Comment être pré-approuvé pour un prêt immobilier

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L'achat d'une maison, en particulier une première maison, est un processus passionnant et écrasant. Lorsque la plupart des acheteurs commencent à explorer les maisons sur le marché, le coût des maisons peut sembler prétendre à la plupart des gens, leur maison est l'achat le plus cher qu'ils feront jamais. À un moment donné lors de votre recherche du bon endroit, un agent immobilier vous demandera combien vous pouvez vous permettre de dépenser, ce qui soulève une question importante: comment, exactement, déterminez-vous combien une banque vous prêtera pour acheter un maison?

Il existe un certain nombre de façons de rendre ce calcul, certains très compliqués, certains vagues et généralisés. L'une des façons les plus simples et les plus fiables de déterminer la taille de l'hypothèque pour laquelle vous vous admirez est de simplement demander aux prêteurs potentiels. Expérimentés pour évaluer la santé financière de leurs clients, banques et prêteurs hypothécaires peuvent examiner de près vos revenus, votre dette et vos antécédents de crédit et vous dire le montant maximum qu'ils pensent que vous pouvez vous permettre d'emprunter. Ce processus est appelé préapprobation ou préqualification. Demander à un prêteur pour ces informations ne vous oblige pas à emprunter à cette institution; Au contraire, il est recommandé de suivre ce processus pour plusieurs prêteurs afin que vous puissiez acheter le meilleur produit hypothécaire et le meilleur taux d'intérêt que vous pouvez trouver. La recherche de pré-approbation ou de préqualification peut également vous donner une longueur d'avance sur les négociations lorsque vous trouvez la bonne maison, car un acheteur avec un document en main qui dit qu'un prêteur est prêt à fournir une hypothèque est dans une position beaucoup plus forte qu'un acheteur qui n'a pas eu t pourtant appliqué.

Préapprobation vs. Préqualification

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La pré-approbation et la préqualification vous donneront une idée de la quantité que vous pouvez vous permettre de dépenser pour une maison, et avoir une lettre en main du prêteur donnera à vos offres sur les maisons un peu plus de crédibilité par rapport à ceux qui ne les ont pas.

Un acheteur potentiel est attribué à la pré-approbation pour une hypothèque lorsqu'il a soumis une preuve d'emploi et de revenus et d'autorisation pour un chèque de crédit complet. La pré-approbation est donnée une fois que le prêteur détermine qu'un acheteur potentiel est un bon candidat et sera probablement accordé un prêt pour le montant pré-approuvé. Le prêteur a vérifié l'acheteur et les a trouvés comme un bon risque, et il est donc prêt à les tenir derrière eux. Les lettres de préapprobation ont beaucoup de poids dans le monde de l'immobilier, car les vendeurs savent qu'un prêteur a déjà parcouru les antécédents financiers de cet acheteur et n'a pas trouvé de problèmes.

La préqualification est similaire à une préapprobation, mais elle est basée exclusivement sur les informations fournies par l'acheteur potentiel, qui peut être moins précis. Pour préqualifier un prêt immobilier, vous remplisserez des formulaires indiquant votre revenu, vos dettes et votre pointage de crédit estimé, mais vous n'aurez pas à vous soumettre à une vérification de crédit ou à fournir une documentation de l'une des informations que vous fournissez. En conséquence, il y a plus de marge de manœuvre autour du taux d'intérêt, et parce que le prêteur ne pourra pas réellement exécuter la demande de vérification de crédit et de prêt, il est possible que les programmes et les incitations puissent disparaître avant l'exécution de la vérification et de la demande de crédit officiels. La préqualification vous aidera à avoir une idée de la quantité que vous pouvez vous permettre, mais elle ne tiendra pas autant de balancement sur un vendeur si vous faites une offre.

Pourquoi être pré-approuvé?

