Je ne peux pas le vendre? Louer

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Ce fut une tentative infructueuse de réduire la taille d'un paiement de la maison plus petit qui a conduit Joseph Cortez, un agent immobilier à Corpus Christi, TX, de devenir propriétaire.

«Ma femme et moi avons commencé à construire une maison parce que nous étions enceintes de notre premier enfant», explique-t-il. «Dans une tentative de rétrogradation de notre paiement, nous avons construit une maison de 300 pieds carrés plus petite que notre actuelle. Mais dans le processus, nous avons eu plusieurs retards météorologiques, et la construction a pris plus de temps que prévu. Ma femme est devenue plus enceinte et elle et la maison devaient à peu près la même époque."

Lorsque les Cortez ont pensé à bouger avec un nouveau-né, ils ont été submergés, alors ils ont mis leur nouvelle maison sur le marché. Mais ce n'était pas aussi facile à vendre qu'ils l'espéraient. Après beaucoup d'intérêt mais pas d'offres, le couple a été demandé s'il permettait à quelqu'un de louer pendant un an, puis acheter la maison. «Nous l'avons pris», dit-il. «Nous gagnons environ 15 $ par mois de profit."

Les circonstances peuvent être différentes, mais l'histoire est la même pour les propriétaires à travers le pays. Alors que le marché continue de pulvériser, certains qui avaient espéré vendre se retrouvent désormais à se transformer en propriétaires réticents.

Décider de louer votre maison
La décision de louer votre maison peut être difficile, à la fois émotionnellement et financièrement.

Décidez si la perte que vous feriez en vendant la maison pour moins que vous devez maintenant est plus que toute perte que vous subiriez lors de la location, explique Bret Holmes, président d'Advanced Management Group, une société de gestion immobilière basée à Las Vegas. «Vous devez calculer si vous alliez vendre aujourd'hui, quel type de perte vous prenez», dit-il. «Ensuite, considérez combien vous allez perdre dans l'écart entre la quantité de loyer que vous apportez et combien de temps vous voulez le louer.«Par exemple, si vous avez un flux de trésorerie négatif de 100 $ chaque mois, vous louez votre maison et que vous pensez que vous le louerez pendant deux ans, vous perdrez 2 400 $ sur la maison pendant cette période. Si c'est plus que ce que vous perdrez en le vendant à perte, il est probablement préférable de s'en finir, explique Holmes. Sinon, dit-il, la location a du sens.

Émotionnellement, bien sûr, il y a un tout autre ensemble de problèmes. «Cela crée des liens émotionnels et rend difficile de voir que quelqu'un ne prenne pas aussi grand soin de la propriété que le propriétaire l'a fait autrefois», dit Cortez. Vous devez prendre du recul et le regarder objectivement pour être un meilleur propriétaire.

Connaissez vos lois locales
La première chose que vous devriez faire si vous décidez de louer est de rechercher vos lois locales. Pour certains domaines, vous devrez peut-être avoir une licence commerciale si vous souhaitez louer votre maison.

«Nous avons dû obtenir une licence commerciale du Washington, D.C., gouvernement lorsque nous avons loué nos biens », explique Bronagh Hanley, qui est devenue propriétaire lorsqu'elle a déménagé de D.C. Sur la côte ouest avec son mari et le couple a décidé qu'ils ne voulaient pas vendre leur maison sur laquelle ils avaient travaillé si dur pendant si longtemps. Mais Hanley ne prévoyait pas les difficultés à obtenir le document. «Cela a pris une éternité», a-t-elle dit. «Ils avaient des réparations aléatoires qu'ils voulaient que nous fassions, il y avait des frais substantiels et ils devaient planifier un inspecteur pour venir à la maison."L'ensemble du processus a pris environ un mois, et Hanley dit que c'est quelque chose que le propriétaire / propriétaire / propriétaire potentiel doit garder à l'esprit, car non seulement cela peut perturber votre horaire, mais il est également épuisant émotionnellement.

Les propriétaires potentiels doivent également se renseigner sur les lois sur l'égalité des opportunités de logement, a déclaré que Braun Mincher, président et courtier directeur d'Aggie Real Estate LLC et Aggie Commercial LLC à Fort Collins, Co. "Si vous faites quelque chose comme facturer un dépôt plus important parce qu'une famille a un animal de compagnie, c'est une pratique assez standard et ne serait pas considérée comme une discrimination", explique-t-il. «Mais vous ne pouvez évidemment pas changer vos pratiques en fonction de la race, du sexe, de la croyance, de la culture, de la religion ou de toute autre chose comme ça. Il doit être basé sur votre risque réel."

