Comment retourner une maison

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Bienvenue à Guide de Bob Vila pour retourner à la maison, Une série dédiée à vous montrer les meilleurs endroits pour le retournement de la maison, les étapes cruciales pour sélectionner une propriété, les mises à niveau et les réparations incontournables, et des moyens surprenants de réduire vos coûts pour tirer le meilleur parti de votre maison de retour. Ici, vous trouverez de nouvelles idées mélangées avec des conseils éprouvés de Bob, nos guides de magasinage approuvés et la piste intérieure des bons professionnels pour amener votre flip à la ligne d'arrivée.

Tout le monde a entendu à quel point il peut être facile de gagner de l'argent à retourner des maisons. Cependant, c'est un peu plus impliqué que d'acheter le premier fixateur que vous voyez, de gifler sur une couche de peinture et de le remettre sur le marché. Le retournement de la maison réussi consiste à identifier une propriété appropriée et à estimer avec précision combien il en coûtera pour le réparer et combien il se vendra probablement une fois qu'il sera réparé.

Le retournement de la maison n'est pas pour les faibles de cœur. Oui, il y a de l'argent à gagner si cela se fait correctement, mais les nageurs potentiels peuvent se retrouver financièrement sous l'eau s'ils choisissent la mauvaise maison ou ne le réparent pas et ne le tournent rapidement pas. Avant de faire une offre sur n'importe quelle maison en détresse, gardez à l'esprit ce qui suit.

Qu'est-ce que la maison retourne à la maison?

Le retournement de la maison est le processus d'achat de maisons qui nécessitent une mise à jour ou des réparations, les réparer rapidement, puis les vendre à profit. Les nageurs de maison pratiques sont généralement des types de bricolage qui veulent faire le travail de mise à niveau eux-mêmes pour profiter de plus de profits, mais d'autres nageurs de maison ne touchent jamais à un pinceau, ils ont des pros pour effectuer les travaux de réparation.

Une pratique relativement nouvelle sur la scène des folies à la maison est un micro-retournement, par lequel l'investisseur recherche des maisons sous-évaluées qui ont besoin de très peu de travail. L'investisseur achète les maisons, les fait nettoyer et se transformer, puis les vend. Micro Flipping est un processus rapide, et pour réussir, l'investisseur doit connaître le marché et être en mesure de revendre rapidement la maison.

Comment commencer à retourner les maisons

Vos chances de renverser une augmentation avec succès lorsque vous abordez le projet de manière professionnelle. Évitez les achats impulsifs. Les étapes suivantes vous aideront à apprendre à retourner des maisons tout en minimisant le risque financier. La meilleure façon de retourner une maison est de suivre les pratiques d'investissement immobilier éprouvées, telles que celles que nous détaillons ici.

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1. Faire des études de marché diligentes.

Connaître le marché immobilier de votre région est vital pour un retournement de maison rentable. Les meilleures villes de retournement des maisons varient d'une année à l'autre, en fonction de plusieurs critères. Lors de l'entraînement des communautés les plus lucratives pour un flip de maison réussi, les gourous financiers recherchent les communautés où les maisons augmentent en valeur et le revenu médian des ménages est élevé. Ils examineront également le temps moyen d'une maison sur le marché avant sa vente (plus court c'est mieux) et en prenant en compte le pourcentage de propriétaires par rapport aux locataires.

L'achat d'un fixateur dans l'une de ces communautés ne garantit pas le succès, cependant. C'est à l'acheteur individuel de faire des recherches supplémentaires.

• Considérez le coût du remodelage. Si les coûts sont raisonnables, il augmente les chances que l'acheteur puisse tourner un profit sur la maison terminée.
• Comparez les prix d'inscription avec les prix de vente. Cela vous dira si les vendeurs obtiennent ce qu'ils veulent de leurs maisons. Si les maisons se vendent à moins de 1 à 5 points de pourcentage du prix demandé, il y a de fortes chances qu'un flip house aussi.
• Facteur dans le nombre d'agents. Dans les communautés où les maisons se vendent rapidement, vous trouverez généralement de nombreux agents immobiliers. Si la zone n'a que quelques agents, il peut être un signe que le marché du logement n'est pas lucratif.

