Prêt conventionnel vs. Fha Quelle est la différence et laquelle devez-vous choisir?

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Pendant le processus d'achat d'une maison, les options hypothécaires peuvent être extrêmement déroutantes. Cela semble si simple: allez à la banque ou postulez en ligne, obtenez une préapprobation, magasinez pour une maison, puis fermez et emménagez dans la nouvelle maison. Ce qui devient clair au début du processus, cependant, c'est qu'il existe plusieurs types de prêts différents pour une maison, ainsi qu'une variété de programmes et de plans disponibles pour aider les acheteurs à monter sur l'échelle de la propriété. Certains d'entre eux peuvent être exclus car ils ne s'appliquent pas à la situation financière ou aux circonstances d'un acheteur; Par exemple, un prêt immobilier de l'USDA n'est pas une option pour les acheteurs qui ne s'installeront pas dans une zone rurale. Mais pour de nombreux acheteurs de maisons, les deux options les plus évidentes sont les prêts Federal Housing Administration (FHA) et les prêts conventionnels. En surface, ces programmes de prêt semblent très similaires, mais les détails font une grande différence dans qui se qualifie et combien d'argent un acheteur peut économiser ou dépenser. Comprendre les différences peut permettre aux acheteurs de choisir plus facilement le bon prêt pour leur situation spécifique.

Alors qu'est-ce qu'un prêt conventionnel? Un prêt hypothécaire conventionnel est ce à quoi la plupart des gens pensent lorsqu'ils envisagent de retirer une hypothèque pour acheter une maison. Le logement coûte cher, et bien que le prêteur tiendra la maison et la propriété comme garantie au cas où un emprunteur fera défaut, rien ne garantit que le prêteur ne perdra pas encore d'argent en cas de défaut d'emprunteur; Il y a beaucoup d'argent sur la ligne. En conséquence, les prêteurs préfèrent approuver les emprunteurs avec d'excellentes antécédents de crédit, des acomptes solides et un ratio de dette / revenu positif, car statistiquement la probabilité que les emprunteurs défaillants soient inférieurs à ce qu'il soit pour les emprunteurs qui ne respectent pas ces normes. En règle générale, la plupart des prêts conventionnels nécessitent une cote de crédit de 620 ou plus pour se qualifier. L'acompte recommandé de 20% standard sur une maison n'est pas en fait une exigence pour un prêt immobilier conventionnel. Si, cependant, les emprunteurs n'ont pas un acompte de 20%, ils devront payer une prime pour l'assurance hypothécaire privée (PMI) qui couvrira la différence si elles en défaut, ce qui rend le paiement hypothécaire mensuel total prohibitif pour beaucoup emprunteurs. Les taux de prêt conventionnels ont tendance à être un peu plus élevés que les taux pour les prêts soutenus par le gouvernement car le risque concerne le prêteur.

Les exigences de crédit et de paiement protègent les prêteurs. Le problème est que, dans le passé, ces normes refusaient à l'accession à la propriété des propriétaires potentiels. Beaucoup de gens qui vivent le chèque de paie pour le chèque le font parce que le loyer et l'assurance sont si chers, et alors qu'ils continuent de consacrer de l'argent au loyer chaque mois, ils ne peuvent pas se permettre d'économiser suffisamment pour un acompte important. Ils pourraient prendre du retard sur un mois ou deux sur un paiement et ensuite être incapables de surmonter le coup de leur pointage de crédit. D'autres emprunteurs ont peut-être subi des difficultés financières et endommagé leur crédit considérablement. Même s'ils ont amélioré leur crédit, gagner suffisamment d'argent pour couvrir facilement un paiement hypothécaire et ont économisé de l'argent, ils ne peuvent pas être admissibles à un prêt traditionnel en raison de leurs antécédents de crédit. Le programme de prêt FHA a été conçu pour aider ces emprunteurs. Lorsque vous envisagez un prêt conventionnel vs. Prêt de la FHA, les emprunteurs peuvent déterminer le meilleur choix pour eux en tenant compte de quelques chiffres.

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1. Les prêts de la FHA, qui sont soutenus par la Federal Housing Administration, ont tendance à avoir des exigences de qualification plus faciles à répondre, faisant de l'accession à la propriété pour plus de personnes.