Trouver le prix du loyer droit
Décider ce qu'il faut facturer sur le loyer peut être difficile, dit Mincher, car souvent le montant pour lequel vous pourriez louer une propriété n'est pas vraiment connecté à ce que vous devriez être en mesure de vendre la propriété pour.

«C'est difficile pour beaucoup de gens à comprendre car ils veulent compenser ce paiement hypothécaire», dit Holmes.

Et bien que vous payez la banque à ce que vous facturez, il est essentiel de faire vos recherches sur les maisons similaires de la location, tout comme vous envisageriez des propriétés comparatives lorsque vous trouvez un prix demandé pour les ventes.

«Bien sûr, vous voulez jeter un regard réaliste à vos Piti [principal, intérêts, taxes et frais de paiement de l'assurance] si vous avez un paiement à la maison, ce que la plupart des gens font», dit-il. «Mais vous devez également considérer ce que le marché va supporter en termes de loyer."Mincher dit que si vous avez acheté une maison de ville au sommet du marché, vous n'allez probablement pas effectuer un paiement de 1 200 $ si toutes les autres maisons similaires louent pour 900 $ par mois.

Un autre facteur à considérer est l'assurance. Vous paierez plus pour une assurance dans une maison que vous louez, malgré le fait que vous n'assurez pas le contenu, seulement la structure. Appelez la compagnie d'assurance de vos propriétaires et parlez-leur de toute augmentation de taux qui résultera de la modification de votre statut de résidence sur la maison afin que vous puissiez comprendre que dans le prix que vous facturerez à un locataire.

Et pour les propriétaires qui ont payé une prime pour les comptoirs en granit, les magnifiques bois durs ou la cuisine en acier sans entrave, il y a plus de mauvaises nouvelles. Ces fonctionnalités supplémentaires ne se traduisent pas nécessairement par des prix de location plus élevés. "Vous pouvez avoir moins de vacance à cause de ces choses, mais vous parlez aux locataires, pas aux acheteurs", explique Mincher. «Ils ne se soucient pas autant de votre magnifique aménagement paysager. Donc, comprendre quoi charger est un défi."

Comment le propriétaire moyen qui songe à louer devrait faire face au défi? "Vous n'avez vraiment qu'à consulter les journaux et les publicités en ligne et avoir une idée de ce qu'une maison dans votre gamme de prix dans un rayon d'environ trois milles va", dit Holmes. D'autres bonnes sources d'information incluent un courtier ou un agent immobilier de confiance; Si vous avez une bonne relation avec quelqu'un dans l'immobilier, il ou elle peut vous offrir des conseils utiles.

Trouver les bons locataires
Une fois que vous avez évalué votre maison et que vous avez l'intérêt d'un locataire potentiel, il est essentiel de faire preuve de diligence raison.

«Par eux-mêmes, les gens peuvent vérifier l'emploi en contactant un employeur actuel», dit Holmes. «Obtenez des talons de chèque de paie pour vous assurer qu'ils font ce qu'ils disent qu'ils font. Faites également un chèque d'historique de location. Appelez les propriétaires précédents et voyez quel type d'informations vous pouvez obtenir."

Envisagez également d'externaliser une partie du processus de dépistage de la location. «Si une personne veut effectuer un dépistage complet, le processus est assez intensif parce que vous devenez essentiellement une agence de rapport de crédit», dit Holmes. Pour cette raison, les propriétaires devraient envisager de regarder des entreprises qui terminent le processus de dépistage des locataires pour vous, dit-il. Ils feront des vérifications de crédit, des vérifications d'expulsion, des vérifications des antécédents criminels et d'autres projections similaires.

Une entreprise de dépistage des locataires est la façon dont Hanley a trouvé ses premiers locataires. «Nous avons embauché une société de gestion de location pour trouver les locataires car ils avaient les compétences et les ressources pour faire les vérifications du crédit et des antécédents», dit-elle. «Nous leur avons payé un pourcentage du loyer du premier mois pour leurs services. Cela valait bien l'argent, car nous nous sommes retrouvés avec un couple comptable du Wisconsin qui était le meilleur locat!"

