9 Déménagements Les nageurs de maison devraient faire sur un marché immobilier de refroidissement

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Bienvenue à Guide de Bob Vila pour retourner à la maison, Une série dédiée à vous montrer les meilleurs endroits pour le retournement de la maison, les étapes cruciales pour sélectionner une propriété, les mises à niveau et les réparations incontournables, et des moyens surprenants de réduire vos coûts pour tirer le meilleur parti de votre maison de retour. Ici, vous trouverez de nouvelles idées mélangées avec des conseils éprouvés de Bob, nos guides de magasinage approuvés et la piste intérieure des bons professionnels pour amener votre flip à la ligne d'arrivée.

Les nageoires de maison seront les premières à admettre qu'ils ont eu quelques bonnes années. La combinaison de taux d'intérêt bas et d'escalade rapide des prix des maisons a rendu presque impossible de ne pas réaliser de profit.

Cependant, la hausse des taux d'intérêt récemment a glissé l'aiguille hors du dossier, mettant soudainement la fin de la fête. Les acheteurs ne sortent plus, incapables de se permettre leur maison de rêve et de préférer attendre que les taux d'intérêt baissent à nouveau.

Le changement a laissé de nombreuses nageoires à se gratter la tête, en stratégie de quoi faire ensuite. Si vous en êtes un, voici quelques idées pour vous aider à sortir de l'allonge.

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1. Concentrez-vous sur les propriétés d'investissement clé en main.

Lorsque le marché se tourne et que les acheteurs potentiels sont à l'abri de l'achat de nouvelles maisons, le marché locatif augmente. Au cours du dernier ralentissement du marché en 2008, les nageoires avertis ont pivoté pour fournir des propriétés d'investissement clé en main aux investisseurs. La rénovation des maisons et du duplex unifamiliales, de la location à des locataires qualifiés et de la vente de ces maisons aux investisseurs qui cherchent à fabriquer des flux de trésorerie mensuels ont obtenu de nombreuses nageoires au cours de quelques années difficiles.

Cette stratégie est gagnant-gagnant car une fois qu'un locataire est en place, le revenu de location couvre les coûts de détente d'un flipper. Lorsqu'il est fait correctement, la réalisation de ces ajustements maintient un flux de trésorerie mensuel pour les nageoires jusqu'à ce qu'ils vendent.

2. Maisons multifamiliales de réadaptation pour les propriétaires occupants.

Les acheteurs pragmatiques qui ne sont pas en mesure d'acheter leur maison de rêve unifamiliale pourraient plutôt être en mesure de se qualifier pour acheter un duplex, un triplex ou un quatreplex. Cela permet aux propriétaires de vivre dans une unité et de louer les autres unités pour couvrir leur hypothèque, vivant ainsi gratuitement. Cette stratégie est connue sous le nom de «halming."

Lorsque le marché se retourne, les propriétaires peuvent utiliser leur logement multi-unités comme location, les aidant à se qualifier pour acheter une maison unifamiliale. La bonne nouvelle est que ces maisons multi-unités propriétaires occupantes sont admissibles à un faible paiement (3.5%) prêt FHA.

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3. Évoluer vers les bâtiments multi-unités.

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Avec le marché de la location en feu, de nombreuses nageoires de maison devraient chercher à évoluer vers des bâtiments multi-unités plus grands. L'avantage de cela est que le flipper peut aider à déterminer le prix de vente en ajoutant de la valeur au bâtiment, augmentant ainsi le jet de loyer, et rendant ainsi la propriété plus précieuse. Encore une fois, le revenu de location devrait compenser les frais de détention avant de vendre la propriété.

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4. La réduction des effectifs pour retourner les maisons moins chères.

La première victime d'un marché immobilier de refroidissement est l'échelon supérieur des maisons. En conséquence, les prix haut de gamme des maisons deviennent inabordables pour de nombreux acheteurs, donc les nageoires devraient rester à l'écart d'eux. De plus, les prêteurs peuvent ne plus être disposés à prêter de l'argent pour retourner ces propriétés. Lorsqu'il est bien rénové, une maison moins chère et à prix médian peut encore attirer les acheteurs car le marché du refroidissement conduit à une pénurie chronique de maisons.