Afin de comprendre la FHA vs. Différences de prêt conventionnelles, il est important pour les propriétaires de demander: «Qu'est-ce qu'un prêt FHA?«Les prêts FHA ont été développés par la Federal Housing Administration en réalisant que certaines des exigences pour obtenir une hypothèque conventionnelle étaient prohibitive pour de nombreux acheteurs de maisons potentiels qui ont été désignés par les prêteurs à haut risque. Ces emprunteurs pourraient avoir un antécédent de crédit à carreaux, ou très limité, ou ils pourraient être dans une position où leur loyer coûte un pourcentage si important de leur revenu qu'ils ne sont pas en mesure d'économiser suffisamment pour un acompte conventionnel. Traditionnellement, les prêteurs considéraient ces emprunteurs comme trop risqués, car sans un acompte considérable, les emprunteurs n'avaient rien à perdre s'ils avaient fait défaut sur le prêt. La FHA, reconnaissant que beaucoup de ces emprunteurs étaient pleinement capables de effectuer leur paiement mensuel chaque mois (et en fait étaient soucieux de l'opportunité de le faire), a développé le programme de prêt FHA. Grâce à ce programme, la FHA garantit les prêts que les prêteurs offrent à travers le programme. Les exigences de prêt de la FHA comprennent une baisse des acomptes, des exigences de cote de crédit inférieures et plusieurs autres servitudes qui facilitent l'emprunt pour les acheteurs d'espoir, mais réduisent le risque de prêteurs en couvrant leurs pertes si un emprunteur est défaillant. Ce programme aide les personnes qui pourraient ne pas être admissibles autrement à un prêt traditionnel pour sortir du cycle de location et entrer dans une maison plus rapidement qu'ils ne le seraient autrement, aider à ajouter de la stabilité au marché du logement, à ajouter à l'économie et à aider les gens qui veulent travailler dur et découvrir la fierté de l'accession à la propriété pour réaliser leur rêve.

2. L'obligation minimale de crédit pour un prêt FHA est bien inférieure à celle d'un prêt conventionnel.

L'un des principaux conseils pour obtenir un prêt immobilier est d'avoir une bonne cote de crédit. Le pointage de crédit standard de l'industrie pour un prêt conventionnel est de 620 ou plus. Selon les exigences de la cote de crédit du prêt FHA, les prêts peuvent être offerts aux emprunteurs avec des scores aussi bas que 500 mais il y a une prise. Plus la cote de crédit est faible, plus l'acompte requis est élevé, donc un emprunteur avec un pointage de crédit comprise entre 500 et 579 devrait avoir un acompte de 10% pour qualifier. Avec un pointage de crédit de 580 ou plus, les emprunteurs de la FHA peuvent être en mesure d'offrir un acompte aussi bas que 3.5% du montant du prêt. Ces paramètres sont les minimums, mais les prêteurs sont autorisés, selon ces directives, pour établir leurs propres normes. Certains prêteurs de prêts FHA n'accordent que des hypothèques aux emprunteurs avec une cote de crédit de 580 ou plus. Les prêteurs plus importants et les banques nationales sont plus susceptibles de prendre un risque pour les emprunteurs qui ont des scores inférieurs, même pour les emprunteurs qui achètent une maison hors de l'État.

3. L'obligation d'acompte est une autre différence principale entre un prêt FHA et un prêt conventionnel.

De nombreux emprunteurs supposent qu'un acompte de 20% est l'étalon-or de l'achat de la maison - et en quelque sorte, il est. Les emprunteurs qui peuvent baisser 20% du prix d'achat sont considérés comme des risques plus sûrs à prendre pour un prêteur, car 20% sont libres et clairs si le prêteur devait saisir. Cependant, 20% n'est pas réellement requis pour un acompte de prêt conventionnel. En fait, les emprunteurs de prêts traditionnels avec d'excellents cotes de crédit peuvent effectuer un acompte de beaucoup moins de 20%. Pour couvrir la différence, les emprunteurs qui sont autorisés à réprimer moins de 20% sont tenus de payer l'assurance hypothécaire privée (PMI). Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire? C'est une politique qui couvrira les pertes du prêteur si l'emprunteur. Un emprunteur peut demander à la suppression de PMI une fois qu'il atteigne la barre des actions de 20%, mais jusque-là ses paiements mensuels peuvent être considérablement plus élevés que prévu et l'acheteur peut avoir besoin de réduire son budget d'achat d'une maison.