Êtes-vous prêt à être propriétaire?
Une fois vos locataires en place, votre principal devoir en tant que propriétaire est de maintenir la propriété. Mais si vous vivez dans une ville, un état ou même un pays différent, comment le gérez-vous lorsqu'un tuyau se casse ou que la climatisation meurt à la mi-août?

«Je conseille aux gens de mettre en place un programme de garantie à domicile», explique Holmes. «Les choses vont mal tourner - ils le font toujours. Un programme de garantie à domicile empêche les énormes dépenses de la poche quand cela se produit."

La plupart des programmes de garantie à domicile ont une prime que vous payez une fois par an. Ensuite, chaque fois que quelque chose ne va pas, l'assurance de votre propriétaire ne couvrira pas - comme un lave-vaisselle qui fuit ou un réfrigérateur qui ne sera pas cool - vous appelez la société de garantie à domicile. Vous paierez un «co-paiement», généralement de 50 $ à 60 $, et la société de garantie domestique ramasse le reste de l'onglet Réparation.

Si vous ne souhaitez pas payer la prime initiale de la garantie de la maison, cependant, utilisez un homme à tout faire. «Faire sortir de votre zone de confort peut coûter plus cher que les réparateurs», dit Cortez. «Cela en vaut la peine pour embaucher un expert. Trouvez un bon bricoleur polyvalent qui est digne de confiance."

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Gestion de l'argent
Bien que le processus de localisation d'une propriété et de gestion puisse être globale pour les propriétaires novices, le traitement des dollars et des cents est un facteur extrêmement important.

• Assurance: Parlez à votre compagnie d'assurance de la location de votre propriété, dit Mincher. «Vous allez transférer votre couverture de la politique d'un propriétaire à une politique de propriété d'investissement, qui couvrira la structure réelle mais pas le contenu», dit-il, ajoutant que c'est critique que les propriétaires indiquent clairement à leurs locataires que leur couverture ne protège pas les biens ou la responsabilité du locataire. «Les politiques des locataires sont si bon marché», dit-il. «Nous faisons à peu près nos locataires les obtenir. Nous les faisons pratiquement vers le bureau d'assurance."

• Taxes: Cela peut être compliqué pour les propriétaires / propriétaires. Si vous prévoyez de vendre la propriété au cours des prochaines années, vous voulez probablement simplement déduire vos impôts fonciers comme vous le feriez normalement. Mais si vous le transférez dans un véritable immeuble d'investissement et que vous ne prévoyez pas de vendre pendant un certain temps, il peut y avoir d'autres avantages fiscaux. Vous pouvez déprécier des biens locatifs, explique Mincher, ce qui est un véritable avantage fiscal car les prix des maisons devraient réellement apprécier. «Si une propriété est détenue à des fins d'investissement et que vous générez des revenus de location, vous pouvez déprécier la propriété», explique-t-il. S'il est préférable de consulter un comptable, il explique que les propriétés résidentielles sont amortissables pendant 27-1 / 2 ans. «Donc, si je possédais 50 propriétés locatives, je peux déprécier en moyenne 10 000 $ par an pour chacun; Cela représente 500 000 $ par an en déductions fiscales que je n'ai jamais à écrire un chèque pour."

• Collecte de dépôts et loyer: Prenez le dépôt de garantie de votre locataire et ouvrez un compte bancaire séparé pour cela, dit Mincher. "Notez sur le compte qu'il s'agit d'un compte de" confiance ", ce qui signifie que c'est l'argent de quelqu'un d'autre que vous détiez", dit-il, expliquant que c'est un dépôt et que le locataire devrait récupérer tout ou la plupart s'ils se maintiennent leur accord, c'est vraiment leur de l'argent, pas le vôtre. Mincher dit que la création d'un autre compte à louer est également une bonne idée. «J'avais 20 locataires à ma porte le premier de chaque mois en attendant de payer leur loyer», dit-il. «Mais je suis venu avec un système où je leur envoie une facture et un bordereau de dépôt maintenant, et ils peuvent simplement déposer leur loyer dans n'importe quelle succursale de ma banque chaque mois au lieu d'essayer de venir chez moi pour le faire."Il suggère également de mettre en place un projet automatique pour que les locataires puissent choisir de simplement faire échouer leur loyer sur leur compte chaque mois. «Presque n'importe quelle banque peut installer cela», dit-il.

