Créer des logements abordables

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Depuis la Seconde Guerre mondiale, le gouvernement fédéral a eu la main dans la promotion et le soutien des logements abordables par le biais de factures GI et de financement à faible intérêt. Ces politiques et subventions ont été très efficaces pour aider le retour au SIG et d'autres acheteurs pour la première fois dans leurs premières maisons. Mais avec une croissance économique rapide et le baby-boom, les subventions fédérales traditionnelles n'ont pas été en mesure de se faire un écart d'abordabilité croissant. Les familles ont besoin d'endroits sûrs et décents pour vivre. Les communautés ont besoin d'une offre adéquate de logements, à tous les niveaux de prix, et les entreprises ont besoin d'un logement abordable pour leur main-d'œuvre.

Abordable à acheter
Le gouvernement fédéral définit l'abordabilité du logement comme des coûts de logement qui ne dépassent pas 30% du revenu des ménages. Les frais de logement sont définis comme le loyer ou le principe, les intérêts, les taxes et l'assurance combinés (PITTI). Si nous supposons que vous gagnez le revenu médian de 2002 de 43 318 $ (U.S. Recensement), vous ne dépenseriez pas plus de 1 083 $ par mois en frais de logement. Maintenant, si nous supposons également que vous achetez une maison au prix médian 2002 de 158 300 $ (National Association of Realtors), vous devrez proposer un acompte de 28 890 $ pour acheter cette maison et toujours répondre à la définition de «Abordable."Bien sûr, il existe d'autres facteurs qui influencent cet accord, notamment le taux hypothécaire, la durée (durée) du prêt, des points et des coûts de clôture. Changer l'un de ces facteurs et votre acompte ou les paiements mensuels pourraient augmenter ou descendre. Et lorsque vous tenez compte des points et des coûts de clôture, votre dépense totale en espèces à la fermeture serait supérieure à 33 000 $! Selon la définition du gouvernement, cette maison peut être abordable à posséder, mais avec autant d'argent nécessaire à l'avance, serait-il abordable pour vous d'acheter?

Abordable à construire
Un facteur majeur de l'abordabilité est le coût de la production de logements. Les groupes de constructeurs affirment souvent - et les statistiques gouvernementales soutiennent ces affirmations - que le bâtiment à domicile conduit traditionnellement la nation hors de la récession. Il n'est pas étonnant que vous considérez que la construction de maisons profite non seulement aux métiers, mais aussi à la fabrication, aux services professionnels et même aux transports. Mais la demande de nouveaux logements peut entraîner des pénuries de main-d'œuvre et de matériaux. Les retards dus aux problèmes de météo ou de permis ajoutent également aux coûts et ces coûts sont répercutés à l'acheteur. Les constructeurs de nouvelles maisons fonctionnent généralement sur des marges bénéficiaires nettes assez étroites de 5% à 10%, donc même une petite augmentation des coûts peut réduire considérablement le profit d'un constructeur et augmenter les coûts de logement pour les acheteurs.

Un constructeur expérimenté peut aider l'acheteur à domicile à réduire les coûts grâce à une conception minutieuse et à une sélection de matériaux. Ce processus est appelé «ingénierie de valeur» et, en tant qu'acheteur, il est dans votre intérêt de trouver un constructeur qui le comprend complètement. Mais alors que l'industrie du bâtiment bénéficie certainement des innovations dans les matériaux et les méthodes, le constructeur indépendant n'est généralement pas en mesure d'avoir beaucoup d'impact sur l'abordabilité globale du logement. Pensez-y de cette façon: un manoir de 750 000 $, à la base, est construit avec essentiellement les mêmes matériaux qu'un ranch de trois chambres de 125 000 $. Ce ne sont pas seulement les finitions qui font le prix gonflé.

Rattraction des coûts de logement
L'un des moyens clés pour obtenir l'abordabilité est d'augmenter la densité du logement. Les réglementations d'utilisation des terres aux niveaux fédéral, étatique et local peuvent avoir un impact énorme sur l'abordabilité du logement. Les réglementations sur les zones humides, par exemple, retirent de grandes étendues de terrain hors du marché du logement, réduisant l'offre. Les règles de zonage locales qui nécessitent des parcelles de cinq acres pour chaque maison unifamiliale ajoutent également une pression à l'alimentation terrestre. Il y a certains coûts fixes pour développer n'importe quelle parcelle de terrain, y compris la planification du site et les permis, les routes, l'énergie, l'égout et l'eau. Tous ces coûts doivent être inclus dans le prix de vente du logement construit sur le colis. Si le zonage ou d'autres réglementations limitent le colis à la construction d'une maison, tous ces coûts de développement devront être supportés par cette seule maison, ce qui fait augmenter le prix. Si les réglementations de zonage permettent une densité plus élevée de maisons de logement par colis - le constructeur peut répartir les coûts de développement des terres sur tous les logements, de sorte que la même maison coûterait réellement moins cher pour construire et acheter.