Les emprunteurs de la FHA sont certainement les bienvenus pour réduire de 20% s'ils le peuvent; Il achète des capitaux propres immédiats, et pour les emprunteurs qui ont économisé l'argent, c'est une excellente option. Mais la taille de l'acompte est, pour de nombreux emprunteurs autrement qualifiés, le plus grand obstacle à l'accession à la propriété. La dette à l'ancien crédit, le loyer élevé et les paiements de prêts étudiants, sans parler des coûts directs pour le traitement médical, rendent difficile pour de nombreux acheteurs (ceux qui commencent et ceux qui sont plus âgés également) pour gratter suffisamment d'économies pour même aborder l'acompte de 20% nécessaire dans un marché chaud.

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4. L'assurance hypothécaire, le ratio dette / revenu et les taux d'intérêt ne sont que quelques autres considérations lors du choix entre un prêt FHA et un prêt conventionnel.

Les exigences d'assurance hypothécaire ont changé au cours des dernières années. Si un emprunteur considère la différence entre l'assurance hypothécaire vs. Assurance des propriétaires, l'objectif de l'assurance hypothécaire est de protéger le prêteur, tout comme l'assurance habitation protège l'emprunteur. Avec l'assurance hypothécaire, si l'emprunteur fait défaut sur le prêt, le prêteur ne perd pas d'argent. Alors, combien coûte l'assurance hypothécaire, et comment est-elle payée? Un prêteur examinera une collection de facteurs tels que la taille du prêt, la cote de crédit et le ratio prêt / valeur (ou combien d'argent est pris dans un prêt par rapport à la valeur de la propriété) pour déterminer les tarifs. La prime de l'assurance hypothécaire est payée annuellement ou, plus souvent, comme un ajout à chaque paiement hypothécaire mensuel. Pour un prêt immobilier conventionnel, l'assurance hypothécaire privée (PMI) n'est requise que si l'emprunteur effectue un versement de moins de 20%. Lorsque les capitaux propres de l'emprunteur dans la maison atteignent 22%, le PMI est automatiquement annulé et son paiement mensuel diminuera.

Les prêts FHA nécessitent un autre type d'assurance hypothécaire. Les emprunteurs qui ont eu des prêts FHA antérieurs peuvent se rappeler qu'ils avaient aussi PMI qu'ils pouvaient annuler lorsqu'ils ont atteint 20% de capitaux propres, mais cette règle a changé. Tous les emprunteurs de la FHA doivent désormais payer une prime d'assurance hypothécaire, ou MIP. Si l'emprunteur effectue initialement un acompte de 10% ou plus, le MIP peut être annulé après 11 ans. Les emprunteurs qui effectuent un acompte de moins de 10% devront payer un MIP pour la durée du prêt. Le MIP est payé en deux parties: le premier est une prime hypothécaire initiale, qui peut être réunie dans les frais de clôture et payé avec une partie du prêt, et est d'environ 1.75% du montant du prêt. L'emprunteur paiera alors entre 0.45% et 1.05 pour cent du montant du prêt chaque mois dans le cadre de leur paiement hypothécaire mensuel. Bien que cela ne semble pas être énorme, les emprunteurs voudront se rappeler que c'est pour la durée du prêt (probablement 30 ans), donc cela s'additionne. La seule façon d'annuler le MIP sur un prêt avant les 11 ans (si l'acompte était de 10% ou plus) ou jamais (si l'acompte était inférieur à 10%) est de refinancer le prêt FHA en une hypothèque conventionnelle.

