Remodelage de retournement pour la revente

Photo: UnitedHomeInvestments.com

Avec une surabondance de propriétés en détresse sur le marché maintenant, les gens sont impatients de conclure des offres. Mais il y a peu de place pour l'erreur. Vous devez être intelligent sur les maisons que vous achetez et les réparations que vous faites. Vous devez également être prêt à tenir votre propriété à long terme, ou vous pourriez vous retrouver avec une maison que vous ne pouvez pas vendre et un paiement hypothécaire que vous ne pouvez pas vous permettre. Mais si vous allez essayer de retourner les maisons, voici certaines choses que vous devez savoir.

Trouver la bonne maison
Les investisseurs immobiliers vivent et meurent par les chiffres. Vous devez tomber amoureux de l'accord, pas de la maison. Et de bonnes affaires ne vont pas sauter sur toi. Les investisseurs expérimentés passent du temps chaque jour à la recherche de biens en détresse et ont un réseau de personnes à recouvrer des offres pour eux.

Certains investisseurs sont en train de prendre une voie différente du travail pour rechercher des offres possibles. D'autres, comme Sid Davis, un investisseur immobilier et l'auteur de Makeovers à domicile qui se vendent: des moyens rapides et faciles d'obtenir le prix le plus élevé possible, recommande de choisir un quartier particulier et de le traverser régulièrement. «Recherchez la meilleure offre dans le meilleur quartier», dit Davis. «Même dans les meilleurs domaines, il y a toujours des gens qui ont besoin de vendre rapidement. Choisissez une zone cible que vous voulez et composez des dépliants qui disent: «Je peux fermer dans une semaine» ou «encaisser à l'avance.'Il y a beaucoup de gens en difficulté. "

Recherchez une maison qui est bien inférieure à la valeur marchande, disent les experts. C'est la seule façon de gagner de l'argent sur le marché d'aujourd'hui.

Trouver du financement
Même lorsque la souscription hypothécaire était lâche, les banquiers étaient plus durs envers les investisseurs que pour les occupants des propriétaires, nécessitant plus d'argent et facturer des taux d'intérêt et des frais plus élevés. Aujourd'hui, les prêteurs sont plus serrés que jamais quand il s'agit de prêter de l'argent pour l'investissement immobilier.

Pour les réadapteurs qui possèdent une maison, il peut être plus facile d'obtenir une ligne de crédit à domicile et d'utiliser cet argent pour l'acompte requis. Mais comprenez ce que vous faites: vous mettez votre propre maison en danger si vous ne pouvez pas vendre la propriété et prendre du retard sur les paiements.

Penser à long terme
De nombreux investisseurs immobiliers professionnels considèrent le retournement comme une approche à courte vue de l'entreprise. Pratiquement le seul avantage, dit Jones-Cox. De plus, les projets de réadaptation sont connus pour prendre plus de temps et coûter plus d'argent que prévu. Il vaut bien mieux tenir la maison et profiter des avantages à long terme.

Davis, qui a retourné sept maisons en un an, est d'accord, disant: «J'ai fait 10 000 $ à 12 000 $ par maison et j'ai pensé que j'étais assez chaud. C'était la chose la plus stupide que j'aie jamais faite. Si je les conservais comme location, j'aurais 1 $.5 millions en capitaux propres."

Peut-être que la façon la plus intelligente d'approcher le retournement en ce moment, en particulier pour le nouvel investisseur, est d'acheter une maison en tant que propriétaire occupant, de vivre dedans pendant deux ou trois ans tout en le réparant, puis le vendre à profit. Vous obtiendrez un meilleur taux d'intérêt sur le financement, éliminer les plus grands acomptes requis des investisseurs et la forte taxe sur les gains en capital que les nageoires paient sur les maisons qu'ils achètent et vendent rapidement, et donnez à la maison le temps d'apprécier. «C'est une stratégie assez spectaculaire pour gagner 50 000 $ ou 100 000 $ et ne pas payer d'impôts à ce sujet», explique Vena Jones-Cox, un investisseur immobilier basé à Cincinnati et ancien président de la National Real Estate Investors Association.