Politique de logement pour l'abordabilité
Les gouvernements locaux sautent généralement lorsqu'une pénurie de logements abordables commence à nuire à la vitalité de la communauté. Dans de nombreux domaines du pays, des travailleurs essentiels tels que la police, les pompiers, les travailleurs médicaux et les enseignants ne peuvent pas se permettre de vivre dans les communautés où ils travaillent. Certaines municipalités offrent désormais des subventions et d'autres incitations à combler l'écart d'accessibilité et à attirer les travailleurs plus près de leur emploi. Les autres mesures employées par les gouvernements locaux et des États comprennent.

Dans le Massachusetts, par exemple, la loi 40b est une loi de l'État qui oblige chaque municipalité de l'État à avoir une politique de logement dans le but d'avoir au moins 10% de son stock de logement abordable aux personnes qui gagnent 80% ou moins du revenu médian de la région (SUIS-JE). De telles mesures peuvent exiger que les développeurs augmentent la densité du logement pour utiliser plus efficacement les terres disponibles. Certaines règles obligent les développeurs à faire un certain pourcentage des maisons qu'ils construisent abordables. La loi 40b a été l'une des premières statuts de ce type du pays et a été en partie responsable de la création d'environ 18 000 unités de logement qui répondent à ce niveau d'abordabilité. Le Maine a emboîté le pas avec une loi similaire. Aujourd'hui, il existe une liste croissante d'États, dans tous les domaines du pays, avec une législation existante ou en attente qui promeut et / ou exige l'abordabilité du logement.

Il existe également un certain nombre d'organisations et de programmes à but non lucratif qui abordent spécifiquement l'abordabilité du logement. Les fiducies foncières communautaires (CLT), par exemple, sont généralement des entités privées à but non lucratif qui garantissent des subventions et des dons pour acheter des terres et des logements pour une abordabilité à long terme. La plupart des CLT vendent les maisons mais tiennent le terrain «en fiducie» grâce à des baux fonciers à long terme au propriétaire de la maison. La plupart des baux CLT nécessitent une sorte de limitation des actions afin que lorsque la maison sera vendue, elle restera abordable au prochain acheteur. D'autres organisations incluent Habitat pour l'humanité, les voisins voisins, les agences de financement du logement d'État et les autorités locales du logement. Un programme fédéral relativement nouveau, administré par le biais des autorités locales du logement, permet aux locataires éligibles d'utiliser leurs chèques de logement de la section 8 pour acheter une maison. Les banques locales et les prêteurs hypothécaires ont souvent les dernières informations sur les programmes de prêt pour les nouveaux acheteurs.

Étude de cas: les fiducies foncières communautaires sauvent le logement
La ville de Burlington, une ville d'environ 40 000 personnes, est la plus grande ville du Vermont. Malgré son économie stable et son charme de petite ville, Burlington a sa part de problèmes de grandes villes: loyers élevés, propriétaires absents, salon du vieillissement et salaires qui sont à la traîne de la hausse des coûts de logement. En 1984, City Leaders and Housing Advocates a créé le Burlington Community Land Trust (BCLT), le premier CLT financé par la municipalité. Aujourd'hui, c'est le plus grand CLT du U.S. avec plus de 2 500 membres.

Un CLT est une organisation communautaire contrôlée démocratiquement qui acquiert des terres et des bâtiments et détient les terres en fiducie pour le bien de la plus grande communauté. En termes de logements abordables, ce modèle supprime le coût de la terre de l'équation du coût du logement, rendant ainsi la maison beaucoup plus abordable. De plus, le Land Trust fournit un bail renouvelable à long terme (généralement 99 ans) au propriétaire. En échange, les acheteurs de maison acceptent de limiter le prix de la maison si et quand ils décident de le vendre. Dans de nombreux cas, le CLT obtient la première option pour racheter la maison à un prix déterminé par la formule. Les propriétaires tirent moins de capitaux propres de la vente, mais cette limitation garantit que la maison sera abordable pour le prochain acheteur.

En moyenne, une première maison BCLT est abordable pour les personnes à 62% du revenu médian de la région. Sur la revente, la maison BCLT moyenne est abordable pour les personnes qui gagnent 57% de l'AMI, mais la vente apporte aux propriétaires un gain net de plus de 6 000 $.

Limiter les capitaux propres peut être une idée radicale il y a 20 ans, mais le modèle est devenu courant dominant. Lorsque le Burlington Community Land Trust a été créé en 1984, il n'y avait qu'une poignée de CLT. Aujourd'hui, il y en a plus de 160 dans 34 États et autres au Canada et en U.K.