Les bénéfices de foliaire atteignent un sommet de tous les temps pendant la pandémie, devriez-vous obtenir dans le jeu?

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Les maisons de retournement ont toujours l'air si cool sur la télé-réalité, et il est sans aucun doute que ces émissions, compressées en segments de 60 minutes, ont contribué à la popularité de cette tendance d'investissement immobilier. En réalité, le retournement des propriétés en détresse peut être exaltante, mais cela peut également entraîner une catastrophe financière.

Il est donc une pandémie mondiale du bon moment pour envisager de se lancer dans le secteur des foliaires? Ou est-ce la pire erreur que vous puissiez commettre?

Les taux de retournement de la maison sont en baisse

Selon un nouveau rapport d'Attom Data Solutions, le retournement de la maison est à la fois en hausse et en baisse, selon les statistiques que vous envisagez. Par exemple, au cours du troisième trimestre de 2020 (le dernier trimestre pour lequel des données étaient disponibles au moment de la publication), 57 155 maisons unifamiliales et condos ont été renversés. Cela s'élève à 5.1% de toutes les ventes de maisons ce trimestre, selon le rapport.

C'est beaucoup de retournement, jusqu'à ce que vous considériez que dans le deuxième trimestre de 2020, les flips étaient 5.7% de toutes les ventes de maisons. Et au troisième trimestre de 2019, les flips étaient 5.5% de toutes les ventes de maisons.

Cela signifie que les taux de renversement de la maison sont en baisse, et selon le rapport, cette tendance est cohérente sur plus de 90% des marchés locaux (148 des 159 zones métropolitaines).

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Les diminutions trimestrielles les plus importantes se trouvaient dans les zones métropolitaines suivantes:

• Killen, Texas (-44.5%)
• Savannah, GA. (-43%)
• York, Penn. (-42%)
• Greeley, Colo. (-41.5%)
• Springfield, messe. (-39.8%)

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Autres villes avec des diminutions trimestrielles allant de 39.1 à 37 pour cent incluent Raleigh, n.C.; Atlanta; Kansas City, MO.; San Diego; et Rochester, n.Y.

Cependant, certaines zones ont en fait connu une augmentation des taux d'élimination à domicile. Les augmentations les plus importantes se trouvaient dans les domaines suivants:

• Davenport, Iowa (+18.5%)
• Hilton Head, S.C. (+16.8%)
• Scranton, Penn. (+12.2%)
• Amarillo, Texas (+10.9%)
• Kalamazoo, Mich. (+7.7%)

Les retours de retournement de la maison sont en augmentation

Alors que le taux de flips diminue, les bénéfices étaient en fait élevés, selon le rapport. Au troisième trimestre de 2020, les maisons retournées se sont vendues à un bénéfice brut de 73 766 $, contre 69 000 $ au deuxième trimestre de 2020 et 61 800 $ au troisième trimestre de 2019. Il s'agit du retour sur investissement le plus élevé depuis le premier trimestre de 2018, qui a vu un ROI de 48%.

Ces marges bénéficiaires étaient cohérentes dans 104 des 159 zones métropolitaines analysées. Les marges bénéficiaires les plus importantes se trouvaient dans les domaines suivants:

• Brownsville, Texas (182.9%)
• Austin, Texas (176.4%)
• Waco, Texas (157.4%)
• Springfield, MO. (145.3%)
• Savannah, GA. (143.6%)

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D'autres villes avec une forte augmentation annuelle de la marge bénéficiaire allant de 74 à 54 pour cent de Raleigh, n.C.; Phénix; Kansas City, MO.; et Las Vegas.

Cependant, certaines régions ont vu une baisse des rendements des investissements à folie à domicile. Les baisses les plus importantes se trouvaient dans les domaines suivants:

• Corpus Christi, Texas (77%)
• Hilton Head, S.C. (72.9%)
• Rocher, colo. (69.1%)
• Wilmington, n.C. (58.9%)
• South Bend, Ind. (54.1%)

Le temps moyen pour retourner les augmentations

Le rapport révèle également qu'il faut plus de temps pour retourner les maisons pendant la pandémie. Au troisième trimestre de 2020, le délai moyen pour terminer les transactions était de 192 jours. Au deuxième trimestre de 2020, le temps moyen était de 184 jours, et au troisième trimestre de 2019, ce n'était que 184 jours.

En fait, la moyenne du troisième trimestre 2020 de 192 jours a été la plus longue durée moyenne de 17 ans (depuis le troisième trimestre de 2003).