En savoir plus sur le démarrage:
➤ 5 choses importantes à savoir avant de retourner une maison
➤ Les 10 meilleures villes du U.S. pour le retournement de la maison

2. Nouer votre budget et votre financement.

Ne faites pas l'erreur de penser que vous ne pouvez pas retourner les maisons simplement parce que vous n'avez pas l'argent pour acheter les maisons. Si votre crédit est bon et que vous pouvez démontrer au prêteur que la maison que vous choisissez a un potentiel, vous pouvez souvent obtenir un prêt pour l'acheter et le réparer.

Le coût de retournement d'une maison comprend le prix d'achat plus le coût des réparations, l'assurance pour protéger votre investissement, vos frais de détention, les services publics et les taxes foncières. Il comprend également les impôts sur les gains en capital que vous paierez lorsque vous vendrez la maison à profit. Recherchez tous les coûts potentiels avant d'effectuer un achat. Les prêteurs potentiels voudront voir votre plan financier pour la maison.

Considérez le retournement de la règle de la maison de 70% lorsque vous déterminez si vous pouvez réaliser un profit. La règle de 70% n'est qu'une directive générale, mais elle peut aider les nageoires à la maison des nouveaux. Voici comment utiliser la règle:

1. Estimer la valeur après-réparation de la maison (ARV): C'est le montant que la maison se vendra probablement après qu'il soit réparé. Un agent immobilier peut vous aider à estimer cette valeur. Par exemple, disons que la maison se vendra probablement 250 000 $ après sa réparation. Son ARV coûte 250 000 $.
2. Maintenant, multipliez l'ARV par .70. Dans notre exemple, 175 000 $ représente 70% de la valeur estimée de 250 000 $ après-réparation de la maison.
3. Soustraire les coûts de réparation estimés de l'ARV: Le résultat est le montant maximum que vous devez payer pour la maison. Dans notre exemple, l'ARV coûte 175 000 $. Si nous pensons qu'il faudra 35 000 $ pour réparer la maison, nous allons soustraire 35 000 $ de 175 000 $. Cela nous donne 140 000 $, ce qui est le plus que nous voudrions payer pour acheter la maison.

Comme toutes les règles, la règle de 70% n'est qu'un paramètre. Dans un marché chaud où les maisons se vendent à un prix demandé total dans les jours suivant la liste, vous pourriez probablement pousser la règle de 70% jusqu'à 80%, voire légèrement plus élevée. La clé est de connaître le marché et de comprendre les risques. Il vaut toujours mieux se tromper du côté de la prudence.

En savoir plus sur le financement d'un flip:
➤ Combien cela coûte-t-il pour retourner une maison?
➤ La règle de 70 pour cent dans le retournement de la maison, expliquée
➤ Comment retourner une maison sans argent

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3. Embaucher la bonne aide.

Il peut être tentant d'essayer de faire cavalier seul lors de la retournement d'une maison, mais il peut se retourner. Il est compréhensible de vouloir économiser de l'argent et de réaliser un profit plus important en essayant de faire tout le travail vous-même, mais à moins que vous ne soyez un bien immobilier et de construction pro, c'est une idée risquée. L'embauche de professionnels compétents couvrira vos bases et vous assumerez moins de risques. Ceci est particulièrement important pour les nouvelles nageoires de maison sans expérience dans l'immobilier. Vous pouvez toujours réussir des maisons de retournement, mais ne faites pas l'erreur d'essayer de faire cavalier seul.

• Inspecteurs: Un prêteur peut nécessiter une inspection professionnelle avant de vous prêter l'argent pour acheter la maison, mais sinon, payer une inspection en vaut la peine, vous savez donc l'étendue des problèmes dès le départ. Découvrir un défaut significatif lorsque vous êtes déjà en train de réparer la maison peut rapidement manger tous les bénéfices que vous pourriez avoir gagnés autrement.
• Entrepreneurs: Certaines choses que vous voudrez peut-être faire du bricolage comme la peinture mais laisser les gros trucs, tels que les réparations structurelles, le remplacement des fenêtres et la toiture, aux pros.
• Agents immobiliers: Un agent prendra généralement une commission de 5 à 6% sur une vente. C'est un gros morceau de changement, mais l'embauche d'un agent est la meilleure méthode pour vendre la propriété rapidement. À long terme, cela vaut généralement le coût.

