Combien cela coûte-t-il pour restaurer une maison historique?

C'est l'une de ces questions qui se prête à l'humour et à l'exagération: combien d'argent faut-il pour rénover une maison historique, par rapport à une nouvelle?

«La réponse est tout», explique Neil Stevenson, un architecte basé à Charleston, en Caroline du Sud et consultant pour la célèbre série Reno Reno, Rucker's Reno. «Chaque centime que vous avez est ce qu'il va coûter."

Sérieusement, cependant: si vous êtes intelligent à ce sujet, la rénovation d'une vieille maison ne vous metra pas en faillite, même si elle coûtera sans aucun doute plus cher que de faire la lutte contre une maison plus récente.

Dans l'expérience de Stevenson, les rénovations historiques se déroulent à peu près la même que la construction d'une nouvelle maison haut de gamme. D'une manière générale, c'est environ 475 $ par pied carré. Mais si vous prévoyez de regarder profondément la restauration historique, le ciel est la limite.

«C'est une cible en mouvement selon la folle que vous voulez obtenir», explique Stevenson. «Combien de tissu historique voulez-vous préserver? Voulez-vous simplement le rendre utile pour le moment, ou gratter 20 couches de peinture pour trouver la couleur d'origine et le mortier de mélange personnalisé qui correspond exactement?"

Peu importe la portée de votre projet, cela coûtera plus cher que vous ne le pensez. Des moulures aux dommages causés par le feu, les animaux et autres surprises derrière les murs, nos experts conviennent tous que vous devriez ajouter une lourde éventualité au budget de votre projet.

Voici quelques autres articles de ligne à prendre en considération lors de la restauration des maisons plus anciennes et historiques.

Sur cette page

• Permis de spécialité et zonage historique
• Codes, infrastructures et systèmes modernes
• HVAC
• Matériaux spécialisés
• Fenêtres et portes
• Entrepreneurs spécialisés et artisans
• Plâtre
• Sol
• Manteaux
• Architectes et inspecteurs historiques
• Assurance
• Vidéos populaires

Permis de spécialité et zonage historique

Si la maison est dans un quartier historique, prévoyez des frais de permis supplémentaires, plus un architecte pour aider à naviguer dans les réglementations et créer un plan de restauration. Vous devrez également augmenter votre budget pour les matériaux.

«Si vous avez un toit en ardoise, la ville va exiger que vous remits un toit en ardoise», explique l'historien de l'architecture Kristopher King of Carriage Properties à Charleston, S.C., Un consultant sur Rucker's Reno.

«Je peux mettre un toit de bardeaux en asphalte sur une maison pour 15 000 $, mais ce toit en ardoise va probablement me coûter 150 000 $, donc c'est une différence massive. Mais un toit en bardeaux en asphalte vous durera 15 ans et une ardoise 150, donc généralement lorsque vous revendez, ce marché apprécie ce genre de travail."

Codes, infrastructures et systèmes modernes

Toute maison d'avant les années 1960 aura probablement un câblage, une plomberie, un cadrage et des fenêtres qui ne sont pas à la hauteur des normes de sécurité ou de confort modernes, explique Bryan Slowick, président de BDS Design Build Remodel à Libertyville, ill.

Une fois que vous commencez à creuser, vous devrez peut-être apporter l'ensemble du système aux codes d'aujourd'hui. De plus, certaines maisons vraiment vieilles manquaient de cuisines, de salles de bains, de systèmes de CVC ou de placards. Si vous devez les ajouter ou les mettre à jour, vous devrez ouvrir et réparer les murs en plâtre pour accéder aux tuyaux et aux fils. C'est cher.

«Je sais que cela semble très amusant, et c'est le cas», dit Stevenson.

HVAC

Selon nos experts, le CVC est souvent le plus grand défi et coût dans une vieille maison. Il est probable que vous devrez transformer une matrice d'anciens radiateurs et cheminées en un système canalisé plus conformément aux attentes de confort d'aujourd'hui. Qui peut être problématique.

«Certaines vieilles maisons n'ont pas nécessairement une cavité murale suffisamment large pour gérer le CVC traditionnel», explique Slowick. Si tel est le cas, vous devrez peut-être aller avec un système de climatisation à grande vitesse, qui a des conduits plus petits et peut coûter deux fois plus qu'une unité traditionnelle.

HVAC était un problème particulièrement collant sur Rucker's Reno. «C'était vraiment un cauchemar», dit Stevenson. «C'était presque impossible ce que nous devions faire.

«Les solives de plancher n'avaient que 11 pouces de profondeur et 3-1 / 2 pouces de large, et il n'y a que des morceaux de bois massifs, nous avons donc vraiment dû mettre nos bouchons de pensée pour comprendre comment faire fonctionner les conduits. Dans une grande maison complexe comme celle-là, elle pourrait s'écouler plus d'un demi-million de dollars."

Matériaux spécialisés

Procurer des matériaux d'origine ou en fabriquer de nouveaux pour correspondre peut également être coûteux. Les vieilles moulures, le boîtier de porte et d'autres garnitures ont souvent des profils différents des matériaux modernes, et doivent donc être broyés sur mesure.

«Les garnitures traditionnelles du FJP (pin à articulation) peuvent coûter 2 $ le pied linéaire contre 1 $.50 pour une maison plus récente », dit Slowick. «Pour une porte, cela ne s'additionne pas. Mais si vous parlez d'une maison entière, vous parlez de milliers de dollars."