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Pourquoi tu devrais entrer dans le jeu

Alors, est-ce un bon moment pour plonger vos orteils sur le marché des filières de la maison? Henry Angeli III, propriétaire d'Henry Buys Homes à Jacksonville, FLA., pense que c'est le moment idéal pour retourner des maisons. "Il y a un inventaire record en raison de l'augmentation de la demande en raison de la baisse des taux d'intérêt hypothécaire", dit-il. «Tout le monde essaie de capitaliser sur ces taux plus bas en raison de l'augmentation de la puissance d'achat, en particulier sur mon marché à Jacksonville."

Son enthousiasme est partagé par Luke Smith, fondateur de We Buy Property dans le Kentucky, qui pense que c'est maintenant un meilleur moment que jamais pour entrer dans l'entreprise. Smith pointe également vers de faibles niveaux d'inventaire, entraînant une forte demande. «Les matériaux pour terminer une rénovation sont plus chers, car les prix ont résulté des lacunes de la chaîne d'approvisionnement en raison de la pandémie, mais les valeurs des propriétés apprécient rapidement», explique Smith. «La forte demande a provoqué le commerce de la valeur des propriétés à un rythme record et à des prix plus élevés, ce qui est idéal pour le retournement de la maison."

Smith met en garde contre le débit supplémentaire pour entrer dans le marché de la retournement de la maison. «Mais sinon, si vous pouvez facilement gérer un projet, vous pouvez sortir."

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Pourquoi tu ne devrais pas entrer dans le jeu

Cependant, tout le monde n'est pas si optimiste quant au succès des débutants dans le secteur des foliaires. «Il y a des« bénéfices record »en ce moment parce que le marché des maisons a explosé en raison de Covid-19, et s'est développé de façon exponentielle où se trouvait le marché lorsque les maisons d'aujourd'hui ont été achetées pour la première fois», explique Ryan Serhant, un courtier immobilier et un costar sur Bravo Listes d'un million de dollars New York. "Mais ce delta ne durera pas", prévient-il. «Dans le secteur des foliaires, vous gagnez de l'argent lorsque vous acheter; Ne pas entrer dans l'entreprise aujourd'hui en fonction de l'endroit où se trouvent les maisons vente c'est la voie à l'envers."

Jonathan Faccone, membre directeur et fondateur de Halo Homebuyers à Bridgewater, N.J., exprime également la prudence en ce qui concerne les nouveaux arrivants. «Même si le marché immobilier global est bon en ce moment et que les marges bénéficiaires sont plus importantes qu'elles ne l'ont été, je ne recommanderais pas aux gens de se retrouver dans cette entreprise en ce moment.»Et il fournit trois raisons pour lesquelles:

1. Il est extrêmement difficile de trouver de bonnes affaires pour les nouveaux investisseurs.

«Le marché est déjà saturé de nombreux investisseurs expérimentés à la recherche de transactions avec la bonne marge bénéficiaire."Faccone dit qu'il est incroyablement difficile pour les nouveaux investisseurs de rivaliser à moins qu'ils ne soient prêts à payer plus pour la même maison. «Si vous devez trop payer trop pour entrer dans un projet, vous assumerez plus de risque de perdre de l'argent lorsque tout sera dit et fait."

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2. La pandémie rend plus difficile la rénovation des propriétés.

Pour réaliser un profit, Faccone dit que l'objectif est toujours d'être dans et hors du projet dans le plus court laps de temps possible. «Cela vous permettra de maximiser votre potentiel de profit tout en atténuant d'autres risques tels que les dépenses excessives en rénovations ou ne pas atteindre votre prix de vente prévu.«Cependant, comme les cantons fonctionnent à un rythme lent (et souvent avec du personnel réduit), il dit des inspections, des permis de construction, etc., prennent plus de temps pour terminer. «C'est un problème car à mesure que les temps du projet augmentent, les coûts de transport augmenteront, ce qui diminuera les bénéfices."Il dit ce qui est encore plus dangereux, c'est que le marché peut changer et si cela se produit pendant que vous portez un projet, cela pourrait être désastreux.

3. Il est devenu plus difficile d'analyser une bonne affaire à cause de la pandémie.

«La clé pour retourner les maisons avec succès est d'acheter au bon prix, ce qui nécessite d'évaluer correctement une maison pour déterminer ce qu'elle peut vendre pour."Dans un environnement parfait, Faccone dit qu'il est difficile d'évaluer l'ARV de la maison (après la valeur de réparation), mais dit que Covid-19 fait s'adapter aux prix rapidement. «Il devient difficile de prévoir exactement ce que sera l'ARV lorsque vous êtes prêt à mettre la maison sur le marché, et il devient plus un jeu de devinettes qu'une décision d'investissement calculée.»Il recommande d'attendre que le marché se stabilise avant de sauter.