La location est une alternative pour de nombreuses personnes, qui pourraient choisir moins d'espace et de luxe dans une maison moins chère sur une hypothèque mensuelle élevée. Donc, si vous êtes une flipper habituée à travailler sur McMansions pour de gros profits, ce serait le bon moment pour réduire la taille.

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5. Recherchez les propriétés «pré-hab» pour de l'argent rapide.

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Le retournement des propriétés est embourbée avec un risque. Dans un marché de refroidissement, où les acheteurs ont plus de difficulté à se qualifier pour les prêts, un mauvais flip peut être désastreux pour les nouveaux investisseurs. Cependant, certaines nageoires avec des poches plus profondes sont prêtes à relever le défi. Si vous êtes un flipper avec un minimum de réserves en espèces, vous pouvez gagner beaucoup d'argent pour aider ces investisseurs plus riches en faisant leur travail de grognement. Il prend moins de temps qu'un flip et vous permet de travailler un travail de jour jusqu'à ce que vous puissiez vous permettre votre prochaine propriété.

Un service que vous pouvez fournir à un autre flipper est de trouver une maison avec des problèmes de titre, de les nettoyer et de fournir un C / O propre (certificat d'occupation) pour sauver beaucoup de temps pour sauver beaucoup de temps. Un autre service inestimable consiste à nettoyer la majeure partie des débris d'une propriété afin qu'il soit prêt pour un flipper expérimenté à acheter et à commencer à travailler immédiatement.

Ce processus relativement bon marché peut gagner un flipper débutant plusieurs milliers de dollars sans encourir les dépenses et le risque de flip. Trouvez des propriétés idéales qui correspondent à ce moule en envoyant des cartes postales et en regardant les saisies et les sites d'enchères.

6. Rechercher des listes expirées qui ne se sont pas vendues.

De nombreux vendeurs ont eu du mal à s'adapter aux nouveaux prix des maisons dans un marché en évolution. S'ils ont répertorié leur maison, anticipant plusieurs offres et des guerres d'enchères, le choc des offres bas ou aucune a été difficile à digérer. Les vendeurs qui ont dû mettre leur vie en suspens sont devenus de plus en plus désespérés et se sont finalement résignés à rester sur place. Vérifiez les listes expirées sur le MLS et retirez les propriétaires de leur misère en leur offrant un prix inférieur égal aux conditions actuelles du marché.

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7. Négocier avec les propriétaires pris dans une chaîne.

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Lorsque les propriétaires trouvent ou même placent une offre sur une autre propriété, anticipant leur maison actuelle à vendre, ils se retrouveront désespérés de déménager. Cela est particulièrement vrai lorsque leur argent sérieux et leur acompte sont en jeu. Un marché de refroidissement équivaut à jouer des chaises musicales financières. Lorsque la musique s'arrête, ils pourraient se retrouver entre les maisons. Ces vendeurs sont généralement disposés à négocier et à réduire leurs pertes pour continuer leur vie et éviter les sanctions financières.

8. Attendez que la réalité d'un nouveau marché s'installe pour négocier.

Le marché immobilier vient de commencer à refroidir dans de nombreux domaines. Si les taux d'intérêt continuent d'augmenter, comme prévu, le marché refroidira encore plus. Cela signifie que moins de personnes seront en concurrence pour les maisons, et les vendeurs seront plus désespérés pour décharger leurs propriétés, en particulier ceux qui ont des hypothèques à taux réglable. Il pourrait donc être utile d'attendre quelques mois pour augmenter vos chances de négocier de meilleures offres pour des bénéfices potentiellement plus importants.

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9. Refinance et cherchez à combler l'écart.

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Si vous êtes un flipper avec plusieurs maisons qui ne se vendent pas, il est peut-être temps pour une vérification de la réalité, surtout si vous avez des prêts de l'argent dur sur vos flips. Une stratégie populaire consiste à refinancer de l'argent dur et à chercher à conserver vos maisons jusqu'à ce que le marché se retourne à nouveau. Voici trois solutions populaires à considérer une fois que vous avez refinancé et prévu de conserver vos flips:

• Louez votre maison à un locataire à long terme.
• Énumérez votre maison sur un site de location à court terme comme Airbnb, qui vous donnera la liberté de vendre dès qu'une offre viable arrive.
• Location de votre maison à un locataire avec une option pour l'acheter une fois qu'il peut être admissible à une hypothèque à un prix mutuellement acceptable.