4. Sachez ce qui fait une bonne maison de flip.

Après s'être assuré que le marché du logement actuel est optimal et que votre financement est en place, il y a toujours une partie vitale de l'équation de chasse aux mâles pour considérer la maison idéale. La maison devrait être un bon investissement, mais qu'est-ce que cela signifie en ce qui concerne le retournement de la maison? Considérer ce qui suit.

• Condition: Une bonne perspective est une maison qui a besoin de travail mais pas de réparations majeures. Bien que cela puisse varier en fonction du montant d'argent que vous prévoyez de dépenser, il est généralement préférable de limiter les mises à jour des nouveaux revêtements de sol, de la peinture, du revêtement et. À moins que vous ne soyez dans les métiers de la construction, un entrepreneur regarde la maison avant d'acheter est crucial.
• Emplacement: Cela intègre plusieurs choses - le plus courant est un quartier souhaitable, qui augmentera la possibilité de vendre la maison. Cependant, cela signifie également la proximité de la maison où vous vivez ou travaillez, étant donné que vous visitez probablement l'endroit quotidiennement pour y travailler ou pour superviser le travail des autres.
• Sous-évalué: Pour un flip réussi, vous devez acheter la maison à une bonne affaire et la vendre à profit. Cela signifie que pour une raison quelconque, le vendeur actuel est prêt à laisser la maison aller pour une valeur marchande moins juste.

En savoir plus sur la sélection de la bonne maison:
➤ N'oubliez pas cette étape cruciale lorsque vous magasinez pour une maison pour retourner

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5. Faire uniquement des mises à jour essentielles.

Les acheteurs ne vont pas payer de plus pour les luminaires dont vous tombez amoureux ou un bain à remous sur sol. Ils peuvent profiter de vos mises à niveau, mais vous n'en profiterez pas. En fait, tu pourrais perdre de l'argent. Une bonne règle de base consiste à ne faire que des mises à jour essentielles - celles nécessaires pour rendre la maison immédiatement vivable et laisser les nouveaux propriétaires à faire leurs propres améliorations spéciales.

Faire plus que ce qui est nécessaire pour vendre la maison n'est qu'une erreur de fluidité, mais c'est un gros. L'erreur la plus importante est de sous-estimer le coût des réparations. Dans tous les cas, une erreur en toute sécurité et ne dépensez pas supplémentaire pour ces touches personnelles que le prochain acheteur pourrait ne pas se soucier.

En savoir plus sur les rénovations de flip:
➤ 8 Erreurs de renversement de la maison à éviter à tout prix
➤ 10 secrets d'initiés pour réduire le coût de la rénovation de votre flip house

6. Ça paie d'être rapide.

Plus tôt vous vous réparons la maison, plus tôt vous pourrez le récupérer sur le marché, et plus vite vous pouvez réaliser un profit. Dans la plupart des situations, la réparation de la maison rapidement est votre meilleur pari pour gagner de l'argent. Si vous empruntez l'argent pour acheter et réparer la maison, plus il faut longtemps, plus vous aurez d'intérêt pour payer le prêteur. Vous devrez également payer des impôts fonciers pour le temps que vous êtes propriétaire de la maison et des factures de services publics, donc être rapide peut économiser de l'argent.

En règle générale, vous maintiendrez mieux le projet sur la piste si vous embauchez des professionnels pour faire les réparations. Cependant, si vous êtes bien informé dans un champ de bricolage, comme le revêtement de sol, vous pouvez économiser de l'argent en posant un nouveau tapis vous-même. Soyez juste honnête et résistez à la lutte contre les réparations dont vous ne savez rien.

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7. Comment vendre un flip house.

La vente d'un flip house peut être divisée en deux phases distinctes-pré-apprenant la maison à vendre, puis analyser, négocier et accepter une offre.