Lorsque vous trouverez une maison que vous souhaitez faire une offre à acheter, vous ne voudrez pas perdre de temps à obtenir votre offre. Mais cela peut signifier décider à la volée de la quantité que vous pouvez vraiment vous permettre, ce qui peut entraîner un trop-test ou de vous placer dans la position inconfortable de ne pas pouvoir négocier si on vous demande un peu plus que ce que vous avez proposé. PreApproval signifie qu'au moins une banque a examiné vos finances, géré votre crédit et a constaté qu'ils peuvent vous prêter une certaine somme d'argent, ce qui, avec vos économies, devrait vous donner une idée très précise du montant le plus élevé que vous pouvez dépenser. Ensuite, vous pouvez vous ajuster et savoir combien vous pouvez vous permettre d'offrir assez rapidement. Cela peut vous aider à obtenir votre offre avant les autres, et votre offre, soutenue par préapprobation, sera prise au sérieux par les vendeurs.

De plus, la recherche de préapprobation vous permet de faire le tour. Appeler les prêteurs à poser des questions sur leurs tarifs est un bon moyen d'avoir une idée de laquelle les prêteurs ont généralement des tarifs plus élevés ou inférieurs, mais les taux réels sont étroitement liés à votre crédit et à votre ratio dette / revenu, donc jusqu'à ce que vous fournissiez ces informations Et le prêteur a géré votre crédit, il devine ce que sera finalement votre taux. Si vous demandez une pré-approbation dans trois ou quatre banques, vous obtiendrez des tarifs et des évaluations précis de votre prêt maximum, vous serez donc en mesure de choisir le meilleur prêteur pour votre prêt réel et de placer une offre en toute confiance.

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Étape 1: Vérifiez votre pointage de crédit.

Une grande partie de ce que votre prêteur doit savoir pour vous offrir une pré-approbation peut être trouvée dans une vérification de crédit. Par conséquent, il est important que vous sachiez ce que vous trouverez dans votre rapport de crédit avant d'inviter un prêteur à regarder, et idéalement vous le ferez bien avant de planifier d'acheter, vous avez donc le temps de faire des réparations à votre score si nécessaire. Votre rapport de crédit montre la durée de votre historique de crédit, donc si vous essayez de nettoyer votre historique avant d'acheter une maison, c'est une bonne idée de laisser des comptes de longue date ouverts. Le rapport affichera les 7 dernières années de vos comptes de crédit, y compris le montant initial et maximum de crédit dans chaque compte, le montant du crédit que vous avez utilisé et l'historique des paiements à temps, en retard ou manqués. Il comprendra également l'historique de votre adresse, l'historique du travail et les privilèges, les faillites ou les comptes par défaut.

Parce que le système de rapports n'est pas parfait, vous voudrez vérifier les erreurs ou les rapports inexacts. Notez que tout ce que vous ne pensez pas est correct et fait appel de l'article avec les bureaux de crédit, fournissant la documentation si nécessaire. Vérifiez ensuite la cote de crédit elle-même, un calcul mathématique qui combine votre historique de crédit, votre durée et votre utilisation, souvent appelés votre score FICO. La plupart des prêteurs ont besoin d'un score de 620 ou plus pour un prêt traditionnel, tandis que les prêts FHA peuvent permettre un score légèrement inférieur en échange d'un acompte plus élevé. Si votre score n'est pas là que vous souhaitez que ce soit, vous pouvez prendre des mesures pour l'améliorer en ouvrant une carte de crédit, l'utiliser et la rembourser chaque mois si vous n'avez pas assez de crédit global ou de payer hors de certains prêts ou cartes, puis revérigez votre score 6 mois plus tard.

Étape 2: Calculez votre ratio dette / revenu.

Les prêteurs ne veulent pas prêter trop d'argent aux emprunteurs dont les dettes existantes sont trop importantes par rapport à leur revenu. Les emprunteurs trop étendus sont plus susceptibles de défaut, donc cela a du sens de la position de la banque. Pour déterminer quel est votre ratio dette / revenu (DTI), calculez votre revenu mensuel brut total (avant impôts), puis additionnez vos obligations de dette mensuelles. De nombreuses banques et sites Web de services financiers offrent des calculatrices pour vous aider à inclure les bonnes informations. Le «nombre magique» est de 43%: vos paiements totaux de dette ne devraient pas être égaux à plus de 43% de votre revenu mensuel brut. Plus votre ratio dette / revenu est faible, plus la foi de votre prêteur est élevée dans votre capacité à rembourser le prêt, et vous serez souvent récompensé par un taux d'intérêt plus bas.