D'autres matériaux délicats peuvent aller de la peinture au sol aux carreaux de foyer à argile et aux réparations de vitraux colorés. Sur un projet, Stevenson devait remplacer certaines portes en fer pourris, et le prix le plus bas qu'il pouvait trouver était de 55 000 $.

Fenêtres et portes

Images Susan Vineyard / Getty

La taille des portes et des fenêtres ne s'alignent souvent pas avec les normes modernes. De plus, ils ont souvent des spécifications énergétiques obsolètes et une mauvaise résistance aux temps.

«Vous pouvez reconstruire des fenêtres avec ce verre historique, cool et ondulé», explique Stevenson. «Mais c'est juste beaucoup plus de travail. Et vous devrez les commander en Europe de l'Est, car nous ne les fabriquons plus ici."

La bonne nouvelle est que si elle est installée correctement, les fenêtres à l'ancienne peuvent être assez économes en énergie. La mauvaise nouvelle est que, alors qu'une fenêtre en vinyle moderne coûte quelques centaines de dollars, la même fenêtre réalisée par le style historique pourrait dépasser 1 000 $.

Il peut également y avoir des problèmes avec des portes de taille non standard ou trouver du matériel assorti. «C'est une découverte sans fin de l'unique de votre bâtiment lorsque vous devez payer pour tout le caractère unique», explique Stevenson.

Entrepreneurs spécialisés et artisans

Inévitablement, vous rencontrerez quelque chose qui est mieux externalisé à un artisan qualifié. Peut-être que ce sera du plâtre ou du broyage ou de la maçonnerie. Trouver des artisans qualifiés expérimentés dans les technologies plus anciennes peut être un défi. Et, bien sûr, ces personnes qualifiées exigent un salaire horaire plus élevé.

Plâtre

Même si votre plâtre est intact, vous devrez le couper et le réparer si vous utilisez de nouveaux électrices, de la plomberie ou du CVAC. Et le plâtre est plus cher que les cloisons sèches.

"Nous avons vu des maisons où le plâtre était au-delà de la sauvetage, mais où l'entrepreneur a réellement installé [cloison sèche], puis a fait passer une couche de boue en plâtre sur le dessus", dit King. «Vous obtenez ce grand bruit de bruit, de durabilité et de texture."

Sol

Si vous essayez de faire correspondre les planchers traditionnels en bois de pin, King dit qu'ils seront plus chers à acheter et à installer. C'est parce que leurs systèmes de langue et de rainure exigent qu'ils soient aveugles. "Ensuite, vous devez le poncer et le terminer, au lieu d'acheter simplement un système de revêtement de sol moderne qui est déjà fini et peut être établi en une journée", dit-il.

Manteaux

Images patrimoniales / images Getty

Toute sorte de manteau ou de moulage ou de corniche complexe devra probablement être choisi et nettoyé avec des choix dentaires, dit King.

"Ce que les gens ne reconnaissent pas, c'est que lorsque vous avez une maison de 200 ans, il pourrait y avoir de 15 à 50 couches de peinture", dit King. «La suppression de tout cela pour restaurer le détail est incroyablement à forte intensité de main-d'œuvre. Il y a beaucoup de choses qui nécessitent de l'artisanat, et l'artisanat est ce qui coûte cher aujourd'hui."

Sur Rucker's Reno, Stevenson a découvert qu'il ne pouvait pas dépouiller la peinture du manteau, alors il a retrouvé l'usine en Écosse qui l'a fabriqué à l'origine. Non seulement la plante était toujours ouverte, mais elle avait toujours le moule d'origine, afin qu'il puisse commander une réplique.

Architectes et inspecteurs historiques

Tous nos experts ont souligné que même si vous prévoyez de diffuser la plupart du travail, cela vaut bien l'argent pour payer la consultation d'un architecte ou d'un entrepreneur avec une expérience à domicile historique avant d'acheter la maison. «Parfois, avoir quelqu'un qui sait ce qu'il regarde sur place pendant une heure va vous sauver des milliers à long terme», explique King.

Une procédure à pas typique se déroule entre 200 $ et 500 $. Si les consultants seront plus impliqués du début à la fin, la relation pourrait rester un taux horaire ou passer à un pourcentage du budget du projet.

Assurance

Selon l'endroit où vous vivez, les obstacles d'assurance pour les maisons historiques peuvent se manifester sous différentes formes.

«À Charleston, nous sommes sur la côte et nous sommes dans une zone d'ouragan», explique King. «Vous ne pouvez pas simplement aller mettre des fenêtres à impact dans une maison historique à Charleston, vous avez donc besoin d'une compagnie d'assurance locale qui peut vous aider."

Une autre considération consiste à trouver une politique qui couvrira la valeur de remplacement historique. Cela sera bien sûr plus cher car il couvre les réparations des murs en plâtre, des planchers en bois et d'autres matériaux spécialisés. «Vous n'avez pas à le faire, mais c'est certainement conseillé», dit King.

«Toutes ces choses peuvent certainement s'additionner lorsqu'il s'agit de restaurer une maison historique, mais cela ne signifie pas qu'il doit prendre une éternité et coûter une fortune. Il s'agit vraiment de prendre des décisions éclairées."