À moins que vous ayez déjà un acheteur potentiel aligné, il est généralement préférable de répertorier la maison avec un agent immobilier qui peut accéder au service d'inscription multiple de la communauté (MLS). Avoir la maison sur la liste multiple est le meilleur moyen d'atteindre les acheteurs potentiels. Pour la plupart des vendeurs de mortelles, cela vaut bien la commission versée à un agent.

• Préparation à la vente: Ne négligez pas les touches finales qui rendent la maison attrayante pour les acheteurs. Un agent immobilier peut vous aider ici, mais vous voudrez généralement que la maison fasse une excellente première impression, alors assurez-vous qu'elle a l'air bien à partir du trottoir. Concentrez-vous sur le nettoyage de tous les coins et recoins (Clean Sells). Si la maison se trouve dans une fourchette de prix supérieure, envisagez de l'avoir mise en scène professionnelle pour montrer aux acheteurs à quoi il pourrait ressembler à y vivre.
• Accepter une offre: Si vous avez suivi toutes les étapes en cours de route, acheté une maison à feuilles flip qui répond à la règle de 70%, et que la maison est sur un marché brûlant, il y a de fortes chances. Il y a un dicton dans l'industrie immobilière: «Le premier argent est le meilleur de l'argent», ce qui signifie simplement ne pas être trop pointilleux si une offre est légèrement inférieure au prix demandé. Gardez à l'esprit que plus vous possédez la maison, plus vos coûts de détention seront élevés.

En savoir plus sur la réalisation d'un profit:
➤ 12 touches finales qui peuvent aider à vendre un flip house pour plus d'argent
➤ Que faire si vous ne pouvez pas (ou ne voulez pas) vendre votre flip house

Combien de temps faut-il pour retourner une maison?

Beaucoup se produit entre le moment où vous achetez un flip house et le moment où vous fermez sa vente. Selon le type de réparations nécessaires, vous pourriez regarder un calendrier de 8 semaines à 6 mois ou plus.

Cependant, l'immobilier n'a pas de règles strictes car chaque maison est différente, et chaque situation est différente. Avoir tous vos canards d'affilée avant d'acheter la maison vous rend moins susceptible de courir sur des surprises, comme des problèmes structurels qui ralentissent le processus de réparation ou à court d'argent avant la réparation de la maison. N'oubliez pas que le retournement d'une maison est une décision commerciale, alors utilisez la logique et les chiffres durs plutôt que les émotions lors de l'achat d'une maison pour retourner, et vous serez en avance sur le jeu.

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Dernières pensées

Flipping Homes est attrayant car il offre l'attrait de gagner beaucoup d'argent relativement rapidement. Ce n'est pas un investissement infaillible, cependant. Il nécessite des recherches sur le marché du logement et des agents alignés qui peuvent aider à naviguer dans l'achat et la vente de la maison, ainsi que les entrepreneurs qui peuvent gérer la mise à jour et les réparations.

Le montant d'argent gagné par le retournement de la maison varie considérablement d'une communauté à l'autre et dépend de plusieurs facteurs. Les nageoires de maison qui réparent et retournent une seule maison par an car un passe-temps pourrait gagner de 5 000 $ à 50 000 $ ou plus, tandis que quelqu'un qui achète et retourne de nombreuses maisons en un an pourrait gagner plus de 200 000 $. Le montant du bénéfice dépend également du choix de la bonne maison, de l'embauche des bons entrepreneurs et de la collaboration avec les meilleurs agents immobiliers.

Pour réussir, un flip house doit être acheté à un prix inférieur à la juste valeur marchande, ce qui est courant lorsqu'une maison a besoin de réparation, et le propriétaire actuel ne veut pas prendre le temps ou payer les réparations. Il doit également être situé dans une communauté avec un marché immobilier sain.

Le retournement de la maison ne doit pas être difficile, tant que vous suivez de bonnes pratiques et n'essayez pas de faire cavalier seul. L'astuce pour un retournement de maison rentable est d'éviter les achats d'impulsions et la résistance à l'envie de mettre à jour la maison d'une manière qui convient à vos goûts personnels plutôt qu'à ceux de l'acheteur moyen.