Étape 3: Rassemblez des informations financières et personnelles pour préparer une lettre de pré-approbation.

En plus des informations sur vos antécédents de crédit et votre ratio dette / revenu, vos prêteurs demanderont un montant assez important de documentation sur le reste de vos finances. Vous devrez prendre le temps de les creuser dans une boîte de classement ou de les traquer en ligne pour vos comptes sans papier. La première chose que votre prêteur demandera est d'au moins 2 ans de dossiers fiscaux fédéraux, y compris vos déclarations W-2. C'est pour qu'ils puissent examiner vos antécédents de revenu et s'assurer qu'il n'y a pas de changements inexpliqués et soudains, et pour s'assurer qu'il n'y a pas de garnitures de salaire cachées sur votre revenu. Pour soutenir les formulaires fiscaux, vous devrez fournir des talons de paie et au moins 2 mois de relevés bancaires. Vous serez invité à fournir votre permis de conduire, votre numéro de sécurité sociale ou votre carte et la preuve de tout actif supplémentaire qui contribue à votre situation financière globale.

Lorsque vous rassemblez ces documents, il est important de se rappeler que le but de fournir ces informations n'est pas pour que le prêteur puisse vous juger et vos habitudes. Alors que les prêteurs gèrent une entreprise et souhaitent prêter de l'argent à des personnes qui peuvent le rembourser avec intérêt afin qu'ils puissent profiter, ils ont à cœur vos meilleurs intérêts; Ils ne veulent pas selles avec leurs emprunteurs avec plus de dettes qu'ils ne peuvent en payer. Les prêteurs savent que les acheteurs peuvent être émotionnels sur leurs offres lorsqu'ils trouvent «la maison parfaite» ou surestimer à quel point ils peuvent vivre en échange d'une maison qu'ils veulent vraiment, ils s'occupent de saisies chaque semaine sur les emprunteurs qui ont commis ces erreurs. Ils veulent que vous puissiez effectuer vos paiements parce que c'est ainsi qu'ils gagnent de l'argent, donc leur examen de vos habitudes et de votre histoire vise à un bon résultat pour vous deux.

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Étape 4: Évaluez les prêteurs pour trouver le meilleur pour vos besoins et circonstances.

Les prêts à la maison ne sont pas tous une taille. Il y a en fait un nombre surprenant de types de prêts, et le bon pour vous dépendra de votre pointage de crédit, de votre ratio dette / revenu, combien vous avez économisé pour un acompte, le type de maison que vous prévoyez d'acheter , et si vous êtes prêt à payer pour l'assurance hypothécaire privée (PMI) pendant quelques années jusqu'à ce que vous ayez construit plus de capitaux propres dans votre maison (un PMI protège un prêteur et est requis avec certains types de prêts lorsque l'acheteur est en panne Le paiement est inférieur à 20% du prix d'achat de la maison). Différents prêteurs offriront différents produits, c'est donc une excellente idée de s'asseoir avec quelques prêteurs pour discuter des options qu'ils pourraient avoir. Surtout si vous avez des circonstances particulières, vous êtes un vétéran qui peut être admissible à un prêt soutenu par VA, vous achetez une maison dans une zone rurale, ou si vous êtes admissible à certaines catégories de prêts à faible revenu - vous voudrez Pour faire le tour et trouver plusieurs prêteurs avec qui vous pouvez parler directement qui sont prêts à parler avec vous de leurs offres de prêt pour aider à trouver un produit de prêt qui s'adapte. Une fois que vous comprenez les programmes disponibles pour votre circonstance particulière, vous pourrez vérifier avec d'autres prêteurs et rechercher spécifiquement les banques qui offrent ces programmes.