Les emprunteurs ont probablement entendu plusieurs conditions immobilières déroutantes telles que le ratio dette / revenu (DTI). Il s'agit d'un calcul que les prêteurs utilisent pour déterminer si un emprunteur sera en mesure de effectuer des versements hypothécaires mensuels et de se permettre des bases comme la nourriture, les services publics et les dépenses de la vie quotidienne. Le calcul du DTI n'est pas insignifiant: bien que les emprunteurs puissent initialement être convaincus qu'ils seront en mesure de pincer des sous et de joindre les deux bouts, les prêteurs savent que lorsqu'il y a un choix entre nourrir une famille et effectuer un paiement hypothécaire, le dîner gagne généralement, donc le Le prêteur veut s'assurer que l'emprunteur aura suffisamment d'argent pour passer le mois avec toutes les obligations remplies. Pour ce faire, les prêteurs utilisent un calcul qui commence par le revenu avant impôts de l'emprunteur. Ils totalisent le montant d'argent qu'un emprunteur dépensera pour toutes les dettes, y compris l'hypothèque, les cartes de crédit, les prêts étudiants, les prêts automobiles, tous les autres prêts et la pension alimentaire pour enfants, puis calculent le pourcentage du revenu avant impôts de l'emprunteur. En vertu des exigences de prêt conventionnelles, les prêteurs préfèrent que le ratio DTI ne soit pas supérieur à 45% des revenus. Les emprunteurs qui demandent un prêt FHA peuvent avoir un ratio DTI jusqu'à 57%, car le soutien du prêt par la FHA réduit le risque à la banque. Il est important pour les emprunteurs de se rappeler que le ratio DTI n'inclut pas d'autres dépenses, telles que la nourriture, les vêtements, les services publics, les divertissements, les frais scolaires, ou autre chose que de la dette, alors que le prêteur peut être disposé à offrir un prêt qui entraînera Un ratio DTI de 57%, c'est toujours une bonne idée de brancher ces chiffres sur une calculatrice de prêt FHA pour déterminer s'il s'agit d'une quantité habitable de dépenses mensuelles.

Comment les taux d'intérêt se comparent-ils? Les taux d'intérêt sont affectés par plusieurs facteurs, y compris l'économie et le taux premiers fixé par la Réserve fédérale. Généralement, les prêteurs conventionnels et FHA utilisent ces chiffres comme point de départ et fondent leurs calculs sur le revenu, la cote de crédit, le ratio DTI, le montant de base du prêt, l'acompte et le ratio de prêt / valeur. N'oubliez pas que pour les prêteurs, les hypothèques sont une question de risque: les prêteurs veulent gagner de l'argent en intérêts et ne pas perdre de l'argent par défaut, afin qu'ils rassemblent les chiffres, décideront du risque ou de la récompense potentielle que chaque emprunteur peut être et définira l'intérêt taux pour cet emprunteur individuel. En général, les prêts de la FHA sont moins risqués pour le prêteur en raison de la garantie fédérale, donc même si un emprunteur FHA peut être un risque global plus élevé qu'un emprunteur conventionnel, la garantie de la FHA se traduit souvent par un prêt qui a un taux d'intérêt plus bas dans l'ensemble.

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5. La FHA et les prêts conventionnels ont des limites d'emprunt, mais la limite est plus élevée pour les prêts conventionnels.

Le montant total du prêt dont un emprunteur a besoin guidera son choix. Les limites de prêt FHA sont inférieures à celles des prêts conventionnels, donc s'il est nécessaire pour un emprunteur de contracter un prêt pour plus de 420 680 $ (ou 970 800 $ dans certains domaines à prix élevé), un prêt conventionnel sera leur seule option disponible, car FHA n'accordera pas de prêts plus élevés que ces limites. La limite de la plupart des prêts conventionnels est de 647 200 $, ce qui offre plus de place aux acheteurs pour acheter des maisons plus grandes ou plus chères. Un prêt conventionnel peut être conforme ou non conforme. Les prêts conformes doivent respecter certaines directives en termes de taille de prêt, la cote de crédit de l'emprunteur et d'autres facteurs déterminés par Fannie Mae, Freddie Mac et d'autres agences fédérales. Tout prêt supérieur à la limite de prêt conventionnelle est considéré comme un prêt jumbo, qui n'est pas conforme et donc traité différemment. Dans ce cas, ni une FHA ni un prêt conventionnel ne seront possibles. Prendre un bon aperçu des prix du marché des maisons dans la région qu'un emprunteur souhaite acheter les aidera à déterminer leurs options.

6. La FHA et les prêts conventionnels ont des normes de propriété différentes; Une évaluation des prêts FHA est plus stricte et les emprunteurs doivent utiliser les fonds de prêt FHA pour acheter une résidence primaire.

