5 Options de financement pour lancer votre carrière d'investissement immobilier

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L'année dernière, les propriétaires américains ont gagné plus de l'appréciation immobilière que dans leur travail. Cette statistique surprenante souligne comment l'immobilier a été un constructeur de richesses en continu malgré un marché fluctuant. Posséder plusieurs unités de flux de trésorerie est un moyen infaillible d'atteindre l'indépendance financière. Cependant, le démarrage est une pierre d'achoppement pour beaucoup. Avec la hausse des taux d'intérêt, l'achat d'une maison et le financement des investissements immobiliers sont plus difficiles aujourd'hui qu'ils ne l'étaient il y a un an.

Si vous êtes intéressé à investir dans l'immobilier, cependant, ne jetez pas l'éponge. Il existe des moyens simples pour les novices d'obtenir un pied sur l'échelle d'investissement immobilier qui ne nécessite pas d'expérience - ou beaucoup d'argent.

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1. Contractez un prêt FHA sur une propriété de 2 à 4 unités

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Un prêt FHA est un type de prêts soutenus par le gouvernement pour les nouveaux propriétaires qui leur permettent de commencer avec peu en 3.5% d'acompte et pardonne des cotes de crédit moins que parfaits. La bonne chose à propos des prêts FHA est qu'ils s'appliquent aux maisons simples et 2 à 4, tant que l'emprunteur a l'intention de vivre dans l'une des unités. Vivre dans une unité tout en louant les autres est une technique connue dans les cercles des investisseurs sous le nom de «House Hacking."Il permet aux propriétaires de vivre sans loyer, ou presque, en utilisant le loyer du locataire pour compenser leur paiement hypothécaire.

Avantages

• Un faible déversement et un pointage de crédit moyen pour une qualification facile.
• Les locataires paient l'hypothèque.
• Le propriétaire est sur place pour gérer la gestion immobilière.
• Il offre au propriétaire de la sécurité financière, à l'amortissement d'impôt et à un endroit où vivre.

Les inconvénients

• Le propriétaire vit dans le même bâtiment que les locataires et assumera très probablement les responsabilités de gestion immobilière.
• Les prêts de la FHA nécessitent un excellent examen et inspections des prêts.
• Les propriétaires devront payer une assurance hypothécaire privée (PMI) s'ils réduisent moins de 20%, ce qu'ils peuvent refinancer une fois que la valeur augmente et que les capitaux propres dépassent 20%.

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2. Refinancez votre maison personnelle et louez-la

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Si la valeur de votre maison augmente considérablement, vous pouvez effectuer un refinancement de liquidités plutôt que de le vendre. Vous pouvez ensuite utiliser l'argent pour acheter une propriété d'investissement ou une nouvelle résidence personnelle et louer votre ancienne maison.

Avantages

• Si vous vivez chez vous pendant moins de 2 ans, la location signifie que vous ne serez pas responsable des impôts sur les gains en capital qui s'appliqueraient à la vente de la maison.
• Un immeuble de placement autorise les flux de trésorerie et l'amortissement.
• Vous pouvez effectuer des réparations sur votre résidence tout en y vivant pour le faire prêter pour la location.

Les inconvénients

• Passer d'une résidence personnelle dans laquelle vous avez vécu pendant si peu de temps peut être troublant.
• Prendre de l'argent pour refinancer augmentera vos paiements mensuels et votre dette.

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3. Vendez votre maison après y avoir vécu pendant 2 ans

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Beaucoup de gens utilisent cette méthode pour accumuler la richesse immobilière en vivant dans une maison pendant 2 ans (ou 2 des 5 années précédentes). Pendant ce temps, ils le rénovent puis le vendent. Parce qu'ils vivent à la maison depuis plus de 2 ans, ils n'ont pas à payer l'impôt sur les gains en capital sur les bénéfices après la vente de la maison.