Une mise en garde: plusieurs demandes de renseignements sur votre rapport de crédit peuvent avoir un effet négatif sur votre pointage de crédit. Lorsque vous commencez à acheter une pré-approbation, toutes les demandes de demandes dans les 45 jours les unes des autres n'affecteront pas votre score, car il est évident pour les bureaux de crédit que les demandes sont toutes liées au même processus et que vous ne serez qu'avec seulement avec Un prêt - ce type d'exploration n'a pas le même impact que la demande de cinq cartes de crédit au cours de la même semaine. Cela dit, vous voudrez faire vos devoirs et savoir quels prêteurs vous voudrez demander la pré-approbation afin que toutes les demandes puissent être envoyées dans les 45 jours suivant la première enquête.

Étape 5: Trouvez le bon moment, soumettez vos documents et attendez une lettre de pré-approbation.

Quand devriez-vous demander la préapprobation hypothécaire? Vous devriez commencer à collecter vos documents, à évaluer votre ratio dette / revenu et à enquêter sur votre pointage de crédit le plus tôt possible afin que vous ayez le temps de corriger les erreurs et de créer votre crédit si nécessaire. Vous voudrez une lettre de préapprobation en main avant de faire une offre. Mais vous ne voulez pas obtenir votre lettre avant d'être prêt à commencer à regarder sérieusement les maisons à acheter: les lettres de préapprobation ont des dates d'expiration. Étant donné que le statut de crédit et de revenu peut changer rapidement, la plupart des lettres de pré-approbation sont valables 60 à 90 jours après leur émission. Si vous n'avez pas trouvé de maison à ce moment-là, vous pouvez généralement demander une prolongation en fournissant un crédit et une vérification du revenu mis à jour. Récupérez vos documents tôt, mais attendez que vous soyez à peu près prêt à commencer sérieusement à faire des achats de maison pour demander la préapprobation.

Une fois que vous avez soumis vos documents, les prêteurs potentiels évalueront votre tableau financier et vous émettra l'une des trois choses: une lettre de pré-approbation présentée sur le papier à en-tête officiel, y compris le montant du prêt que vous avez approuvé, un refus complet ou un Approbation avec les conditions. Si votre demande a été refusée, le prêteur expliquera généralement pourquoi et ce que vous devez faire pour améliorer vos chances; Cela ne signifie pas que vous ne pourrez jamais acheter une maison, mais cela signifie que vous devrez travailler à votre crédit avant de réessayer. Pour une pré-approbation avec des conditions, le prêteur peut exiger que vous payiez certaines dettes pour améliorer votre ratio dette / revenu ou fournir une documentation supplémentaire des actifs. Deux éléments clés à connaître: le chiffre en dollars de votre lettre de pré-approbation ne signifie pas que vous devez prendre un prêt aussi important, et ce n'est pas non plus une garantie que vous serez prêté ce montant. Il y a quelques considérations qui ne sont pas en jeu avant d'avoir choisi une maison, comme le ratio entre la valeur de la maison et le montant du prêt. Un préapprobation signifie que vous pouvez commencer à acheter sérieusement votre nouvelle maison.

L'achat d'une maison est un grand processus plein d'étapes qui sont étrangères aux acheteurs pour la première fois. Il y a des règles, des conditions et des exigences à gauche et à droite. La pré-évaluation du prêt immobilier vous permet de ralentir, de regarder attentivement vos finances et de voir ce que la banque pense que vous pouvez vous permettre et décider de ce que vous êtes à l'aise de dépenser. Ces deux nombres peuvent ne pas être les mêmes; Si votre crédit est très bon, votre banque peut approuver un nombre étonnamment élevé que vous n'êtes pas à l'aise d'emprunter, ce qui est bien. Le processus de pré-approbation peut vous donner la possibilité d'évaluer combien vous souhaitez dépenser, combien vous êtes prêt à dépenser exactement pour la bonne maison et développer une image plus claire de la façon dont ce montant affectera vos finances en un mois - Monton pour que vous puissiez acheter avec la confiance que vous n'offrez pas plus que vous ne pouvez vous permettre.