Il existe d'autres distinctions entre la FHA et les prêts conventionnels. Si, par exemple, un emprunteur espère financer une deuxième maison, il devra demander un prêt immobilier conventionnel: les prêts FHA ne peuvent être utilisés que pour une résidence principale et ne peuvent pas être utilisés pour retourner les maisons ou acheter des propriétés de location. Il est possible d'utiliser un prêt FHA pour acheter une propriété qui a plus d'une unité (jusqu'à quatre) tant que le propriétaire vit sur place. Certains acheteurs aiment utiliser cette méthode pour l'investissement immobilier car ils peuvent louer les unités qu'ils n'occupent pas, et les exigences de mise en acompte et de cote de crédit sont toujours inférieures à celles d'un prêt conventionnel.

En revanche, les restrictions d'un prêt conventionnel pour l'utilisation à domicile sont légèrement moins strictes. Les acheteurs ont la liberté d'utiliser les fonds pour acheter des propriétés d'investissement où ils ne prévoient pas de vivre, ou ils peuvent acheter une maison de vacances à temps partiel. La propriété achetée ne doit toujours avoir que quatre unités de logement ou moins, mais le propriétaire ne sera pas obligé d'y résider.

7. Les emprunteurs peuvent refinancer l'un ou l'autre type de prêt, mais un refinancement de rationalisation de la FHA peut avoir moins de coûts qu'un refinancement de prêt conventionnel.

De nombreux propriétaires trouvent avantageux de refinancer leur hypothèque à un moment ou à un autre, qu'ils espèrent réduire leur paiement hypothécaire mensuel ou passer à un autre type d'hypothèque. S'ils ont un prêt FHA, ils peuvent demander un refinancement de rationalisation de la FHA. Il existe deux variétés de refinances de rationalisation: les qualifications de crédit et les qualifications sans crédit. Un refinancement admissible au crédit nécessitera un crédit, DTI et un revenu de crédit complet et s'applique le plus souvent si l'un des emprunteurs est en train d'être retiré de l'hypothèque. Un refinancement de quadalimentation non créditeur est beaucoup plus rapide car le prêteur n'applique que quelques facteurs, tels que le pointage de crédit.

Les deux types de refinances de rationalisation de la FHA ont tendance à impliquer moins de coûts et moins de paperasse-sang qu'un refinancement hypothécaire conventionnel. Dans certains cas, par exemple, il peut être possible de renoncer à une évaluation à domicile. Certains prêteurs peuvent également offrir une option «sans coût», où ils élimineront les coûts de clôture initiaux en mettant en œuvre un taux d'intérêt plus élevé ou en réduisant les coûts dans le prêt. Il est important de noter qu'une prime d'assurance hypothécaire sera toujours requise après une conversion de refinancement de rationalisation en un prêt conventionnel est le seul moyen d'éliminer le MIP.

8. Le fait qu'un prêt FHA ou un prêt conventionnel vous convienne dépend de deux facteurs principaux dans votre profil financier: votre acompte et votre pointage de crédit.

Les deux plus grands déterminants du type de prêt seront les plus bénéfiques pour un emprunteur sont l'acompte qu'ils sont en mesure de faire et leur pointage de crédit. Ces deux nombres guident tout le reste: le pointage de crédit détermine le type d'acompte dont ils devront effectuer, et la combinaison de la cote de crédit et de l'acompte affecte les taux d'intérêt disponibles, la nécessité de PMI sur un prêt ou un MIP conventionnel sur un prêt FHA, et le montant total qu'ils paieront pour la maison au fil du temps.

Remplir une demande de prêt FHA peut être la meilleure option pour les emprunteurs avec une cote de crédit inférieure à 620. Même avec un score supérieur à 620, un prêt FHA peut être un excellent choix pour un emprunteur qui envisage un acompte plus petit. Cependant, les emprunteurs dont les scores de crédit sont très élevés constateront probablement qu'un prêt conventionnel est moins cher chaque mois. Mais il existe de nombreuses variables, donc la première chose à faire pour un emprunteur lorsqu'elle commence à comparer les options hypothécaires est de s'asseoir et d'évaluer leur image financière: quelle est leur pointage de crédit? Qu'est-ce que leur DTI? Combien ont-ils disponibles pour un acompte? L'utilisation d'une FHA ou d'une calculatrice de prêt conventionnelle pour comprendre ces facteurs le rendra plus simple lorsque l'emprunteur répondra à l'un des meilleurs prêteurs hypothécaires pour déterminer quelles options sont les meilleures pour leurs besoins.