serrée pour travailler, les nageurs de maison peuvent vouloir être sûrs qu'ils ont des entrepreneurs alignés et une chronologie claire pour terminer les rénovations avant de trier leur financement.

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Étape 2: Vérifiez les prêteurs privés, qui peuvent être en mesure de fournir de l'argent plus rapidement que les prêteurs de l'argent dur.

Les prêteurs de l'argent dur travaillent plus rapidement que les prêteurs hypothécaires conventionnels, mais il y a encore un temps d'attente pour que les prêts soient approuvés et financés. Si les nageoires de la maison veulent se déplacer rapidement sur une nouvelle liste qui vient d'apparaître sur le marché, même attendre quelques jours pour obtenir un financement pourrait signifier perdre la propriété contre les acheteurs avec plus de flexibilité financière. Dans ces situations, un flipper peut vouloir se tourner vers un prêteur privé qui peut fournir un soutien financier sans exiger une souscription de prêts.

Les prêteurs privés sont souvent des individus qui ont beaucoup de capitaux à portée de main et qui cherchent peut-être à gagner de l'argent avec des intérêts de prêt. Parce qu'ils ne sont pas redevables de souscrire des directives, des contraintes réglementaires ou des processus d'approbation de prêt stricts, les prêteurs privés peuvent être en mesure de fournir rapidement l'argent nécessaire pour acheter des biens et rénover la maison afin qu'elle puisse être revendue à profit.

De plus, les prêteurs privés peuvent ne pas exiger aucun type d'acompte ou de garantie en échange de l'extension d'un prêt. D'autres critères typiques de l'emprunteur, tels que les scores de crédit, les ratios de la dette / revenu (DTI) et des antécédents de revenu, peuvent ne pas prendre en compte leur décision de prêt. D'un autre côté, les emprunteurs doivent être conscients que les prêteurs privés peuvent choisir de facturer des taux d'intérêt plus élevés que les prêteurs en argent dur et d'autres institutions financières, afin que les nageoires de la maison puissent finir plus dépenser pour financer à long terme en parcourant cette voie.

Étape 3: Recherchez en gros si un prêt de monnaie dur ou privé n'est pas une option.

Trouver un prêteur privé ou un prêteur de l'argent dur pourrait être difficile pour les nageoires de maison qui commencent dans ce domaine particulier de l'investissement immobilier. Le gros pourrait être une bonne alternative si les nouveaux arrivants cherchent à plonger leur orteil dans le retournement de la maison - aussi bien qu'ils sont OK à faire moins de profit qu'avec une vraie correction et un filp.

Une transaction en gros fonctionne en trouvant d'abord une liste avec un vendeur motivé. La maison pourrait être en détresse ou en forclusion, et le vendeur peut chercher un acheteur le plus rapidement possible. L'acheteur soumet ensuite un contrat acceptant d'acheter la propriété-Often à un prix bien inférieur à la valeur marchande et avec la stipulation, ce paiement doit être effectué en totalité dans un court laps de temps. Une fois le contrat signé, l'acheteur trouve un investisseur immobilier tiers pour acheter la propriété et s'approprier le titre. Cet investisseur paiera directement le vendeur d'origine, puis s'attaquera aux travaux pour rénover la propriété et faire un flip par eux-mêmes. En échange de la facilitation de cette transaction, l'acheteur d'origine recevra des frais de recherche de l'investisseur, qui sera probablement sensiblement inférieur au montant qu'ils auraient pu potentiellement faire en réparant et en renversant la maison elles-mêmes.

Bien qu'il y ait moins d'argent à faire avec un achat en gros, les nageoires de maison n'ont pas à s'inquiéter de la logistique de la réhabilitation de la propriété non plus. Une transaction en gros n'implique aucun travail de rénovation - du moins pas de l'acheteur d'origine. De plus, il n'y a aucune exigence de prêt à répondre car le flipper n'a pas besoin de contracter un prêt. En tant que tel, cela pourrait être une option viable pour les nageoires de maison qui n'ont pas l'expérience ou le crédit pour se qualifier pour un prêt de l'argent dur, ainsi que des nageoires qui ne sont pas en mesure de trouver des prêteurs privés prêts à financer un flip.

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Étape 4: Recherchez un investisseur immobilier pour fournir les fonds pour acheter et rénover une maison en échange d'une réduction du bénéfice de vente.

