Bases d'évaluation à domicile

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Vous savez ce que vous avez payé pour votre maison et combien coûte la maison à côté. Tu sais ce que tu as mis en rénovation. Mais ce que vous ne savez peut-être pas, c'est à quel point un prêteur est prêt à financer si votre maison est à vendre, si vous êtes sur le marché pour refinancer, ou si vous envisagez d'ajouter une ligne de crédit de capital-valeur (HELOC). C'est là qu'une évaluation entre. Les évaluations peuvent également être utilisées pour diviser les biens lors d'un divorce ou d'un règlement de succession, déterminer la valeur d'une maison afin de supprimer l'assurance hypothécaire ou de fixer une valeur à des fins fiscales.

Dans les transactions immobilières, les évaluateurs déterminent la juste valeur marchande d'une propriété, qui est le prix le plus probable pour lequel il vendrait sur un marché libre. Le prêteur utilise ensuite ces informations pour déterminer la quantité à prêter contre la propriété, qu'il s'agisse d'une vente pure et simple, d'un refinancement ou d'un domicile. Si vous n'êtes pas familier avec le processus d'évaluation, cela aide à voir comment les professionnels arrivent aux chiffres qui aident les prêteurs à arriver à un chiffre. Voici un aperçu de la façon dont ils fonctionnent.

Les bases
Étant donné que le gouvernement contrôle comment les évaluations sont menées, elles sont inondées dans les réglementations. En règle générale pour vendre une maison, l'évaluateur est embauché par le prêteur et le prêteur transmet le coût à l'acheteur, généralement en frais de demande. Dans un refinancement ou lors de l'obtention d'un capital social, le propriétaire paie pour l'évaluation.

Un évaluateur compare le prix de vente d'une maison avec celle des maisons similaires qui ont récemment vendu dans la même zone. Ceux-ci sont appelés comparables. Bien qu'il n'y ait pas de règle définie, lorsqu'un prêteur accepte de financer une hypothèque, il veut voir un minimum de trois comparables. Les évaluateurs essaient de faire une comparaison de pomme à pommes. Par exemple, un évaluateur ne contrasterait pas un ranch de 1 700 pieds carrés avec un Cape Cod à deux étages qui a deux fois plus de taille.

Le coût d'une évaluation varie selon la région, mais un acheteur devrait raisonnablement s'attendre à ce qu'il ajoute 300 $ à 500 $ aux frais de clôture. Un propriétaire qui refinance ou ajoute une deuxième hypothèque peut être invité à payer les frais à l'avance.

Les évaluations estiment la valeur
John Bredemeyer de RealCorp, une entreprise d'évaluation Omaha, dit que l'évaluation n'est pas une analyse du prix de vente convenu mais une opinion de la valeur de la propriété. "Le prix est la partie sur laquelle l'acheteur et le vendeur sont d'accord, et il peut être le même que, supérieur ou inférieur à la valeur marchande", dit-il. L'évaluation, en revanche, est une estimation du prix le plus probable que la propriété chercherait sous Conditions normales du marché et il est utilisé pour déterminer combien d'argent le propriétaire peut emprunter avec la maison comme garantie.

Un évaluateur immobilier inspecte la propriété, mais cette étape n'est pas la même chose qu'une inspection des maisons commandée par un acheteur. Un évaluateur estime la valeur d'une maison tandis qu'un inspecteur examine sa condition physique. Un évaluateur et un inspecteur consultent l'intérieur de la maison, mais un évaluateur est là pour vérifier le nombre et les types de chambres, le plan d'étage, la superficie, l'âge, les conditions générales et les équipements énumérés. Un évaluateur peut mesurer les chambres et le lot, notant l'emplacement ainsi que des défauts évidents. Les inspecteurs font rapport à la fois sur les grands et les petits problèmes. Par exemple, bien qu'un évaluateur ne vérifie pas les prises électriques pour s'assurer qu'il fonctionne, un inspecteur.

L'évaluation est trop bas-temps quoi?
Et si la propriété évalue pour moins que le montant que vous espérez? Bredemeyer dit que vous pouvez contester l'évaluation en présentant des informations supplémentaires. Envisagez de faire en sorte que votre agent immobilier assemble un ensemble de comparables qui pèsent en votre faveur ou soulignent les commodités qui auraient pu être négligées. Il n'y a aucune garantie que vous recevrez un ajustement sur l'évaluation, mais cela vaut la peine d'essayer.

Éliez des problèmes potentiels
Plutôt que d'être frappé par une faible évaluation, évitez les types de problèmes qui déraignent les ventes. Par exemple, si vous n'avez pas obtenu de permis appropriés lorsque vous avez rénové ou mis un ajout sur votre maison, vous pourriez avoir un problème.

Dans de nombreux cas, un travail non permis peut arrêter la vente d'une maison plus rapidement qu'un marteau entraîne un clou. Comment pouvez-vous savoir si un ajout est correctement autorisé si vous ne l'avez pas ajouté? Jetez un œil aux croquis dans le dossier de votre bureau foncier du comté ou de la ville. Les chances sont bonnes que si l'ajout ne se présente pas, le projet n'a pas eu de permis.

Bien que l'absence de permis n'empêchera pas nécessairement une vente de maisons de passer, cela pourrait affecter l'évaluation. Si les permis sont trouvés qui manquent, Bredemeyer suggère de parler aux responsables locaux et d'en obtenir un après coup. Cela peut vous coûter une pénalité, dit-il, mais dans la plupart des endroits, il n'y aura pas de problème s'il n'y a pas de conflit avec les lignes de retrait ou le zonage.

Un autre moyen infaillible de réduire votre valeur d'évaluation future est de surface pour le quartier. Si les rues de votre subdivision sont bordées de maisons modestes de trois chambres et que vous doublez l'investissement sur votre place, vous allez avoir une comparaison dure, voire impossible,. Posséder la maison la plus grande et la plus fantaisiste du bloc peut être un tueur de transactions lorsque l'évaluation passe. Bredemeyer recommande de vérifier avec un évaluateur avant de poursuivre les grands projets. «Engagez un évaluateur sur le front-end», dit-il. «N'attendez pas que vous ayez un chien dans ce combat."

Conseils d'un évaluateur
John Brenan, directeur de la recherche et des questions techniques pour la Fondation d'évaluation à Washington, D.C., dit que chaque État a ses propres exigences de licence. Son agence s'assure que les évaluateurs respectent les règles. L'acheteur et le vendeur «sont pris dans l'émotion de la transaction», dit Brenan. «La banque doit savoir ce qu'elle vaut d'une analyse indépendante et impartiale."

Brenan conseille aux propriétaires de s'assurer que les améliorations correspondent à la région et à comprendre que votre investissement ne donnera pas toujours un retour sur dollar en dollar sur l'évaluation. «Le coût ne correspond pas nécessairement à la valeur», dit Brenan.

Mais il convient également de se rappeler que ces améliorations peuvent très bien être ce qui vend votre maison.

Si vous avez besoin d'un évaluateur qualifié, consultez les organisations répertoriées sur le site Web de la Fondation d'évaluation.