Avantages

• Ne payer aucun impôt sur les gains en capital sur le bénéfice après la vente.
• Vous avez un endroit où vivre pendant que vous investissez.

Les inconvénients

• Vos logements sont en construction ou en rénovation.
• Il est troublant de devoir déplacer continuellement les maisons.

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4. Essayez la méthode BRRRR

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C'est devenu l'étalon-or pour les investisseurs immobiliers novices et chevronnés. Les étapes sont simples: vous achetez un fixateur-supérieur en utilisant de l'argent dur ou un prêt privé. Vous procédez à rénover la maison, puis à le louer. Une fois loué, vous refinancez la propriété, en retirant votre pilier d'établissement d'origine (les prêteurs en argent dur nécessitent généralement 10 à 20%), puis répétez le processus, recyclant ainsi votre argent. Brrrr signifie:

• Acheter
• Désintox
• Louer
• Refinancement
• Répéter

Avantages

• Contrairement à la plupart des banques traditionnelles, les prêteurs de l'argent dur sont prêts à contracter des prêts dans les maisons en mauvais état.
• Cette méthode vous permet de recycler votre acompte autant de fois que vous le souhaitez.

Les inconvénients

• Les prêts en argent dur ont des taux d'intérêt élevés.
• Vous devrez rénover une maison, ce qui nécessite un entrepreneur fiable ou des compétences (et un temps) de bricolage pratiques.
• Vous devrez refinancer la maison en une hypothèque conventionnelle après la rénovation, il doit donc détenir des capitaux propres importants pour retirer votre argent.

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5. Trouver de l'argent privé

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L'une des façons les plus simples de démarrer dans l'immobilier est de contourner les banques et les prêteurs en argent dur et sécuriser de l'argent privé.

L'argent privé peut provenir d'un prêteur reconnu (auquel cas la ligne se brouille entre cela et un prêteur en argent dur) ou d'un membre de la famille. L'avantage d'obtenir le financement d'un membre de la famille est des conditions de prêt plus flexibles. Avec de l'argent en main, vous pouvez tenter l'une des méthodes énumérées ci-dessus. Assurez-vous simplement de retourner la somme originale que vous avez empruntée immédiatement après le refinancement ou la vente de la propriété (même si elle est d'un membre de la famille). Construire une réputation d'emprunteur honnête et digne de confiance lorsque vous cherchez à continuer votre carrière d'investissement est essentiel. Cela peut vous conduire à pouvoir emprunter plus d'argent à mesure que vous grandissez.

Avantages

• Cette méthode d'emprunt contourne les banques et n'apparaît pas sur un rapport de crédit.
• Les conditions de prêt et les taux d'intérêt sont souvent plus flexibles qu'ils ne le sont avec des prêts en argent dur.
• Vous pouvez souvent rembourser un prêteur en argent privé à la fin du processus, lorsque la maison vend ou refinance, au lieu de effectuer des paiements mensuels.

Les inconvénients

• Si vous empruntez à un membre de la famille et que le projet se passe mal, cela pourrait nuire à une relation.
• Le taux d'intérêt pourrait être supérieur à celui d'une hypothèque ordinaire, selon le prêteur.

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Dernières pensées

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Il existe un élément de risque lié à tout investissement, y compris le financement des investissements immobiliers. Sauvegarde du montant d'argent que vous investissez et comment vous investissez, cela aidera à compenser votre responsabilité. Ces méthodes éprouvées minimisent votre investissement initial et offrent un moyen de revenir rapidement. Cependant, vous devez filtrer méticuleusement vos locataires, choisir une bonne propriété dans laquelle investir et connaître votre stratégie de sortie avant d'acheter une propriété.

Il est également important que vous puissiez payer l'hypothèque si le pire des cas se produit et qu'un locataire cesse de payer leur loyer. C'est pourquoi avant d'entreprendre tout type d'investissement, vous devriez faire construire une caisse noire de l'épargne pour vous voir à travers des hoquets potentiels.