Tous les investisseurs immobiliers ne cherchent pas à gagner de l'argent avec des intérêts de prêt. Certains peuvent préférer financer un flip de maison en échange d'une réduction du profit lorsque la maison rénovée est vendue. La relation entre le flipper de la maison et l'investisseur immobilier peut être similaire à celle d'un acheteur et d'un prêteur privé, l'investisseur fournissant les fonds et le flipper qui gère la logistique de l'achat, de la réhabilitation et de la vente de la propriété. La principale différence est de savoir comment l'investisseur est rémunéré pour son financement. Ils peuvent demander un certain pourcentage du prix de vente final ou des frais forfaitaires à tirer des bénéfices du flipper au lieu de paiements d'intérêts.

Lorsque vous utilisez un investisseur immobilier ou un prêteur privé pour le financement, il peut être important pour les nageoires de maison d'apporter leur propre expertise spécialisée à la relation. Cela pourrait être une expérience de la rénovation de la maison; une familiarité avec des marchés de logement particuliers; ou des liens solides avec des entrepreneurs, des agents immobiliers et d'autres professionnels qui seront déterminants dans la facilitation du flip de la maison. Certains investisseurs peuvent également vouloir influencer la rénovation avec leurs propres idées sur la meilleure façon d'augmenter la valeur marchande et le prix de vente de la propriété. Cela peut entraîner des problèmes potentiels pendant la phase de rénovation si les deux parties ne peuvent pas s'entendre sur la meilleure façon de procéder, donc il peut être utile de prendre en considération la façon dont un investisseur souhaite être impliqué avant d'aller chez eux pour la maison de retournement du capital.

Étape 5: Demandez aux prêteurs si vous êtes admissible à un prêt à domicile ou à une ligne de crédit pour financer la maison Flip.

Les propriétaires qui ont accumulé des capitaux propres importants dans leur propre maison peuvent être en mesure de puiser dans ces capitaux propres pour aider à payer un flip de maison. Les prêts à domicile comportent souvent des taux d'intérêt plus bas que les prêts non garantis, ce qui peut réduire le coût d'investissement total pour le flipper. Cependant, ces prêts peuvent nécessiter plus de temps pour approuver et financer, ce qui les rend inappropriés pour les nageoires à la recherche d'options de financement rapides. Un autre obstacle potentiel est que certains prêteurs peuvent ne pas approuver des prêts à domicile qui seront utilisés pour investir dans l'immobilier. Toutes les entreprises n'auront pas obliger les emprunteurs à énoncer l'objectif du prêt, mais c'est un obstacle potentiel à considérer.

Une ligne de crédit à domicile (HELOC) pourrait être une autre option à explorer. HELOCS convertit également les capitaux propres d'un emprunteur en fonds utilisables, mais cet argent est mis à disposition via une ligne de crédit tournante au lieu d'un dépôt forfaitaire. Une fois la ligne de crédit ouverte, les emprunteurs peuvent retirer des fonds au besoin à leur propre discrétion. Un hélicoptère pourrait être utile pour payer les frais de rénovation, en particulier, car les nageoires de maison peuvent ne pas savoir exactement combien d'argent ils auront besoin pour payer les entrepreneurs, et ils peuvent utiliser leur hélicoptère pour couvrir les coûts à mesure qu'ils surviennent.

Étape 6: Vérifiez les sites de financement participatif spécifiques à l'immobilier pour fournir les fonds nécessaires pour acheter et retourner la propriété.

Le crowdfunding est une approche assez nouvelle de l'investissement immobilier et, en particulier, un retournement de la maison. Plutôt que de recevoir des fonds d'un seul prêteur ou d'un investisseur, House Flippers peut faire financer leurs projets par de nombreux investisseurs, chacun fournissant une petite partie de l'argent nécessaire pour acheter et réhabiliter une maison. Le financement participatif est populaire auprès des investisseurs de détail qui apprennent simplement à retourner de l'argent car les coûts d'investissement sont souvent très bas. Cette approche peut être mutuellement bénéfique, les investisseurs obtenant souvent un rendement décent sur leur investissement et la maison Flipper reçoivent le financement pour financer leur projet de remise en état.

Ces transactions sont gérées par le biais de sites Web dédiés au financement participatif, qui correspondent aux investisseurs avec différentes opportunités d'investissement telles que House Flips. Les emprunteurs potentiels peuvent même trouver des prêts de renversement de maison dédiée qui sont financées directement sur des sites de financement participatif.