• Dépôts de retour: Vous ne pouvez pas simplement percevoir un dépôt de 2 000 $, puis décider de ne pas en retourner 1 500 $ lorsque le locataire déménage, dit Mincher. «Vous devez leur envoyer une détail détaillée», dit-il. Une fois que votre locataire déménagement, assurez-vous d'appeler toutes les sociétés de services publics avec lesquelles votre locataire avait pour voir s'il y a des factures en suspens. Si c'est le cas, déduisez-le du dépôt, dit Mincher, ainsi qu'une liste détaillée et détaillée de toutes les réparations que vous devrez faire.

Questions juridiques: protéger vos intérêts
Peu importe combien vous pouvez faire confiance à votre locataire, jamais faire des affaires en fonction d'une poignée de main et d'un accord parlé.

«Obtenir un bon bail est très, très important pour les propriétaires novices et expérimentés», explique Mincher, qui recommande de prendre rendez-vous avec un avocat de l'immobilier pour reprendre vos documents avant que quelqu'un signe de signer. Cela peut coûter un peu plus, mais c'est un prix à payer si l'on considère les conséquences d'un bail qui a mal tourné. Un avocat de l'immobilier local doit connaître les lois de location, qui peuvent varier de la municipalité à la municipalité. Vous pouvez également vérifier auprès des sociétés de gestion immobilière, de votre service de logement régional ou de votre conseil d'administration local pour des conseils moins formels.

"De cette façon, vous pouvez savoir s'il existe des formulaires ou des pièces jointes qui doivent faire partie d'un bail, car si vous ne le savez pas, il peut y avoir des conséquences assez désastreuses", dit Mincher, ajoutant cela au collège ville de Fort Collins où il vit et loue des biens, les propriétaires doivent également avoir un formulaire de divulgation d'occupation. «Cela est venu de gens entassant plusieurs collégiens dans une seule maison», dit-il. «Maintenant, les locataires doivent signer un formulaire qui reconnaît que la ville a une règle selon laquelle pas plus de trois personnes non liées ne peuvent vivre dans une seule maison.«Si ce formulaire est manquant, explique Mincher, le propriétaire peut être condamné à une amende de 1 000 $ un jour .

Outre les amendes las. «Par exemple, si une maison a un permis de construction par avant 1979, vous devez avoir l'une des divulgations de peinture en cours d'EPA dans le cadre du bail, ou c'est totalement annuler ," il explique.

Et alors que vous espérez le meilleur avec vos locataires, Holmes dit qu'il est sage de se préparer au pire. «Assurez-vous que toutes les lois des États sont traitées, afin que si vous devez expulser quelqu'un, vous avez la loi de votre côté», dit-il, ajoutant qu'une consultation avec un avocat immobilier est la meilleure façon de gérer cela. «Si vous ne le faites pas et que vous allez à une procédure d'expulsion et il y a une faille que vous avez manquée dans le bail, quelqu'un pourrait finir par vivre dans votre maison sans loyer.

Gestion de la propriété
L'embauche d'une société de gestion immobilière peut prendre une grande partie du Maux de tête de la location de votre maison si vous choisissez le bon. Les sociétés de gestion prendront généralement une partie du loyer de chaque mois en échange de la manipulation de la projection, de la collecte des loyers, des réparations et d'autres aspects quotidiens de gestion des propriétaires.

Les gestionnaires immobiliers prendront probablement un pourcentage du loyer mensuel - de 10 à 15% est courant - ou ils prendront des frais à l'avance, parfois autant que le premier mois de loyer. «Au fur et à mesure que vos propriétaires novices le partent, 10% de leur loyer mensuel est probablement une grande partie de cette noix», dit Mincher. «Dites leur Le paiement [Piti] coûte 950 $.00 par mois et ils louent [la maison] pour 1 000 $.00. S'ils le gèrent eux-mêmes, ils peuvent probablement faire fonctionner ces chiffres, mais s'ils mettent un gestionnaire immobilier dans le mélange, ils ne reçoivent désormais que 900 $ en loyer."

Les sociétés de gestion géreront le dépistage des locataires, les rapports de crédit et autres chèques avant que le locataire ne déménage. Mais vous devez choisir la bonne entreprise ou la bonne personne. «Choisissez quelqu'un qui est plus conçu pour la gestion que sur les ventes», dit Holmes. «Surtout si vous cherchez juste à récupérer autant d'argent que possible jusqu'à ce que le marché revienne. Si vous n'avez pas quelqu'un qui a de l'expérience à la location d'une maison, il pourrait s'asseoir sur le marché locatif plus longtemps qu'il ne le devrait."