Faire les bonnes rénovations
Une fois que vous avez trouvé la maison, vous devez faire un budget de rénovation et de réparation. La première étape consiste à établir un prix de vente approximatif. Cela est accompli en exécutant une analyse de marché comparative des maisons similaires à celle que vous vendez dans l'emplacement, l'âge, la superficie, la chambre, la chambre et le nombre de salles de bain, l'âge et les fonctionnalités. Regardez les prix des maisons qui se vendent - ainsi que ceux qui sont assis depuis des mois, recommande Dean Graziosi, un Tempe, un investisseur immobilier basé à AZ et l'auteur de Le millionnaire immobilier. Cela vous donnera une bonne idée de ce qu'il faut inclure dans votre cure de désintoxication.

Ensuite, déduisez combien vous avez payé pour la maison, vos autres dépenses (comme une commission d'agent immobilier) et le profit que vous souhaitez réaliser. «Cela vous dira combien vous pouvez dépenser», dit-il. Les règles de réparation pour les réadaptation sont assez similaires à celles recommandées aux acheteurs de maisons qui préparent leur propre maison à vendre: les premières impressions sont essentielles, alors faites une attention particulière à la cour avant, à l'extérieur de la maison et à l'entrée; Les cuisines et les salles de bains principales vendent la maison; N'imposez pas votre style de décoration aux acheteurs; Et gardez les couleurs dans une palette neutre afin que les acheteurs puissent en faire leur propre.

La plus grande erreur que Jones-Cox voit faire les investisseurs dans leurs réadaptation est de dépenser de l'argent pour des mises à niveau qui n'ajoutent pas de valeur et ne sont pas appropriées pour le quartier. «Ils entrent dans ces propriétés, tombent amoureux d'eux et pensent que ce serait formidable de mettre un bain à remous dans la salle de bain d'une maison de 125 000 $», dit-elle. «Ils ne sont pas raisonnables sur ce qui devrait être fait, aller trop loin et ne jamais récupérer leur investissement."

Diane Saatchi, une vice-présidente principale du groupe Corcoran qui est basée à East Hampton, NY, voit la même chose dans les réadaptation de plusieurs millions de dollars. «Parfois, les gens dépensent de manière excessive qui ne sont pas si importantes», explique Saatchi. «Quelqu'un mettra un générateur coûteux et n'aura pas assez d'espace de placard ou d'espace de stockage pour la taille de la maison. Ou ils feront quelque chose qui ne convient pas à un quartier. Si c'est un quartier où toutes les maisons ont des garages et que vous transformez le garage en salle d'exercice, c'est stupide."

Si vous pensez comme un investisseur immobilier prospère et envisagez de retourner ou de se réhabiliter comme un investissement à plus long terme, vous êtes plus susceptible de réussir.

Il existe des dizaines de façons de bâtir un travail de rénovation effectué pour la revente. En haut de la liste se trouvent:

• Ne pas faire vos devoirs. Il y a tellement de maisons sur le marché à vendre aujourd'hui, la concurrence pour les acheteurs est féroce. Découvrez le concours avant de commencer à éliminer les murs. La façon la plus simple de le faire est de visiter des journées portes ouvertes dans la même gamme de prix.
• Aller trop loin. Vous voulez que votre maison se démarque mais pas comme un pouce endolori. Rendez le vôtre un peu meilleur que la concurrence, mais maintenez la cohérence avec le quartier.
• Ignorer la cour. Certains réhabilités passent tout leur temps à l'intérieur et oublient l'extérieur. La pelouse doit être dans la meilleure forme possible.
• Faire rapidement au dépens de la qualité. Il y a une grande différence entre faire les choses aussi peu coûteux que possible et fermer les yeux sur des problèmes majeurs pour sauver de l'argent. Ne vous contentez pas de nettoyer et de peindre lorsque quelque chose doit être réparé ou remplacé.
• Embaucher des entrepreneurs sans licence. Des problèmes avec l'intégrité structurelle de la maison ou de ses principaux systèmes - chauffage et refroidissement, plomberie et électricité - doivent être réparés par des professionnels autorisés et assurés.
• Essayer de tout faire vous-même. Si vous n'avez pas fait certains des travaux de rénovation de domicile les plus délicats que vous avez alignés pour votre maison - comme le travail électrique ou de plomberie - n'est probablement pas le moment de l'essayer. Vous serez frustré et peut-être même blessé. Embauchez un professionnel et assurez-vous d'allouer ce coût dans votre budget de réparation.
• Sous-estimant le délai. Vous devriez probablement remplir l'attribution de temps pour terminer le travail - surtout si vous ne pouvez pas payer un mois ou deux sur l'hypothèque supplémentaire. Si vous tenez deux hypothèques, l'établissement d'une période réaliste est essentiel.