Crowdfunding a House Flip présente certains avantages. D'une part, les prêteurs qui utilisent le financement participatif offrent souvent des taux d'intérêt plus faibles que les autres prêteurs en argent dur, ce qui peut aider à réduire le coût total de renversement d'une maison. Les prêteurs basés sur le financement participatif peuvent avoir des critères d'emprunteurs plus indulgents, afin que les nageoires de maison puissent obtenir un prêt même s'ils ont une cote de crédit faible ou un ratio DTI élevé. Les délais de financement peuvent également être relativement courts, permettant aux nageoires d'obtenir l'argent nécessaire pour effectuer un achat de maison en quelques jours dans certains cas.

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Étape 7: Demandez au vendeur à domicile s'il serait disposé à financer la vente à domicile et à retourner en échange d'un pourcentage des bénéfices.

Si les prêteurs en argent dur, les prêteurs privés, les investisseurs immobiliers et les sites de financement participatif ont tous été éliminés de la considération, les nageurs de maison ont encore quelques options à explorer. Cela peut sembler improbable, mais les nageurs de maison peuvent être en mesure d'amener le vendeur à la maison pour financer l'achat et la rénovation de leur propre propriété et financer ce retournement. En toute honnêteté, le financement des propriétaires est un peu non conventionnel lorsqu'il s'agit de financer un flip de maison, mais dans les bonnes circonstances, les vendeurs peuvent être ouverts à ce type de transaction. Par exemple, un vendeur dont la maison est assis sur le marché depuis très longtemps peut être plus enclin à envisager un flip de maison financé par le propriétaire.

Avec le financement du propriétaire, le propriétaire d'origine agit en tant que prêteur, offrant à l'acheteur les fonds pour l'achat et la rénovation de la maison. Selon les termes de l'accord, le flipper effectuera des paiements réguliers au vendeur comme ils le feront avec un fournisseur de prêts conventionnel. Cet arrangement peut offrir plus de flexibilité en termes de conditions de prêt. Les deux parties sont libres de négocier tous les détails des intérêts dus au prêt au calendrier de remboursement. Un autre avantage du financement des propriétaires est que les nageurs de maison n'ont pas besoin de répondre aux exigences strictes de l'emprunteur concernant leurs antécédents de crédit ou leur dette existante. Cela peut être un peu long, mais le financement du propriétaire pourrait valoir la peine d'être exploré si d'autres options ne sont pas disponibles.

Étape 8: Envisagez une option de location où vous payez un loyer à la maison et acceptez de l'acheter une fois les rénovations terminées.

Une autre approche non conventionnelle pour retourner une maison sans argent est de louer la propriété plutôt que de l'acheter immédiatement. Suivre cet itinéraire nécessite un contrat de location hautement spécialisé dans lequel le locataire accepte d'acheter la propriété après un certain temps passé. Une préoccupation évidente ici est que les nageurs de maison peuvent avoir besoin d'attendre un certain temps avant que la propriété ne change de mains et qu'ils peuvent vendre la maison elles-mêmes, en retardant tout profit qu'ils pourraient supporter. Cela dit, le vendeur peut leur permettre de faire des rénovations pendant qu'il loue la propriété, afin que le processus de réadaptation puisse se dérouler sans délai.

Les nageurs de maison peuvent également être préoccupés par le paiement du loyer sur une deuxième propriété alors qu'ils ont déjà une résidence primaire à payer et d'autres obligations financières de respecter. Ces accords de location pourraient stipuler que tout paiement de loyer effectué sera appliqué à l'achat de la propriété une fois la période de location expirée. Y compris cette langue dans l'accord peut aider à soulager les préoccupations concernant l'équilibrage des coûts de renversement des maisons avec les autres dépenses mensuelles du locataire.

Le manque de fonds pour effectuer un acompte important sur une maison ou des entrepreneurs payants pour les rénovations de domicile majeures ne ferme pas nécessairement la porte sur les perspectives de retournement d'une maison d'une personne. Il existe de nombreuses approches alternatives pour financer un flip de maison qui ne nécessite pas d'argent à l'avance. Ces options de financement peuvent sembler non conventionnelles à première vue, mais ils peuvent aider les nageurs pour la première fois à acquérir une certaine expérience à leur actif et à gagner leur premier salaire à retourner une maison. Une fois qu'ils ont établi des antécédents à retourner les maisons et à mettre de l'argent à la banque, il peut être plus facile de se qualifier pour certains des meilleurs prêts pour les maisons de retour.